在百城房價連續(xù)5個月下跌、且跌幅擴大之時，持續(xù)升溫的“放松限貸”傳聞甚囂塵上。在9月最后一天，貸款限制終被放寬，也使得今年以來松綁樓市的系列政策從取消限購進入到放寬信貸。
而終止政策的閥門由呼和浩特打開，這座人口僅200萬，住宅可售庫存卻高達12萬套的二線城市住宅去化周期排在國內(nèi)所有大中城市之首。6月26日，該市以政府文件的形式宣布正式取消限購。
事實上，在稍早前的幾個月，福建、湖北、江西、寧夏已先后加強信貸支持，比如福建降低首套房認定標準為“購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按首貸認定”，湖北要求首套房貸款利率下調(diào)至基準利率的0.7倍，江西則明確提出降低二套房首付比例。
但在記者采訪過程中，多位業(yè)內(nèi)人士的觀點是，這些內(nèi)容主要是給市場信心，指導意義大于實際意義。從實際情況考慮，銀行不可能執(zhí)行7折的首套房貸利率。真實情況到底如何？《華夏時報》記者試圖描繪一張詳細的央行房貸新政下的真實圖譜。
房貸利率松哪了？
“此次政策放開將之前‘認房又認貸’轉(zhuǎn)變成‘認貸不認房’。”一家股份制銀行負責人坦言，這意味著后續(xù)會有一攬子政策體系寬松。而之前“認房又認貸”的首套房認定政策導致有貸款歷史而名下無房的情況被認定為二套房，“新房置換舊房”的改善型需求容易被誤傷。
同時央行、銀監(jiān)會的新政策明確對于家庭首套房按揭貸款，首付比例為不低于30%，利率下限為基準利率的0.7倍；要求銀行縮短個人住房貸款審核時間；鼓勵通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券的方式，來增強金融機構(gòu)個人住房貸款的投放能力；要求將保障房貸款期限上限從15年延長至25年。
交通銀行首席經(jīng)濟學家連平（微博）認為，此次對個人住房貸款在利率、審核時間等方面的現(xiàn)行政策提出了調(diào)整要求，支持居民家庭合理住房貸款需求尤其是自住需求，對于改善民生具有積極意義。
以北京為例，如果客戶已結(jié)清貸款，名下還有一套房，以往是按二套房對待，首付比例最少70%，利率最低為基準的1.1倍。新政執(zhí)行后，這樣的客戶只需首付30%，利率在理論上最低可享受7折，最多也就是基準利率。
但本報記者采訪的多位銀行業(yè)內(nèi)人士坦言，按照目前房地產(chǎn)市場狀況，所謂7折優(yōu)惠利率沒有實質(zhì)意義，貸款利率早已市場化，是否優(yōu)惠是銀行的權(quán)利。換句話說，銀行會按照央行“認貸不認房”的新政策，但是所謂7折利率，則是指導意義大于實際意義。
“如果首套房按揭貸款利率執(zhí)行基準利率，銀行基本不要說賺錢，更不用談利率折扣優(yōu)惠。目前一個現(xiàn)實是，銀行存款流失壓力大，資金成本不斷提高。”上述股份制人士坦言。目前，5年以上基準利率是6.55%，7折后只有4.585%，而現(xiàn)在5年期定存利率是4.75%，不少銀行還上浮10%，達到5.225%，已經(jīng)明顯地出現(xiàn)倒掛。
如此就使得看似存在的優(yōu)惠利率實際上遙不可及，即便優(yōu)惠利率有所優(yōu)惠，但背后卻附加了種種苛刻的限制條件。
10月3日上午，記者來到位于北京東五環(huán)外附近的一處樓盤，趕上節(jié)假日，售樓部里看房人絡(luò)繹不絕。售樓小姐介紹，現(xiàn)在首套房申請商業(yè)貸款，如果想要利率打折就要接受銀行提出的附加條件。
根據(jù)銷售人員介紹，幾家國有銀行口頭下達的要求是“名下無房或一房、無貸，現(xiàn)可認首套，首付三成利率8.5折但要配套相應(yīng)產(chǎn)品”。而對于名下2套或以上住宅、無貸的，也可認首套，首付三成實行利率基準。
所謂“附加條件”，就是不同銀行針對購房人資質(zhì)，例如購房人需要在銀行辦理一定數(shù)額的存款、購買銀行內(nèi)部理財、保險等產(chǎn)品，或者通過中介公司申請貸款，才能享受到利率方面的優(yōu)惠。
根據(jù)融360的監(jiān)控報告顯示，部分股份制銀行出現(xiàn)8.5折優(yōu)惠，但附加條件卻是金融資產(chǎn)達到500萬以上的客戶才可申請。也出現(xiàn)9折優(yōu)惠，但僅部分支持我愛我家和鏈家客戶，且需購買相應(yīng)的保險項目；招商銀行優(yōu)惠則是購房者存貸款額15%的保證金一年，享9折，存貸款額5%的保證金一年，享9.5折。
而記者在采訪過程中了解到，銀行房貸捆綁搭售的做法，是打了法律的擦邊球。《合同法》對“乘人之危、顯失公平”的合同，規(guī)定可以變更或者撤銷。但是現(xiàn)實生活中沒有人愿意這樣做。因為你一旦能夠成功舉證，說明你能夠拿出銀行讓你簽兩個合同的證據(jù)（房貸合同、理財合同）。這就相當于你接受了銀行的搭售行為，可以盡快放款。這種牽涉到個人利益的問題，一般情況下是不了了之。
如果不接受附加條件，怎么辦？“那就只能按照以往基準利率或者上浮利率。”一家房地產(chǎn)公司負責人坦言，房貸利率下降是假象。如此一來，是否接受銀行提出的“附加條件”，是決定客戶是否能享受房貸利率優(yōu)惠政策的關(guān)鍵。但問題是，銀行所謂的附加條件，也是在變相提高客戶的貸款成本。這是一個相悖的選擇題。
