近年來，隨著青島經濟發展的一路向北，李滄區逐漸擺脫了曾經“城鄉結合部”的“落魄”形象。尤其是在鐵路北站、世園會等重大城市規劃從藍圖變為現實，李滄區逐漸成為島城最大的“剛需”聚集地。而與其緊鄰的市北區則在青島市行政區域重新劃分下成為青島最大的人口聚集區。
【背景】
青島房價連續第4個月下跌 各區域輪番上演“價格戰”
其實，李滄區成為島城“剛需”的必爭之地并不足為奇。此前就有媒體曾經做過一次統計，青島房價“萬元線”僅用6年時間就從市南一路北進開始全面覆蓋李滄。也就是說，島城房價由南向北依次遞減，越往北走，房價越低。而眼見著房價一路飄紅，剛需們也就不得不將目前仍保持著“萬元線”最后一塊陣地的李滄區奉為必爭之地的了。
然而讓人始料未及的是，就在今年下半年，樓市各種新政頻出。開發商們為快速擺脫上半年“慘淡”的銷量不得不重拾“以價換量”的銷售思路。據中國指數研究院發布的全國百城房價數據顯示，青島房價自今年5月起至今一直處于下跌狀態。截止到9月底，青島住宅均價定格在9433元/㎡。
而在市場一線，我們也看到了曾經以改善區域自居的市北區和以剛需聚集地一支獨大的李滄區正在這場樓市“價格戰”中“博弈”。
【市北】
營銷花樣多“抄底價”頻出 試與剛需腹地--李滄搶客源
早在今年年初，本網記者就曾對市北區的熱點居住區進行過一次房價摸底調查。根據當時的調查結果顯示，市北區三個被列入島城熱點居住區的區域，新房平均價格均在15000元/㎡上下。其中，市北CBD的房價是市北區新房價格最高的區域，均價在15000元/㎡—20000元/㎡之間；新都心次之，新房價格區間在13000元/㎡—15000元/㎡之間；浮山后雖然價格相對最低，但12000元/㎡—15000元/㎡的均價還是讓“剛需”們消受不起。
如果說市北CBD因為擁有市北區最核心的商業、行政、地理優勢而成為市北新房價格最高的區域還情有可原，那么浮山后和新都心15000元/㎡上下的均價就讓許多“剛需”們望而卻步了。不過令人欣喜的是，短短半年之后，這兩個曾經被定位為“改善”型置業區域的片區也開始出現“剛需價”了。
說起樓市“天平”的傾斜，還得從今年7月底萬科城在島城大街小巷的“一道流動的風景線”說起。按照往年經驗，“金九銀十”到來之前的七、八月份是房地產市場傳統的淡季。在今年上半年“慘淡”的銷售業績下，開發商們一反常態地在樓市淡季時就“摩拳擦掌”準備迎接下半年“旺季”的來臨了。萬科城就是眾多“積極分子”中的一員。7月底，全城不少交站點每天都能看到一群舉著“萬科城12345元/㎡起價”的大牌子的年輕人。他們在穿流的車水馬龍中猶如一道獨特的風景線。而除了這種類似行為藝術的舉動外，更吸引人目光的恐怕就是牌子上的那個“12345元/㎡起”的價格和“總價108萬精裝入住新都心”的廣告語了。
早在去年同期，與萬科城緊鄰的和達中心城毛坯房的均價就在14500元/㎡左右。該項目的置業顧問也曾表明該項目主要面對改善型置業者。令人沒想到的是，時隔半年之后，市北區開始不惜“自降身價”搶“剛需”了。而萬科城僅僅是其中之一。同樣位于市北區的新都心苑項目也在下半年開始不遺余力地宣傳“79萬搶住新都心商圈”。
如果說這些在“家門口”的宣傳都是“小打小鬧”，那么萬科紫臺則直接將這種對“剛需”區域的宣戰推向了頂峰。據悉該項目起價10666元/㎡，目前在售85㎡兩居和99㎡三居。也就是說，首付30萬左右就可以入住市北區。這對于曾經“剛需”一支獨大的李滄區來說，不得不說是一個強有力的“勁敵”。
【李滄】
以價換量正面還擊 新房銷量不降反升
面對市北區火藥味兒十足的“挑釁”，李滄區給出了正面“還擊”。就在市北區大張旗鼓地宣揚“剛需價格住改善區域”的時候，李滄區的開發商們也按捺不住開始挖空心思地搞起了營銷。
買彩票的經歷相信不少人都有，可是“買房彩票”在青島的出現卻是第一次。九月初，位于東李的嘉凱城時代城就這樣率先推出了一種“買房彩票”，購房者只需支付12元便可獲得利群商城12元的電子購物券一張，以及2000元的購房抵用券。同時，購買者還將獲得贏取一套房的機會。無論怎樣算，這種彩票都很劃算。一時間，這種新穎的營銷方式紛紛被各家樓盤效仿，位于高新區的世茂公園美地和位于嶗山區的深藍公寓緊隨其后也推出了類似的“搶房彩票”……事實證明，這種營銷方式確實提高了樓盤的知名度，樓盤項目在市民間的認可度也得到了有效提升。
除了新穎的銷售方式，李滄區還有不少樓盤項目很“實在”地開始了“割肉大甩賣”。位于老滄口的越秀星匯藍灣項目在7、8兩個月連續推出6998元/㎡起價的房源，以價換量的開盤銷售策略得到了市場的認可；位于東李的保利茉莉公館在8月首次開盤時就打出了8518元/㎡的抄底起價，低價入市的噱頭也因此讓其提前進入了下半年的銷售旺季。除了這種“大張旗鼓”的降價外，更多的樓盤項目則采取的是“偷摸”降價。最近有小道消息傳出，位于李滄區的某大盤將加推28套82㎡的房源，總價81—78萬元之間，折后單價在8600—9500元/㎡之間，較之前直降了1900元/㎡……
雖然市北區的樓盤項目在下半年不斷爆出“抄底價”，試圖與李滄區一較高下爭搶客源。但不得不承認的是，李滄區目前仍然是青島“剛需價格”樓盤最多的區域。根據青島網上房地產公布的9月份的新房成交數據顯示，李滄區9月共成交新房2090套，環比大漲了85%。由此看來，雖然市北區從下半年開始“拼了命”地開始與李滄爭搶客源，但李滄區“島城最大剛需聚集地”的名號卻并不會在短時間內被完全取代。
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