二線樓市速暖 開發商拿地“恐高”
愛野
央行和銀監會發布“松貸”通知松綁首套房認定后，國慶黃金周的樓市到底如何？
《第一財經日報》記者了解到，這一政策“大紅包”陽光普照了不少開發商，不少二線城市都在黃金周看到了回暖的曙光。
不過，在市場出現回暖跡象的同時，也有不少開發商正在懊惱前三季度拿地拿少了，錯過了買地的黃金時期。
“第四季度土地價格會不斷走高，留給中小開發商的機會越來越小，風險在不斷加劇。”昨天，多家大型房企對記者表達了這一觀點，認為第四季度拿地存在較大風險。
二線城市表現強勁
數據顯示，在今年國慶期間，一線城市的樓市并未因央行出手而使成交有所改善，其中北京、上海和廣州成交量下滑三成左右，深圳成交套數同比下滑18%。
不過，已松綁“限購”的城市就完全是另外一番景象。
以長三角重鎮南京為例，國慶黃金周前3天，南京商品住宅已累計認購1100余套，日均認購371套，同比增長36%，整個南京市商品住宅的庫存量也從此前的5.3萬余套回落到5.2萬余套。
就在“雙限”松綁前夕，南京樓市完全處于一片寒冰之中。根據國家統計局數據，南京房價已經連續三個月呈下跌態勢。今年6月新建商品住宅價格遇到“拐點”下跌0.6%，7月房價環比下跌1.1%，8月跌幅進一步擴大至1.3%。
“太明顯了。”南京本地的一位業內人士對《第一財經日報》記者稱，他獲悉業界“捷報”頻傳，一個開發商朋友5天賣了3個億，另外一個也不甘示弱，賣了兩個多億。
數據顯示，國慶7天，南京樓市有4天認購量在400套以上，其中最后一天的10月7日，認購量則達到530套。
截至10月7日22：00，網上房地產數據顯示，南京國慶7天共認購商品住宅2859套，日均賣房408套，同比去年(認購1926套)上漲48.44%。
杭州也不甘示弱，單日成交近億元的樓盤還不少，這已經是多年難見的盛況。“忙得快要飛起來，國慶的第一天全公司就在開大會中度過的。”杭州本地的一位開發商對記者稱，整個國慶是地產人的工作日，尤其在“限貸”松綁消息出來之后，不少員工都更改了原本定好的出國游計劃。
據透明售房網數據，截至10月7日23：00，杭州全市共計成交124套。其中，主城區成交35套、預訂9套，余杭成交41套，蕭山成交34套，此外，五區縣成交14套。
今年以來，限購城市陸續松綁，目前僅剩北京、上海、廣州、深圳四個一線城市和三亞這樣的特殊城市仍在堅守，其中一線城市的成交低迷暫無回暖跡象。
開發商頻繁玩漲價
“限貸”松綁提振了不少買房人的信心。事實上，二季度以來，銀行信貸政策依然沒有松動的跡象。中原地產數據顯示，在其監測的35個重點城市中，有25個城市出現停貸現象，占比超過70%。停貸銀行主要以中小銀行為主，如平安銀行、民生銀行、廣發銀行、中信銀行等，國有銀行也大多處于半停貸狀態。
“限貸”松綁也提振了開發商的信心。10月1日當天，一份《綠城集團浙東區域公司文件》在微信中廣為流傳，其中的要點包括，要對現有在售的樓盤提價5%~10%。
《第一財經日報》記者多方求證了解到，這份文件確實出自綠城集團浙東公司，浙東公司目前涵蓋舟山、新昌、諸暨、余姚、紹興、寧波等城市。
不過，綠城集團其他區域公司負責人對記者稱，目前還沒有調價的打算，這只是單個區域公司的行為，其他區域公司并沒有大幅跟進的跡象。
此后，多家開發商漲價的“內部文件”都“不小心”在網上流傳開來，版本包括綠地、恒大、新城控股等多家開發商。
