[導讀]整個青島樓市的表現遠遠沒有預期的火爆，二手房甚至出現了同比、環比小幅下跌的情況，相關細則并未出臺，對樓市的影響也非常有限，青島房地產市場應該還是平穩為主。
記者調查
面對青島樓市高庫存量及去化速度的減緩，近兩個月來，“救市”政策頻出。先是8月1日限購政策松綁，繼之9月初限購全面放開；9月23日，青島六部門聯合發布“青18條”，其中最重要的是限貸政策出現松動；隨后，青島金融部門及銀行聯合發布“金融60條”，鼓勵銀行對首套房貸實施優惠利率。市場對政策調整的反應如何？近日記者對此做了調查。
房貸政策變遷史
對于絕大部分購房者而言，房貸是不可避免的，房貸政策的變動牽動著置業者的心。
2007年9月的政策是：“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高”。隨后，央行和銀監會補充通知：“對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行”。
2008年10月27日起，央行決定將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予支持。
2010年4月，國務院辦公廳下發《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，規定貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高。此后，房地產政策愈加嚴格。同時還輔以出臺了限購政策。
2014年9月23日，青島出臺《關于完善保障性住房和市場多層次需求住房建設體系的意見》，出售唯一住房又新購住房的居民家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定。對于購買首套住房的家庭，在首付款比例、貸款利率方面應給與優惠。要求各銀行先支持個人購買住房貸款的優惠政策，努力配足個人住房貸款額度，加快貸款審批、發放速度。
島城樓市仍“淡定”
記者通過采訪了解到，無論是開發商、二手房中介還是普通購房者，對被稱作“救市18條”的《意見》都表現非常平淡。“新政不會對樓市產生較大影響。”已經選房幾個月的市民劉先生說，對于新政，他個人并不認為可以成為樓市救市稻草，“我個人感覺房價合適，貸款利率有所松動，就會在今年年底出手買房，否則就再等等”。
開發商和中介也與購房者的看法如出一轍，和達中心城(樓盤詳情 樓盤點評項目圖庫 價格走勢)營銷總監陳子權告訴記者，自2011年限購執行以來，青島樓市一直處于較為健康穩定的發展狀態中，所以無論限購的松綁還是限貸的調整，都不會對房地產市場產生較大波動，“由于青島樓市一直保持良好的發展基礎，預測并不會出現大變化，也不會出現其他個別城市的樓市爆棚現象，早前預期比較樂觀的樓市展望恐很難發生”。
科威不動產青島總經理孫杰則表示，整個青島樓市的表現遠遠沒有預期的火爆，“二手房甚至出現了同比、環比小幅下跌的情況，相關細則并未出臺，對樓市的影響也非常有限，青島房地產市場應該還是平穩為主”。
剛需坐等房貸打折
針對“青18條”限貸的松動，剛需購房者普遍很期待。“如果現在買房，我的還款壓力會很大，等具體打折優惠出臺后，即使每個月少還幾百塊錢，對我們的生活質量也有很大幫助和提高”。外地來青工作的李先生坦言，受到新政影響，他放緩了自己的置業腳步。“我們等了很久了，現在算是有點好消息了！”小高是名副其實的“等貸族”，由于他和女友置業打算一步到位，所以選中的房子相對戶型較大、總價偏高，而首付三成后打算全部使用商業貸款，所以房貸利率的一絲變化都將直接影響他們日后的生活水平。針對現在少數銀行開始推出的九折利率，小高給記者算了這么一筆賬，“如果貸款50萬30年的話，執行九折利率較基準每月能省200多元錢，30年能節省七八萬呢！總還款金額估計能省10萬以上！所以近期我們都在等待著‘青18條’落地后，銀行的細則能夠快點出臺。”一位樓盤銷售顧問告訴記者，不少置業者在初步了解房源后，便開始打聽有無合作貸款銀行，房貸能否打折的問題，對于房貸的重視程度不亞于對房子本身。而從各家銀行信貸業務部最近激增的工作量不難看出，貸款置業的市民開始回潮，其中大部分購房者都是在咨詢后打算繼續等待，期待“青18條”后能有更低地房貸利率出現。
樓盤借機降價跑量
“從8月青島首次放開近郊限購，到9月全面松綁限購政策，再到剛剛出臺的“青18條”，今年青島樓市調整信息應該已完成了較為全面的釋放。”青島世聯怡高總經理陳耀華稱，“在政策做出積極回應后，對于置業者來說當下就是一個不錯的置業時機。而作為開發企業，應借政策紅利順勢而為，在提高產品質量的同時盡可能地惠及置業者。”
從目前樓市的狀況來看，無論是成交量還是價格上，似乎都不太樂觀，遠沒有達到人們早前對傳統樓市旺季的愿景。不少開發商可以說“有些許失望”，那接下來的“銀十”新房市場會不會有所好轉呢？對此，房價點評網青島高級分析師張斌預測道：“10月份基本會維持現狀，成交量在穩定的基礎上會有小幅上漲，而價格則會穩中有降。”對于出現這樣一個狀況的原因，張斌表示：“盡管9月份全面取消了限購，‘青18條’隨后又大惠青島，但我們還是持謹慎的態度，因為無論是從供求關系、置業者的心理，還是目前的大環境上看，房價都不具備上漲的條件，因此大部分樓盤會借用政策利好維持低價，以價換量。”此外，張斌表示，新入市樓盤成交量占了新房總成交量的很大一部分比例，青島樓市的庫存壓力依然很重。
業內表示，樓市冷淡，放松限貸屬于必然現象，是為了擴大內需、穩定增長、惠及民生而采取的措施。此舉一出將部分改善性人群納入首套房范圍，在一定程度上可以刺激市場的購房積極性。但是青島的松貸并未說明具體松綁程度，專家預測未來首套房貸利率回落，舊值九五折或稱為主流，而二套房貸也有可能通過降首付的方式來刺激購買。
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