房貸新政后樓市走向
譚志娟
編者按：9月30日出臺的房貸政策，被視為是2008年以來迄今為止最具力度的救市政策，引起了市場的高度關注。市場對該政策反應如何？它能否起到救市的作用？下半年房價走勢如何？是否已經到了抄底買房的時機？為詳解這些疑問，《中國經營報》派出記者赴北上廣深調查，走訪有關業內人士，試圖為購房者把脈行業發展走勢。
房貸新政效果待察 房價四季度或止跌反彈
9月的最后一天，樓市最大松綁政策出臺。9月30日，央行與銀監會聯合發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》。新政亮點是放松首套房的認定標準。
北京的王華(化名)今年年底準備結婚，擬購買一套二手的小兩居作為婚房。他向記者介紹，9月份就在看房，國慶7天假期更是頻繁看房，但均未買入。“新政出臺后，不知道房價是漲還是跌，我也再等等看。”王華仍然選擇觀望。
如王華這樣的觀望者還有很多。《中國經營報》記者采訪獲悉，新政發布后，國慶黃金周期間新房與二手房的看房者人數均明顯增多，但由于新政細則尚未出臺，購房者觀望情緒仍然有些濃厚，北上廣深等一線城市樓市成交均十分低迷，后續實施效果還有待觀察。
看房人數增多
新政亮點是修改了首套房的認定標準，首套房貸款還清再購房享受首套房政策。在居民房貸方面，重申貸款首付最低為30%、利率下限為基準利率0.7倍，并允許銀行自行決定房貸利率。更重要的是，明確在房貸結清的情況下，二套房可享受首套房待遇。
對于新政對地產行業的影響，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進接受記者采訪時稱，在目前去庫存的導向下，購房者會因為央行政策而緩解購房壓力，進而積極入市。這也會使得部分觀望購房者改變策略，進而跟風，積極參與購房緩解中。一旦成交量反彈，將直接利好樓市的長期發展。
記者采訪獲悉，受新政利好刺激，像北京一線城市黃金周里看房的人數明顯增多，但一些購房者觀望情緒仍濃厚。
一家房企銷售負責人接受本報記者采訪時表示，“新政對我們房企銷售構成利好，政策出臺后，北京樓盤回暖明顯，我們北京的新樓盤在國慶節7天看房的人比此前明顯增多，他們多為改善性購房者。”
不僅新房，二手房看房者也明顯增多。“國慶節間二手房看房者明顯增多，成交量也出現了一定上升，前6天假期我們就成交了八套房，這些購買者多為首套居住房與改善性住房。”北京海淀區永泰園小區的一家鏈家地產置業顧問陳小姐對本報記者表示，但多數人仍選擇觀望。
對于國慶假期北京二手房的成交量問題，永泰園鏈家地產店的負責人向記者介紹，“今年9月份我們店成交量環比上升了60%，但仍不如去年同期。”
記者采訪獲悉，由于9月30日頒布新政后迎來國慶放假，由于新政細則尚未出臺，后續實施效果還有待觀察。
“房貸松綁政策會令很多購房者的觀望情緒有所弱化，對于樓市近期的走向會格外關注。但這樣一種心理，還不能直接拉動成交量的上升。”嚴躍進對記者表示。
交通銀行首席經濟學家連平亦認為，房貸新政不會馬上改變供求關系。不能說政策一出臺，馬上就會刺激消費的大規模增長，市場還存在觀望情緒，需要有一段時間的消化，所以政策出臺不會馬上改變供求關系。
在受訪地產業界人士看來，新政對開發商而言，不僅能夠有助他們銷售業績改善，而且對于開發商融資限制的放寬，也將緩解企業資金鏈的壓力。
上述房企銷售負責人向記者透露，“今年前9月，很多開發商的新樓盤銷售情況不是很理想，許多房企還未完成今年的銷售目標。”因而政策有助他們改善銷售業績。
四季度房價有望止跌反彈
記者注意到，不僅限貸新政出臺，限購松綁也出現擴圍態勢。9月底，珠海、蘇州等城市還相繼宣布全面取消限購。
珠海市住房和城鄉規劃建設局9月26日晚在官方網站宣布，以進一步加強住房保障與房地產市場均衡發展，以適應實施新型城鎮化戰略建設國際宜居城市的需要，實現“低端有保障、中端有支持、高端有市場”，支持合理自住需求。有關意見對原有的限購、限價政策作出調整。
至此，截至9月底，全國46個限購城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞五座城市依然實行限購。不過，有分析稱，限購退出已然是大勢所趨。
而在房貸新政出臺以及限購面臨全面退出的情況下，樓市能否回暖？受訪的房企與業界專家向記者稱，房價在今年第四季度有望完成止跌反彈，今年下半年是購房的最好時機。
“房價在今年第四季度有望完成止跌反彈的過程。” 嚴躍進對記者稱，這跟信貸刺激帶來的效應有很大的關系。隨著市場預期的不斷扭轉，預計四季度房價跌幅會不斷收窄，在年末有望出現環比正增長。
“對于購房者而言，今年下半年是比較好的購房時機，因為很多房企還未完成今年銷售目標，年底前不會提價。”上述房企銷售負責人對記者表示。然而，他還向記者透露，多數房企比較看好明年房價，對明年房價預期較高。
上述鏈家地產陳小姐也對記者稱，隨著房貸新政出臺，現在二手房賣主雖未明顯漲價，但已表現出漲價。“半數賣主已表示出漲價意愿。”該鏈家地產中介店負責人也向記者證實。
因而，嚴躍進建議，對于購房者來說，如果商業銀行出現9折按揭貸款利率，那么就可以嘗試以抄底的心態購房。
不過，也有市場人士表示，今年下半年樓市銷售情況預計比上半年好，但受周期性影響，樓市真正回暖還需等到明年下半年。
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