央行放松限貸的政策讓北京樓市的人氣大增，但成交依然低迷。
來自北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，今年國(guó)慶長(zhǎng)假1至6日，北京新建住宅網(wǎng)簽472套，二手房住宅簽約38套，合計(jì)簽約510套。來自克爾瑞的數(shù)據(jù)則顯示，“十一”期間北京市場(chǎng)成交了30857平方米，成交量環(huán)比下降了70.5%，同比亦下跌56.1%。
來自亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，至10月7日止，北京商品住宅可售套數(shù)已突破9萬套，達(dá)到91265套的高位。這是自2012年3月清理3.3萬套無效庫(kù)存以來，北京樓市最近30個(gè)月的庫(kù)存量最高點(diǎn)。面對(duì)高庫(kù)存，近日有媒體報(bào)道北京將取消限購(gòu)，不過10月9日，北京市住建委負(fù)責(zé)人對(duì)此明確否認(rèn)。
不過要求匿名的中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)一位副秘書長(zhǎng)在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)說：“北京面對(duì)如此大的庫(kù)存壓力會(huì)在限購(gòu)政策上進(jìn)行局部微調(diào)。預(yù)計(jì)將在明年上半年，兩會(huì)結(jié)束后有機(jī)會(huì)釋放出現(xiàn)。因?yàn)檎哒{(diào)整需要時(shí)間差。”
新政或?qū)⒓せ钣^望群體
在房貸新政公布前，北京的購(gòu)房者如需購(gòu)買價(jià)值300萬元的第二套住房需要首付180萬元，一部分長(zhǎng)期觀望的自主性需求被這樣巨額的首付款壓制。而現(xiàn)在只需首付90萬元且貸款額度提升，每月還款壓力則下降。
在北京，這樣被壓制的需求比比皆是。一些家庭為了取得購(gòu)房資格和銀行信貸不惜使用假離婚的手段暗度陳倉(cāng)。不過，記者在采訪一位曾借助假離婚手段購(gòu)買第二套房的業(yè)主時(shí)，他并不認(rèn)同一些報(bào)道所說的“因假離婚而后悔”。
接受本報(bào)記者采訪的購(gòu)房者說：“辦理假離婚的目的是為了改善居住條件，離婚手續(xù)簡(jiǎn)易，獲得房子后再?gòu)?fù)婚。即便是現(xiàn)在新政下來，不需要假離婚，那么再?gòu)?fù)婚即可。”
上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)說：“央行信貸新政下，從短期看，最大的受益對(duì)象應(yīng)該是改善型需求購(gòu)房者。在限購(gòu)限貸政策實(shí)施的三年時(shí)間里，部分北京購(gòu)房者已經(jīng)償還了首套房貸。”
他認(rèn)為，在目前“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策下，此類購(gòu)房者完全有能力進(jìn)行二套住房的購(gòu)買。購(gòu)房節(jié)奏加快，背后的一個(gè)前提是北京房?jī)r(jià)依然有看漲的大空間。從這個(gè)角度看，此類群體容易在北京房地產(chǎn)成交市場(chǎng)扮演領(lǐng)頭羊的角色，進(jìn)而影響其他一些觀望情緒濃厚的購(gòu)房者，從而帶動(dòng)北京整個(gè)樓市成交量的上升。
但是由于從政策出臺(tái)到市場(chǎng)反應(yīng)存在傳遞效應(yīng)的滯后，所以傳統(tǒng)旺季的“十一”黃金周北京的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目成交量并未起色。來自克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，“十一”期間北京市場(chǎng)成交了30857平方米，成交量環(huán)比下降了70.5%，同比亦下跌56.1%。
在黃金周期間的北京，全市僅有朝陽區(qū)的首開常青藤和利錦府2個(gè)中端項(xiàng)目開盤，累計(jì)新增供應(yīng)未超200套。該數(shù)據(jù)與2013年的同期相比，新房開盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少了4個(gè)，供應(yīng)套數(shù)下降了75%。