“終于集滿了7家開發商的調價通知。”有第三方監控機構對記者稱，這些對外稱調價、實際上漲價的“內部文件”都有個特點，即從10月8日或者10月中旬開始漲價，也就是說，從目前的樓盤在售情況來看，真假難辨。
多家開發商的發言人都紛紛辟謠，表示沒有在官網上看到類似的“內部通知”，或者不清楚分公司的動向。還有不少發言人認為，這些文件在格式上存在一些問題。
不過，更多的業界人士認為，這些文件真假難辨。“給外界傳達一個信號，要漲價，所以在格式，或者實施日期上存有瑕疵，這樣‘退可守’，還可以出來辟謠澄清下。”南京的一位開發商稱，這是一種營銷手段，真假已經不重要，關鍵是給外界傳遞了下階段會漲價的重要信號。
杭州的一家樓盤售樓處門口就公然打著一幅巨大的戶外公告：一直很貴，馬上更貴。該樓盤的營銷老總對記者表示，最近看房人氣很旺，大部分都是受政策的利好刺激。
后悔買地買少了
“其實，限貸松綁的消息一出，我的第一反應就是，后悔買地買少了。”全國銷售排名前三的一位開發商人士對記者稱，原本是一個“裸奔”的市場，只有深度營銷、看準市場的高手才能存活，這下“被救市”以后，許多中小開發商也紛紛緩過勁來，導致第四季度的土地價格會走高。
對于第四季度的走向如何，易居中國總裁丁祖昱對記者表示，從易居營銷全國代理銷售樓盤的認購數據來看，“十一”期間一周成交量環比上漲100%，接近2013年黃金周的水平。
來自上海易居房地產研究院的一份數據則顯示，9月份，北京、上海、廣州、深圳、西安、天津等10個典型城市土地成交建筑面積為1001萬平方米，環比下降53.2%，同比下降69.3%。
事實上，自今年5月份以來，十城市的土地成交建筑面積同比均為負增長，而且降溫速度持續加快。從土地出讓金來看，9月份，上述10個城市土地出讓金收入358億元，環比下降32.7%，同比下降79.4%。
“原來想的是先活下來，然后再擴大市場占有率。”上述開發商人士對記者稱，他們在不斷調整市場戰略，但政策的調整讓他們有些措手不及。
這引發了不少重量級開發商的共鳴。“先守后攻，這些子彈都回倉了，不過沒有存貨，很難有大的騰挪空間。”另一家銷售排名前十的開發商人士稱，上半年他們一直偏保守，到現在拿地都沒有超過10幅，可見第四季度土地市場競爭會非常激烈。
丁祖昱認為，政策的調整給市場帶來的最核心的改變在于消費者信心的提振，之前的年初市場“一夜之間”的下滑，除了自身供需問題之外，也在于消費信心極度衰竭，使得正常需求的客戶也因為信心問題而延遲購房。而這一輪市場的回升，給這些真正有意向購房的客戶群體重新樹立了信心，這部分積攢了大半年的需求，將成為四季度市場回升的主力軍。
市場反應確實明顯，以杭州市場為例，綠城的大本營杭州在黃金周貢獻了十個億的銷售業績，其中一個高端樓盤7天成交2.2億。“從最近豪宅成交的系列數據來看，高端的客戶信心在不斷提振。”杭州透明售房網研究院院長方張接稱，市場回暖的可能性很大。
就拿地而言，這對許多開發商來說未必是好事情。“我認為，最好的拿地時機出現在2012年春節過后，以及2014年的第二季度。”浙江本土的一位開發商對記者稱，在第一個時間節點，他們成功拿到了土地，可惜的是，在今年顆粒無收。
“市場一回暖的話，我們徹底沒勇氣去拿地了。”他有些無奈地說，機會乍現就不見了，拿地價推高的結果就是，這場游戲的籌碼又增加了。
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