半島都市報(bào)9月11日訊(記者 喬秀峰 王愛(ài)科) 9月1日青島全面放開(kāi)房地產(chǎn)限購(gòu)政策后，青島銀行率先調(diào)整房貸政策，首套房貸款利率全線(xiàn)9折，最低8.8折。9月11日，記者從青島銀行了解到，該行再度調(diào)整房貸政策，其中，一手房實(shí)行“簽約放款”，即在貸款審批通過(guò)后發(fā)放貸款。
9月11日，記者從青島銀行了解到，此次青島銀行的房貸政策調(diào)整主要對(duì)審批放款的流程進(jìn)行調(diào)整。即對(duì)一手房(含一手住房和一手商業(yè)用房)貸款業(yè)務(wù)，可在風(fēng)險(xiǎn)控制前提下實(shí)行“簽約放款”。對(duì)此，青島銀行方面解釋稱(chēng)：“此前，一般是在完成抵押登記后再發(fā)放貸款，而實(shí)行簽約放款后，可以在貸款審批通過(guò)后先發(fā)放貸款 ，再辦理抵押登記。”
而對(duì)于辦理抵押登記的時(shí)限則劃分為三檔，其中，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在青島銀行開(kāi)立預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)或在青島銀行辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的，抵押登記辦結(jié)時(shí)限原則上距放款日不超過(guò) 180天；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商有國(guó)家大型上市公司房企背景，綜合實(shí)力較強(qiáng)、有成功項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)且信譽(yù)良好的，且與青島銀行合作一年以上，合作情況良好的，抵押登記辦結(jié)時(shí)限原則上距放款日不超過(guò)90天：其他項(xiàng)目，抵押登記辦結(jié)時(shí)限原則上距放款日不超過(guò)60天。而未辦理抵押登記的放款筆數(shù)原則上不超過(guò)10筆、金額不超過(guò) 1000萬(wàn)元。
而為了防范風(fēng)險(xiǎn)，青島銀行規(guī)定，辦理抵押登記手續(xù)時(shí)該行經(jīng)辦人員須親自向抵押登記部門(mén)遞交抵押登記材料(統(tǒng)一辦理抵押登記除外)，并親自取回抵押權(quán)證，不得委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或他人代為辦理相關(guān)手續(xù)。同時(shí)，相應(yīng)的貸款行零售銀行部經(jīng)理或指定專(zhuān)職人員應(yīng)按項(xiàng)目建立“提前放款業(yè)務(wù)明細(xì)表”，逐筆登記貸款基本信息和抵押登記辦理情況，并由相關(guān)經(jīng)辦人員簽字確認(rèn)，對(duì)抵押登記辦結(jié)情況即時(shí)進(jìn)行查閱督辦。
同時(shí)，青島銀行對(duì)二手房貸款政策也進(jìn)行了全面調(diào)整。根據(jù)該行規(guī)定，二手住房貸款，房屋建成年代距貸款受理日不超過(guò) 20年、建筑面積不低于60平方米的，首套利率最低執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套利率最低執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%。二手商業(yè)用房貸款，房屋建成年代距貸款受理日不超過(guò) 15年、建筑面積不低于40平方米，利率最低執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%。
算賬
90平米首套房，少還7萬(wàn)元
自今年9月份開(kāi)始全面取消限購(gòu)之后，島城樓市并沒(méi)有出現(xiàn)本質(zhì)的變化。一方面，樓市成交量并沒(méi)有隨限購(gòu)的取消而攀升，另一方面，迫于銷(xiāo)售壓力，越來(lái)越多的新盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)始加大了促銷(xiāo)打折的力度。業(yè)內(nèi)人士分析，此番青島銀行率先為房貸松綁，對(duì)島城樓市意味著新的利好，新房及二手房市場(chǎng)將直接受益。
限購(gòu)取消，量?jī)r(jià)不升反降
對(duì)多數(shù)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，略微具有諷刺意義的是，千呼萬(wàn)喚的“取消限購(gòu)”一旦成為現(xiàn)實(shí)，房子并沒(méi)有好賣(mài)多少；同時(shí)，價(jià)格也偏向了下行的軌道。
來(lái)自青島市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，限購(gòu)放開(kāi)以來(lái)，截至10日下午，全市新房成交量為2617套，較之上月同期環(huán)比下降了 29.3%。“這里面可能受中秋節(jié)假期的影響，但總體來(lái)說(shuō)，限購(gòu)的放開(kāi)，還并沒(méi)有給樓市帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的變化。”市南區(qū)一家地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)的劉經(jīng)理說(shuō)。
價(jià)格方面，來(lái)自青島銳理的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份以來(lái)，因?yàn)槭軆r(jià)格因素的影響，位于黃島區(qū)的萬(wàn)達(dá)海公館項(xiàng)目成交量逾百套。“這與項(xiàng)目均價(jià)6200元/平、起價(jià) 5700元/平的因素息息相關(guān)，遠(yuǎn)低于此前開(kāi)盤(pán)預(yù)期的價(jià)格低，吸引了大量的剛需及投資性需求出手。”劉經(jīng)理說(shuō)。
