央行9月30日發布的房貸新政對于已經擁有一套房的購房者來說，當然是一個利好，因為即便你手上已經有一套房子，只要提前還清房貸，銀行也是“認貸不認房”，買第二套房只要三成首付就可以走起。因此，新政出臺后，一些準備再購買一套住房的人，開始著手將手中已有貸款的房子提前還貸了。
案例：房貸新政催生還貸熱
“我申請房貸的時候趕上政策好，商貸利率比基準打了八折。”來銀行咨詢房貸業務的市民趙先生告訴記者，他現在有近15萬元的商業貸款沒還，還有8年按揭貸款才到期，他想問問是否有必要提前還貸。
趙先生說，他的這套按揭住房只有60平方米，經過幾年打拼有了些積蓄后他考慮換套大房子。如果還清房貸之后就能 “不認貸”的話，那他把現有住房賣掉再買房就能享受首套房的條件了。“首套房的首付至少要交全款的三成，而二套房則至少要六成，這之間的差別可大多了。”趙先生說，如果買套標價100萬元的新房，30萬元的首付差別直接決定了能不能辦得了按揭貸款。
“從國慶節后第一個工作日開始，就有不少來咨詢、辦理提前還貸業務的客戶。”接待趙先生的銀行工作人員介紹說，這些客戶大多是想還清房貸之后再按照新標準買套新房。“還有的客戶是在9月剛提交房貸申請的，今天可以發放貸款了，卻告訴我想延期辦理，要等等新政落地后的折扣優惠。”
操作： 提前還貸最好早一點
那么提前還貸應該怎么還呢？記者從銀行了解到，目前提前還貸包括兩種。一種是提前償還部分個人住房貸款，另一種是提前償還全部個人住房貸款。例如，購房者申請銀行商業貸款55萬元，貸款期限為20年，在沒有逾期不還款的前提下，可以分次提前歸還一部分本金，每次提前還款后，相應沖減剩余貸款本金。
銀行工作人員解釋說，銀行根據尚未歸還的貸款本金重新計算借款人的月均還款額，直至貸款本息全部還清。假設當剩余還款總額為36萬元 （本金是27萬元，利息是9萬元），趙先生決定提前還10萬元，那么，本金就只剩下17萬元，利息仍是9萬元。根據有關規定，提前清償的10萬元本金在以后期限不再計息，銀行只就尚未清償的17萬元本金及3萬元利息，按不變的期限和利率重新計算月均還款額。
選擇不同的方式節省的利息支出是不同的，一次性提前還貸節省的利息支出是最大的。在部分提前還貸中，此外還有將每月還款額減少，同時將還款期限縮短，改變還貸方式———例如由等額本息換成等額本金還款方式。
對此，提前還款如何操作還需仔細看銀行貸款合同的約定，有些對時間有特別規定，有些是存在違約金，此外，還要看當時貸款利率及剩下貸款余額跟結清后新購住房的貸款金額及利率水平，孰高孰低等。銀行人士特別提醒，提前還款的時間節點，不要安排在后半段時間，因為相對而言，大部分利息已經歸還了，剩余利息不多，已經達不到節約利息的目的了。
銀行： 7折利率象征意義較大
既然對于執行7折的利率優惠，各銀行都有說不出的苦衷，那么為何此次新政仍將下限點位制定于此？
“央行提出的房貸利率最低7折，應該是2010年房地產調控之前歷史點位的重申，目的可能是避免人們對折扣的數字產生過多聯想。具體到房貸定價的問題，還要看銀行市場的情況。”交通銀行首席經濟學家連平表示。
此外，也有觀點認為，此次央行房貸新政中關于利率下限7折的表述，是對房貸利率折扣擬定權的下放。依據房貸新政，商業銀行可以依據自身風險管理架構，以及各地房地產市場情況，酌情實施折扣。
事實上，自從樓市進入深度調整期以來，住房按揭貸款的風險隨之加大。加上目前國內金融價格的情況已經發生了根本性的變化：受影子銀行及互聯網金融的沖擊，銀行活期存款所占存款的比重越來越小，銀行的融資成本全面上升。在此背景之下，央行無需提高利率下限的表述，市場自然會給出相對合理的定價。另一方面，業內人士指出，從房貸新政的表述中，可以看出中央對房地產需求的把控還有一定的力度，樓市的整體目標仍然是維穩和去庫存，“7折”的象征意義似乎更大一點。
至于接下來房價的走勢，島城一家股份制銀行個貸部負責人稱，新政對于樓市的需求肯定是有釋放作用的，但這種釋放預計會比較緩慢。尤其是有改善性需求的群體，還在等待樓市觸底的機會，年內樓市成交量難以呈現井噴。不過，在政策暖風的吹動下，明年開始，樓市成交量回升的可能性比較大，屆時也會在房價上有所反應。
業內： 剛需購房者不必苦等
對此，青島合建行房地產營銷有限公司總經理吳云海認為，銀行對房貸不“感冒”的主要原因是：信貸資金不足和盈利點低。他認為，近年來，余額寶、支付寶等互聯網金融工具的興起，對銀行的存款造成了不小的沖擊，導致銀行資金較往年有所減少，而如今到了年底，信貸額度可能更少；另一方面，房貸相較于銀行其他貸款種類，均不占優勢，“所以銀行普遍不愿做房貸。”他同時表示，央行此前發布的政策，只是放松了限貸政策的準則，但并未強制各銀行嚴格執行。
因此，各銀行可以擁有自己的主動權。他認為，剛需型和改善型購房者想買房就趕緊定下吧，年前想拿到銀行利率折扣太難了。業內人士還表示，銀行信貸額度少、房貸業務不賺錢是房貸利率打折受阻的主因。因此，購房者可根據自己的需求適時入市，無需一味只做“等貸族”。 記者 景虹
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