而上述中房協(xié)人士則認(rèn)為，政策最早將于今年年底開始顯現(xiàn)。“各家銀行還要根據(jù)政策制定自己的細(xì)則。因?yàn)殂y行本身也要根據(jù)自身的信貸情況來執(zhí)行。而且銀行還要觀察購(gòu)房者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)北京的預(yù)期。”
來自路透社的消息說，中國(guó)招商銀行在最近已經(jīng)開始執(zhí)行央行的這決定，并撥出單獨(dú)信貸制度支持貸款需求。招行相關(guān)負(fù)責(zé)人在新政發(fā)布后表示,央行房貸新政出臺(tái)后，該行開始實(shí)施首套房新政，并在房貸額度上單獨(dú)撥出信貸額度用于支持購(gòu)房貸款市場(chǎng)需求，還會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展適時(shí)調(diào)增房貸額度。在定價(jià)方面，將按照央行房貸新政的要求，進(jìn)一步支持居民購(gòu)房貸款需求,具體根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素確定各借款人首付款比例和貸款利率水平。
招商銀行總行副行長(zhǎng)兼北京分行行長(zhǎng)王慶彬在電話中向記者予以確認(rèn)，他對(duì)記者說：“招商銀行一定會(huì)執(zhí)行《通知》的決定。但是尚不清楚是原則上執(zhí)行新政還是制定出了具體細(xì)則。”
北京庫(kù)存創(chuàng)30個(gè)月新高
預(yù)期是樂觀的。但是北京所面臨的問題則是巨大的。來自亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，至10月7日止，北京商品住宅可售套數(shù)已突破9萬套，達(dá)到91265套的高位。這是自2012年3月清理3.3萬套無效庫(kù)存以來，北京樓市最近30個(gè)月的庫(kù)存量最高點(diǎn)。
為了削減肩膀上的負(fù)重，在今年上半年各家開發(fā)商都開始使用各種營(yíng)銷手段促進(jìn)銷售活躍。在北京一些開發(fā)商使用零首付、首付分期、零利率、零月供、特價(jià)房、送面積、電商信貸產(chǎn)品等促銷模式。不過一些公開的報(bào)道和數(shù)據(jù)顯示，這些手段并未得到釜底抽薪的作用。一些觀察家說，這是因?yàn)槠髽I(yè)并未實(shí)質(zhì)性的降價(jià)銷售。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為目前從央行的政策看，主要是圍繞去庫(kù)存角度進(jìn)行的，對(duì)于去庫(kù)存的效果自然是明顯的。而北京市場(chǎng)本身就屬于一個(gè)去庫(kù)存快的城市，近期的庫(kù)存積壓本質(zhì)上是暫時(shí)的現(xiàn)象。在央行此次政策潤(rùn)滑劑功能釋放的情況下，今年四季度北京去庫(kù)存的速度會(huì)加快。
上述匿名的中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)認(rèn)為：“與北京去庫(kù)存息息相關(guān)的限購(gòu)政策，不僅僅是一種調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段，更是一種調(diào)控人口流量的方法。”
來自新媒體“界面”的報(bào)道稱，北京市的房地產(chǎn)智囊機(jī)構(gòu)已經(jīng)向北京市政府提交一份“退出限購(gòu)”的方案。其內(nèi)容涵蓋廢除二手房交易20%的產(chǎn)額稅，并下調(diào)契稅，以及放寬非本地戶籍五年納稅資格審定。
上述中房協(xié)副秘書長(zhǎng)告訴記者：“北京面對(duì)如此大的庫(kù)存壓力會(huì)在限購(gòu)政策上進(jìn)行局部微調(diào)。可能大的原則前提下，在局部開出一些口子，這樣就可以再次釋放一些有效需求以緩解庫(kù)存壓力。其實(shí)政府自身也很迫切想解決庫(kù)存壓力。”
不過，他預(yù)計(jì)這種“開口子”的微調(diào)不會(huì)在今年四季度實(shí)現(xiàn)。“預(yù)計(jì)將在明年上半年，兩會(huì)結(jié)束后有機(jī)會(huì)釋放出現(xiàn)。因?yàn)檎哒{(diào)整需要時(shí)間差。”
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