從8月1日局部放開限購算起，頻頻迎接利好的島城樓市卻依舊寒意陣陣。接二連三出臺的限購松綁、限貸松綁、七折利率等刺激性政策，反而讓市場陷入了新一輪的觀望。“政策越出越多，房子反而越來越難賣了。”對三四季度的樓市現(xiàn)狀，多位業(yè)內(nèi)人士發(fā)出這樣的感慨。而由于新政細(xì)則語焉不詳、執(zhí)行起來力度也有差異，在購房者和開發(fā)商之間，圍繞著價格這個核心因素，正陷入了新一輪的博弈當(dāng)中。
■政策刺激剛需，需求卻消失
“按說從8月份開始限購?fù)顺鍪袌龊螅瑢傂柚脴I(yè)和改善性置業(yè)客戶都非常有利，但事實是，困在這兩類需求身上的‘繩索’解開了，剛需置業(yè)者和改善性客戶反而難找了。”19日上午，青島方策地產(chǎn)顧問有限公司地產(chǎn)顧問孫浩說。
身為多家地產(chǎn)項目的銷售代理，對8月份開始的這輪救市“組合拳”，孫浩有著自己獨特的感受。公司代理的項目，分別在濟南、青島和濰坊等地，濟南樓市在經(jīng)歷限購、限貸松綁之后，購房者反而陷入深深的觀望；青島限購全面退出市場后，多數(shù)剛需置業(yè)者開始等待信貸放開，但信貸自9月30日放開后，又開始等待7折利率能落到自己的頭上；與濟、青兩地一樣 ，濰坊的市場也蕭條依舊。
“觀望氣息非常濃厚，而我們曾就首次置業(yè)者貸款利率咨詢過多家商業(yè)銀行，各家銀行說的不是特別明確，顯然，模糊難以界定的細(xì)則，執(zhí)行起來很難預(yù)測效果，但有一點，這個優(yōu)惠政策很難惠及到多數(shù)的購房者。”青島世聯(lián)怡高總經(jīng)理陳耀華說，這是導(dǎo)致市場觀望的主要因素。
■市場客戶爭奪戰(zhàn)，打到售樓處
購房者的觀望，讓開發(fā)商對市場購房需求的爭奪，在10月份愈演愈烈。“這種爭奪，不僅體現(xiàn)在路邊隨處可見開發(fā)商組織銷售人員舉著項目的牌子進行‘路演’，也體現(xiàn)在市民隨時會響起的手機鈴聲，開發(fā)商雇用大量的‘CALL’客，用從灰色渠道拿到的市民的電話，‘地毯式’地搜羅購房需求。”青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明說。
調(diào)查顯示，市場需求的萎縮，讓開發(fā)商對客戶的爭奪，陷入了“白熱化”。“現(xiàn)在去一個售樓處，就像是參加一次房展，保證你會得到同一個區(qū)域多家樓盤的核心信息。”18日，剛走出李滄區(qū)保利茉莉公館售樓處的丁俊說。記者注意到，盡管進的是保利茉莉公館的售樓處，但丁俊手里卻拿著中海國際社區(qū)、時代城東方龍域、綠城誠園、玫瑰庭院等七八個項目的樓盤資料。“售樓處里不少其他項目的銷售人員，化裝成看房者，向前來看房的人，推銷自己的項目。”丁俊說。
■價格都在拼價格，明降不可取
從今年的5月份開始，島城新房價格已經(jīng)經(jīng)歷了“五連降”。“盡管國家統(tǒng)計局公布的環(huán)比降幅，一直在1個百分點左右徘徊，但反映到具體的區(qū)域樓盤中，降價的空間卻不是個小數(shù)目。”青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明說。
“市南區(qū)西部和中部沿海一線的兩個高端項目，降價空間在3000元到5000元/平方米；李滄區(qū)滄口區(qū)域的一家新盤，本來想賣9700元/平方米，但后來以7600元/平方米的均價快速出貨；同樣位于李滄區(qū)的一家新盤 ，干脆釋放出 6.5折的房源，一天就認(rèn)籌了300多套。”房價點評網(wǎng)首席分析師張斌說。
能大幅降價而不得罪前期業(yè)主，確實考驗開發(fā)商的營銷智慧。“為了防止前期業(yè)主的不滿或者退房，高明開發(fā)商的降價，多是采取迂回隱蔽的方式來實現(xiàn)。”張斌說，比如城陽區(qū)一家別墅項目總價降幅高達(dá)80萬元，采取的是“贈送50萬元裝修款”的方式，另30萬元則用陽臺和車庫免費贈送來實現(xiàn)。
■利率七折利率難見，“等貸族”糾結(jié)
早在9月30日，央行出臺信貸新政，讓島城萎靡的房產(chǎn)市場為之一振。貸款購買首套普通自住房，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；對擁有1套房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，買二套房時，可按照首套房貸政策執(zhí)行。
但距央行新政出臺已有20天，來自市場及購房者的反饋卻顯示，對新政能否執(zhí)行仍存質(zhì)疑。“房貸利率七折的優(yōu)惠，更像是空中樓閣、畫餅充饑，還沒有哪位購房者順利地享受到7折利率。”樓市分析人士張百忍說，由于銀行現(xiàn)在的資金成本偏高，顯然，央行新政對銀行是虧本買賣，必然難以執(zhí)行。
據(jù)一位不愿意透露姓名的商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人介紹，利率市場化之后，銀行有限的資金更愿意放給利率自由浮動的企業(yè)。“房貸是有上限的，年平均利率只有7%左右，對購房者來說可能還認(rèn)為很高，但對于銀行它已經(jīng)很低了。”這位負(fù)責(zé)人說，央行新政要銀行對首套房利率再下行，實際上很難做到。
■聲音
后市如何破局價格是關(guān)鍵
董曉峰(惠百家不動產(chǎn)總經(jīng)理)：接連出臺的政策，給市場帶來的是銷售機會，但不能說市場就此反轉(zhuǎn)；長期來看，樓市整體供大于求，房企去庫存是首位，樓市正在進入存量房時代。但隨著市場景氣實際好轉(zhuǎn)，四季度開發(fā)商推盤量會擴大，銷售競爭還會加劇。
馬光明(青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理)：目前房價下跌城市數(shù)量仍然是主流，大多數(shù)大中城市仍然面臨房價下降的壓力。根據(jù)中國指數(shù)研究院的一份數(shù)據(jù)統(tǒng)計，9月份全國100個城市(新建)住宅平均價格環(huán)比下跌0.92% ，連續(xù)5個月下跌，而且跌幅擴大了0.33個百分點。
張斌(房價點評網(wǎng)首席分析師)：無論是限購還是限貸的松綁，都不能扭轉(zhuǎn)房價下降的預(yù)期。對購房者來說，目前銀行的資金有限，年底銀根預(yù)計將收緊，如果10月、11月份房貸額增加，年末銀根仍將短缺，這是樓市最大的制約。
張百忍(樓市分析人士)：房地產(chǎn)供大于求成為市場發(fā)展的常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)正在進入存量時代，過高的庫存量，中心城市過高的地價，以及過高的房價和租售比失調(diào)的現(xiàn)實，將迫使樓市經(jīng)歷一個較長時期的調(diào)整期。或許需要兩到三年的時間。記者 王愛科
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