而為了搶奪市場(chǎng)購(gòu)房需求，降價(jià)跑量已成為眾多開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)選擇。以城陽(yáng)區(qū)為例，萬(wàn)海·惜福時(shí)光釋放出3200元/平方米的價(jià)格，與之相鄰的魯商·泰晤士小鎮(zhèn)項(xiàng)目則釋放出3900元/平方米的起價(jià)。日趨增加的銷(xiāo)售壓力讓區(qū)域內(nèi)“三字頭”起價(jià)的項(xiàng)目呈增多趨勢(shì)。市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)和黃島新區(qū)低價(jià)開(kāi)盤(pán)撬剛需的新盤(pán)也不在少數(shù)。
信貸松綁提升市場(chǎng)信心
“限購(gòu)松綁后，確實(shí)在一定程度上提升了市場(chǎng)信心，原來(lái)許多觀望的購(gòu)房者，開(kāi)始更為積極地進(jìn)入市場(chǎng)，但市場(chǎng)能不能回暖，關(guān)鍵還是要看信貸的"臉色"。”房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)總監(jiān)、青島高級(jí)分析師張斌說(shuō)，尤其是到了九十月份，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意愿明顯增強(qiáng)，低價(jià)入市的樓盤(pán)在增多，這也讓?shí)u城的去化壓力進(jìn)一步增加。
據(jù)多位開(kāi)發(fā)商介紹，目前由于多數(shù)商業(yè)銀行還沒(méi)有放松信貸政策，這讓購(gòu)房成本依舊居高不下。“而這次青島銀行進(jìn)一步為房貸松綁，一方面可以極大地縮短貸款辦理周期，另一方面，低至8.8折的利率優(yōu)惠可以讓購(gòu)房者少花不少錢(qián)。”李滄區(qū)金水路一家新盤(pán)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)李經(jīng)理說(shuō)。
目前青島銀行針對(duì)首套房最低8.8折的利率優(yōu)惠，能為購(gòu)房者帶來(lái)多大的實(shí)惠？11日下午，市北區(qū)中央商務(wù)區(qū)一家新盤(pán)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)給記者算了一筆賬。假如客戶(hù)首次置業(yè)，要買(mǎi)一套90平方米的房子，每平方米單價(jià)是10000元，那么房子總價(jià) 90萬(wàn)元。“首付30%的話(huà)，需要貸款63萬(wàn)元，如果申請(qǐng)20年的商業(yè)貸款，按照基準(zhǔn)利率，還款總額為113.18萬(wàn)元。”這位營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)說(shuō)，其中利息款是50.18萬(wàn)元，而按照8.8折利率計(jì)算，還款總額為106.28萬(wàn)元，其中，利息款是43.28萬(wàn)元，比基準(zhǔn)利率時(shí)少交7萬(wàn)元左右；當(dāng)然房款數(shù)額越大，優(yōu)惠也就越多；此外，如果提前還款的話(huà)，也能省下更多的利息費(fèi)。
調(diào)查顯示，青島全面放開(kāi)房地產(chǎn)限購(gòu)政策后，房貸市場(chǎng)能否配合松綁成為購(gòu)房者關(guān)注的又一焦點(diǎn)。如果房貸利率能重現(xiàn)前幾年的8.5折甚至7折優(yōu)惠，顯然可以節(jié)省更大的資金，如此大的成本差額，顯然讓多數(shù)購(gòu)房者對(duì)信貸門(mén)檻的降低望眼欲穿。
二手房市場(chǎng)將迎利好
根據(jù)青島市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，限購(gòu)取消以來(lái)，9月份首周市區(qū)二手房共成交548套，環(huán)比8月份小幅上漲了3.4%。
“限購(gòu)全面取消，對(duì)市區(qū)的二手房市場(chǎng)已經(jīng)產(chǎn)生了一定的促進(jìn)作用，購(gòu)房者看房的積極性明顯提高，咨詢(xún)量也相應(yīng)提高，更重要的是，掛牌量也在增加。”惠百家不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理董曉峰說(shuō)，這似乎預(yù)示著今年下半年二手房市場(chǎng)正呈逐步回暖跡象。
“自今年年初開(kāi)始，二手房貸款的辦理周期非常長(zhǎng)，有的客戶(hù)在3月份就提交了申請(qǐng)，但到現(xiàn)在還沒(méi)有辦理下來(lái)，而這在二手房買(mǎi)賣(mài)中是一個(gè)常見(jiàn)的現(xiàn)象。”董曉峰說(shuō)，漫長(zhǎng)的辦理周期，讓多數(shù)購(gòu)房者苦不堪言。
采訪(fǎng)中，多數(shù)品牌中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，青島銀行這次放開(kāi)二手房(含二手住房和二手商業(yè)用房)貸款業(yè)務(wù)，是限貸政策將要放開(kāi)的一個(gè)信號(hào)。“首套房的利率最低執(zhí)行同檔次基準(zhǔn)利率，二套利率最低執(zhí)行同檔次基準(zhǔn)利率上浮10% ，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，顯然是一個(gè)利好。”鏈家不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究部劉爍說(shuō)。
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