相悖還在于，一方面購房者期待銀行能夠提供更多優(yōu)惠，一方面卻不得不對優(yōu)惠利率背后的附加條件敬而遠之。“如果監(jiān)管層不出臺政策對銀行‘有條件’放松利率的現(xiàn)象進行監(jiān)管，”一家國有銀行負責人坦言，那么即使折扣利率落地，這些名義上的優(yōu)惠實際上也會使央行的政策大打折扣。
市場博弈
難松動的利率背后，是今年上半年銀行主動壓縮個人住房貸款，尤其是股份制商業(yè)銀行，以民生銀行、平安銀行尤為明顯。今年上半年，這兩家銀行個人住房貸款余額分別為594億元、602億元，分別比去年底減少121億元、47億元。
此外，招行今年上半年的個人住房貸款為2737億元，雖然比去年底增加51億元，但在個貸中的占比卻降至11.3%，比去年底下降了0.93個百分點。而興業(yè)銀行1849億元的個人及商用房貸款余額，雖然與去年底基本持平，但在個貸中的占比，卻從52.33%下降到今年上半年的50.8%。
“對小微企業(yè)貸款可以上浮20%-30%，相對而言房貸業(yè)務(wù)利潤實在太小。”一家股份制銀行人士坦言，所以股份制銀行會相對傾向小微企業(yè)貸款。如此情況下央行也在進行政策的博弈。
中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院高廣春認為，這是央行對房地產(chǎn)市場的微刺激，基本上和國家的穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略是相適應(yīng)的。穩(wěn)增長的戰(zhàn)略傾向于國家對房地產(chǎn)市場的正向作用，有寬松房地產(chǎn)市場的力量，而調(diào)結(jié)構(gòu)降低房地產(chǎn)經(jīng)濟增長的作用、經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)型，是形成經(jīng)濟增長新的推動力。
事實上兩個方向是相反的，一個是發(fā)揮房地產(chǎn)作用的方向，另一個是去房地產(chǎn)化的方向。而這兩個方向如何協(xié)調(diào)？
“央行的判斷對于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)增長和調(diào)結(jié)構(gòu)所產(chǎn)生的去房地產(chǎn)化的作用，在不失衡的條件下，需要適當?shù)奈⒋碳ぃ诜€(wěn)增長的狀況下，去發(fā)揮房地產(chǎn)的正向作用，就會對房地產(chǎn)有松綁的趨向。目前放松的信號是要發(fā)揮穩(wěn)增長的作用。”高廣春表示。
在這場監(jiān)管之手與市場之手的博弈賽中，房地產(chǎn)調(diào)控思路愈發(fā)明確。
民生證券研究院執(zhí)行院長管清友（微博）認為，央行選擇了放棄一刀切的政策思路，轉(zhuǎn)向分類管理、分城施策。作為一種非可貿(mào)易品，房地產(chǎn)市場的供求狀況會因為各城市人口、收入、地理等因素的不同而產(chǎn)生巨大差異，一刀切政策會造成不必要的扭曲和波動，必須因地制宜。
今年以來，央行已兩度公開出面召集商業(yè)銀行住房金融服務(wù)座談會，惠民生信號不斷放大。央行副行長劉士余早在5·12住房金融服務(wù)專題座談會上就提到，個人房貸事關(guān)百姓切身利益，要求銀行必須注意。9月25日，在全球中央對手方協(xié)會會員會議間歇，劉士余再次強調(diào)，“惠民生，調(diào)結(jié)構(gòu)，始終是我們工作的重中之重。”
監(jiān)管層的房地產(chǎn)調(diào)控思路就在于不再把房地產(chǎn)“工具化”。對此，管清友詳細解釋稱，“經(jīng)濟過冷時也不能過度刺激房地產(chǎn)的‘投機性’需求，必須保持政策定力，類似2009年那樣的全面刺激（7折優(yōu)惠+天量信貸）絕不會再現(xiàn)。”
“也不能再把房地產(chǎn)‘妖魔化’”，管清友認為，央行強調(diào)要把房地產(chǎn)當做一個民生問題，而不是產(chǎn)業(yè)問題來對待。經(jīng)濟過熱時也不能通過過度收緊地產(chǎn)政策給經(jīng)濟降溫，以免限制“合理”的住房需求（首套房和改善型住房需求）。
而新思路的出路就是促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重點從需求端轉(zhuǎn)向供給端，逐步放松和取消限購、限貸等限制需求的非市場化手段，重點通過保障房、自住型商品房等形式擴大供給，解決住房難。
此時監(jiān)管層還要面臨的是，如果僅僅依存一個信貸方面的政策，但經(jīng)濟在不斷下滑，是解決不了根本問題的。“應(yīng)該說經(jīng)濟的發(fā)展速度對房地產(chǎn)的推動作用比信貸放松的推動作用更大。也就是房價的下跌與經(jīng)濟的不景氣是相關(guān)的，所以從總的方面而言，要加強經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，啟動資本市場。”央行研究局研究員鄒平座表示。
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