9月30日出臺的央行新政開始逐漸落地，包括建設(shè)銀行、北京銀行等在內(nèi)的多家銀行表示，執(zhí)行首套房認(rèn)定的新標(biāo)準(zhǔn)。不過，雖然央行政策中提及“7折下限”，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前低于9折也都存在難度，房貸利率7折難以實現(xiàn)。在業(yè)內(nèi)人士看來，目前的新政中真正影響市場的只是由“二套”變“首套”的改善需求，而對剛需的支持力度有限。
細(xì)則陸續(xù)落地
近日，包括中行、建行等在內(nèi)的多家銀行相繼表示執(zhí)行央行的新政，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，以及擁有1套住房且已結(jié)清相應(yīng)購房貸款、為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由各分行根據(jù)風(fēng)險情況自主確定。除上述已發(fā)文的銀行外，根據(jù)鏈家地產(chǎn)了解到的情況，目前已有浦發(fā)銀行、北京銀行、郵政儲蓄銀行以及匯豐銀行也開始執(zhí)行新的標(biāo)準(zhǔn)。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示，從各家銀行政策落地的情況來看，均嚴(yán)格執(zhí)行了央行政策中對首套房認(rèn)定的松動標(biāo)準(zhǔn)，即無論名下是否有1套住房，只要已結(jié)清購房貸款，均可按照首套的房貸政策執(zhí)行。而在利率方面，與政策頒布以前并無明顯變化，最大的利率優(yōu)惠幅度仍為九折，且均有附加條件，附加條件較以前也未出現(xiàn)變化。因此，目前來看真正影響市場的只是由“二套”變“首套”的改善需求，而這也屬于預(yù)料之中。
新政撬動改善需求入市
據(jù)我愛我家介紹，其客戶林先生在朝陽區(qū)有一套兩居室，現(xiàn)在已還清貸款打算賣掉，聽到央行出臺新政的消息后，原本打算再等等的他，立刻改變了計劃。按照原來的政策他買房為二套，而新政房貸認(rèn)定方式執(zhí)行后，他這種情況可以被算作首套房。
中介機構(gòu)偉嘉安捷給記者算了一筆賬，以北京地區(qū)一套500萬的住房為例，按照新政執(zhí)行為首套房，首付比例僅為30%，也就是150萬，利率最低為九折。而按照舊的政策執(zhí)行，二套房的首付是70%，首付款為350萬，利率也要上浮到1.1倍。首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)重新界定后，以林先生為例，購房人在首付上能夠節(jié)省200萬，首套與二套之間的利息差為1.31%，首套房認(rèn)定的放寬能夠前期為購房人降低不少首付的支出。
偉嘉安捷指出，目前北京地區(qū)總二次置業(yè)人群的比例在30%-40%左右，而外地剛性購房人群也在10%-20%左右，政策對于首套房認(rèn)定的放寬，將部分符合政策要求的改善型人群釋放出來，將解套出約20%-30%的購房需求。
另外，偉嘉安捷在利率方面還給記者算了一筆賬，以貸款100萬元20年為例，將基準(zhǔn)與9.5折和9折房貸月供利息對比如下：以100萬元20年房貸為例，基準(zhǔn)利率與9折利率之間每月的房貸差額為384.2元，總利息差為92238.23元，如果回調(diào)到9.5折利率，月供差額僅為193.4元，20年下來總利息差為5萬元。
“真正能夠撬動購房需求的是新政中首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的放開。進(jìn)入下半年的房貸市場正值改善置業(yè)人群較為活躍的時期，新政的出臺恰好能夠讓大部分改善型人群解套出來。認(rèn)貸不認(rèn)房的形式降低了改善型購房人的入市門檻，經(jīng)濟壓力上的減輕將進(jìn)一步提振購房信心。”偉嘉安捷指出。
對剛需利好有限
記者在采訪中了解到，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，新政對改善型的刺激作用更大，而在利率不變的情況下，對首次置業(yè)的剛需利好有限。
“雖然央行政策中提及7折下限，但在目前高融資成本、低房貸利率、加上銀行信貸額度緊張和自由定價的市場體系，房貸利率7折難以實現(xiàn)，低于9折也都存在難度。”張旭表示。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，購房者最關(guān)心的信貸折扣利好沒有體現(xiàn)，本次央行文件中，提及最低7折的首套房貸款下限，但這并非新政，只是常規(guī)性的條款內(nèi)容，在目前資金價格情況下，銀行吸儲難度非常大，這種情況下，不僅7折不可能，連9折以下貸款折扣出現(xiàn)的可能性都非常低。
“剛需可能受到歧視，松綁的二套政策，可能會對剛需無房戶不利，如果銀行額度不變，必然銀行會更愿意貸款給已經(jīng)結(jié)清貸款的擁有一套房業(yè)主，這種業(yè)主還款能力強。后續(xù)可能銀行針對不同客戶有不同的執(zhí)行政策，所以剛需可能受到影響。”張大偉直言。
市場反彈幅度依然看信貸
對于未來一段時間的市場，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，市場反彈的幅度依然依賴于信貸情況。
張旭告訴記者，從目前各銀行頒布的具體細(xì)則看，首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行后，將促使改善性需求入市，在這部分需求釋放的帶動下成交將出現(xiàn)一定的上漲，但未來市場能否出現(xiàn)持續(xù)性的回暖以及回暖的程度，還要看利率的變動趨勢。長期來看，在利率沒有大幅松動前，成交的上漲幅度可能有限。
在張大偉看來，中國人對房產(chǎn)投資很熱衷，貨幣的超發(fā)導(dǎo)致房價處于高位，在這十幾年的樓市發(fā)展過程中，信貸一直是業(yè)內(nèi)人士以及普通購房者判斷市場的最重要指標(biāo)，也是最關(guān)鍵信號，所以這一信號的意義將非常大。本次央行的松綁，雖然未提及降準(zhǔn)、降息。但松綁的幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過之前預(yù)期的認(rèn)房不認(rèn)貸款。基本上是之前信貸政策的全面松綁，對市場的信號意義非常大。該政策也釋放大量需求，對于目前市場上來說，起碼可以增加30%的可購房人群，而且這部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿購房人群，對于市場來說，這一政策的松綁效果相當(dāng)于限購松綁影響的5倍以上。
“樓市基本可以判斷，除了小部分三四線城市，庫存積壓過于嚴(yán)重外，其他城市全面止跌，庫存壓力小于20個月的基本都會出現(xiàn)再次上漲。后續(xù)地方政府預(yù)期還會在稅費政策等方面松綁，樓市第三輪救市還將次第出現(xiàn)。”張大偉預(yù)測說。（記者 桂瑰）
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