民法典物權(quán)編草案規(guī)定能否解決業(yè)主“三難”？

新華社北京4月22日電題：業(yè)委會成立難、公共維修金使用難、業(yè)主維權(quán)難——民法典物權(quán)編草案有關(guān)規(guī)定能否解決業(yè)主“三難”？

新華社記者白陽、羅沙、王子銘、孫少龍

業(yè)主委員會選舉頻頻“難產(chǎn)”、公共維修資金躺在賬上“睡大覺”、物業(yè)不作為業(yè)主卻投訴無門——近年來，關(guān)于業(yè)主權(quán)益的糾紛在各地多有發(fā)生，業(yè)主“三難”被廣泛“吐槽”。日前提交全國人大常委會審議的民法典物權(quán)編草案二審稿，針對相關(guān)問題作出規(guī)定，引發(fā)不少期待和關(guān)注。

業(yè)委會成立難？——明確政府、居委會應(yīng)給予指導(dǎo)協(xié)助

“我們小區(qū)業(yè)主委員會從籌備到選舉出來，用了將近一年時間！”家住南京市建鄴區(qū)某小區(qū)的朱先生告訴記者，他所在的小區(qū)在選舉業(yè)主委員會時，多次發(fā)生物業(yè)公司阻撓業(yè)主開會、阻攔業(yè)主大會發(fā)放選票等事件，還有業(yè)主受到社會閑散人員的威脅。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管近年來各地紛紛出臺物業(yè)管理辦法，鼓勵住宅小區(qū)成立業(yè)委會，但由于業(yè)主對政策不熟悉、業(yè)主與物業(yè)公司有矛盾等原因，許多小區(qū)的業(yè)委會遭遇“難產(chǎn)”甚至“流產(chǎn)”。

對此，民法典物權(quán)編草案二審稿規(guī)定，地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。

中國人民大學(xué)法學(xué)院教授楊立新表示，居委會是群眾自治性組織，具有特別法人資格，上接政府下靠居民。二審稿增加了居委會在設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)委會中的職能，有利于業(yè)主保護(hù)自己的權(quán)利。

“在基層實踐中，沒有業(yè)主大會和業(yè)委會，業(yè)主就像一盤散沙。聘請物業(yè)公司、處理和居委會的關(guān)系，以及保護(hù)業(yè)主的權(quán)益，都很難展開。”全國人大常委會委員殷一璀在分組審議草案時呼吁，除了加強(qiáng)政府指導(dǎo)，還應(yīng)給設(shè)立業(yè)主大會和業(yè)委會提供更多法律支撐。

公共維修金使用難？——降低使用門檻增加使用情形

家住湖北省武漢市南湖某小區(qū)的胡先生，幾年前發(fā)現(xiàn)自家住宅樓內(nèi)部公共墻面嚴(yán)重滲水，墻面大面積脫落。他多次向物業(yè)反映，希望能夠用公共維修金進(jìn)行維修，但遲遲未見維修工作啟動。

這并非個例。近年來，隨著許多建筑逐漸進(jìn)入“中年維修期”和“老年危房期”，公共維修金亟待使用。但因申請手續(xù)繁瑣，收繳上來的維修金往往處于“沉睡”狀態(tài)。

民法典物權(quán)編草案一審時，曾對此作出規(guī)定，籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參加表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參加表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

草案二審稿中，兩個“四分之三”改為了“半數(shù)”。二審稿同時增加規(guī)定，緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用維修資金。

中國人民大學(xué)法學(xué)院教授王利明表示，此前的規(guī)定要求較高，實踐中易造成業(yè)主開會難、議事難、表決難等問題，給居民的日常生活帶來極大不便。草案二審稿將通過這一事項的表決要求從面積和人數(shù)的“四分之三”降至“半數(shù)”，有利于讓公共維修金不再“沉睡”。

全國人大常委會委員田紅旗說，關(guān)于緊急情況下申請使用維修資金的規(guī)定還有待進(jìn)一步完善。“緊急情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主都應(yīng)有權(quán)申請使用維修資金；業(yè)主大會、業(yè)主委員會有召集程序的要求，在時間來不及的情況或不履行職責(zé)或無人管理的情形，應(yīng)賦予相關(guān)業(yè)主申請權(quán)利。”

業(yè)主維權(quán)難？——賦予相關(guān)部門管理義務(wù)明確權(quán)利救濟(jì)渠道

北京市民袁大爺幾年前購買了東四環(huán)某高檔小區(qū)的商品房，可小區(qū)的管理卻讓他很鬧心：“小區(qū)看上去很臟，有一些私搭亂建也沒人管，找物業(yè)投訴也不搭理。”

草案二審稿對此作出規(guī)定，在建筑區(qū)劃內(nèi)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道等的行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。

北京理工大學(xué)法學(xué)院民法典研究中心主任孟強(qiáng)說，草案二審稿的這處修改，為解決小區(qū)違規(guī)現(xiàn)象引發(fā)的糾紛提供了法律依據(jù)。

“物業(yè)作為服務(wù)企業(yè)難以對違規(guī)業(yè)主進(jìn)行有效約束，但根據(jù)草案二審稿，當(dāng)涉事業(yè)主拒不履行相關(guān)義務(wù)的，其他業(yè)主可以向管理部門投訴，且這些部門必須依法解決，這就對小區(qū)生活中常見糾紛指明了解決的途徑和渠道，并賦予相關(guān)部門一定的義務(wù)去積極履行職責(zé)。”孟強(qiáng)說。

全國人大常委會委員劉海星認(rèn)為，保障業(yè)主權(quán)利，還需加強(qiáng)對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督。

“實踐中，一些小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會建設(shè)不規(guī)范、履職不到位，甚至由少數(shù)人掌控，侵害小區(qū)業(yè)主權(quán)益。”劉海星建議，在法律中增加有關(guān)部門對業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常運作進(jìn)行監(jiān)督的規(guī)定。若業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益，受侵害的業(yè)主除請求人民法院予以撤銷外，也應(yīng)增加向有關(guān)部門或居委會投訴的渠道。（完）