本報訊（記者 葛均艷） 樓市微刺激政策之后，上周城陽市北都有多家樓盤打出優惠折扣，城陽甚至出現5折盤，隨即上周末兩天時間，先后有多家樓盤推出新盤。市場“降價”呼聲很高。記者采訪獲悉，盡管市場不時有折扣盤爆出，但是成交情況并沒有開發商“拼跌”市場那么熱鬧。專家表示，市場折扣盤的出現，實際上是表明了開發商著急出倉回款的意愿很高，而能否刺激成交還要看購房者能否及時出手。“銀十”依然進入最后沖刺階段。
推盤力度加大
10月18日-10月19日周末兩天，島城有多個項目開盤，近3000套房源新鮮上市。這7個項目分別是市北區正商紅楓谷，李滄區的越秀星匯藍灣，城陽區的魯商泰晤士小鎮、領秀珊瑚灣，以及黃島區的深港城、盛世華章、隆海碧海云天。
此外，10月26日中海國際社區二期一里城將推出28套82平方米戶型房源，總價71~78萬元，折合單價8658~9512元。青實櫻花郡將加推新房源，共68套中高層住宅，戶型面積90平方米和115平方米，當天購房可享受95折優惠，預計惠后均價16000元/平方米。與此同時，不少樓盤也推出新折扣，城陽區某樓盤竟打出5折房源。據了解，該項目推出兩套5折房源，房源一：套二房88平方米，市場價45萬，狂購價5折23萬；房源二：別墅217.88平方米，市場價145萬，狂購價5折73萬。雖然僅有兩套的“特價房”，更多的是噱頭，但是傳遞出的迫切出倉信息很明顯。
不敵純新盤老盤低推“有顧慮”
從近期市場情況來看，純新盤開盤價都要低于周邊項目。比如，純新盤秀蘭禧悅都爆出8500元/平方米的價格，與其周邊的中海臨安府12000元/平方米的價格相比，直降了3500元/平方米。萬科紫臺也傳出消息，新盤10666元/平方米起價，而目前該項目周邊房價大約13000元/平方米，價位優勢明顯。
“市場純新盤的低價入市，競爭中的優勢很大，尤其是地段和戶型俱佳者，一開盤就吸引大量購房者。對于周圍樓盤都是不小的打擊。一方面占據新盤優勢，另一方面，在價格定位方面沒有回顧之憂，而一些老盤，在加推新盤定價方面則顧慮很多。”一位地產業內人士告訴記者，“老盤受前期定價的影響，需要做的工作會很多。”
據了解，目前老盤加推的折扣力度相對較少，但也有部分樓盤完全無顧慮，價格調整力度大。比如，李滄某大鱷，82平方米房源，單價8658~9512元/平方米，與之前持續了將近一年半的10500元/平方米的價格相比，降幅在1900元/平方米左右。再比如，越秀星匯藍灣的價格最高9800元/平方米，加推全新組團condo270°上城，102~122平方米高層，起價7007元/平方米，直降2500元/平方米。
成就“銀十”還靠最后沖刺
記者采訪獲悉，進入10月以來，市場呈現降價勢頭，一方面新盤的集中低價入市，另一方面老盤加推無奈低推，不難看出，作為市場主體的開發商已經不淡定了。分析人士認為，目前島城市場庫存壓力依舊很大，開發商前三季度的銷量不盡如人意，再加之一些政策性利好消息的發布，很多企業都想借東風順勢促銷，完成銷售業績。近期，開發商低價推盤，低價走量的信號明顯，而能否真正促進銷量，還需要購房者的積極回應。
在采訪過程中，記者了解到，盡管售樓處人流有所增加。但是作為市場主體的部分購房者依舊受“買漲不買跌”的意識影響，目前購房意愿不明顯。截至目前，10月以來新房成交量并沒有太大的改觀。據網上房地產網提供的數據， 10月半月成交量大約3000余套，而9月新房總成交量為10525套。10月新房成交能否真正成就“銀十”依舊不明朗，已然進入沖刺階段。
專家表示，純新盤和品質老盤的低價入市肯定會刺激成交量。
改善型需求購買力超剛需
面對頻繁的利好消息，青島樓市保持了高位走勢，9月新建住宅成交9060套，總成交面積932146平方米。從成交戶型的面積區間來看，以往樓市剛需族撐場的情況在9月悄然發生了改變。
在9月份成交的9060套新建住宅中，面積區間低于90平方米的剛需戶型成交了4218套，占比46.6%，不足一半。其中50~75平方米的戶型成交704套，成交量環比下降19.54%；75~90平方米的戶型成交套數最多，為2980套，但環比下降14.61%。可見，選擇在9月份置業的剛需族大幅減少。而面積區間90~105平方米的戶型成交了1949套，環比上升18.77；120~144平方米的戶型成交了1340套，成交量環比上升最快，為19.86%。在總體成交量同比降幅達8.19%的情況下，面積區間在120~144平方米的戶型成交量已基本恢復去年同期水平，同比降幅僅0.81%。面積區間90~144平方米的改善型房源成交量環比大漲，說明9月份改善型需求集中釋放。
剛需族期待房貸優惠落地
“如果現在買房，我的還款壓力會很大，等具體打折優惠出臺后，即使每個月少還幾百塊錢，對我們的生活質量也有很大幫助和提高。”李先生的話代表了大部分手里沒多少錢的剛需族的想法，記者采訪中了解到很多剛需置業者放緩自己的置業腳步，加入了“等貸族”。
房貸新政出臺后，何時落地成為市民關心的熱點。日前，建設銀行青島市分行的房貸政策最新調整為，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，可參照執行首套房貸款政策，利率則執行差別化利率定價。青島建行也成為第一家房貸新政落地本市的商業銀行，其他銀行目前還尚未落地。對于人們關心的房貸七折利率，建設銀行青島市分行的答復是，貸款利率在央行利率定價水平的基礎上，根據各經辦機構的資產負債水平及信貸投放規模，并結合客戶綜合貢獻度、貸款風險因素等情況執行差別化利率定價。
據了解，青島分行目前還未推出房貸具體執行標準。不過業內人士預測，市民要想享受房貸七折利率優惠，都會遇到一定門檻。
首改置業者抓緊時機出手
“早就想換個大點的房子，終于等來了限購政策的取消，我們就趕緊買了。”9月中旬在嶗山區買了一套面積130多平方米新房的郭大姐這樣告訴記者。郭大姐現在一家三口住在86平方米的一個套二房，考慮到第二個孩子出生后就會比較擁擠，現已懷了二胎的郭大姐想買套大些的房子。“我跟先生名下都有房子，一套老人住著，我們現在住的房子是我們的婚房，傾注了我們很多感情，所以不想賣。我們家二寶也快出生了，其實房子早就看好了，但受限購制約一直拖著，所以市區144平方米以下的房源一放開限購我們就趕緊買了。”
在一售樓處看房的陳先生說：“最近救市政策頻出，聽說房貸又可以打折了，我怕政策落地后買房的人多了房價會上漲，剛好手里又有閑錢，而且我之前房子的貸款已經還清了，趕上‘認貸不認房’政策，就趕緊訂套房子。”據了解，跟陳先生有同樣想法的首改置業者不在少數。
房價點評網青島高級分析師張斌稱，此次樓市政策的調整對首改置業者最有利，觸發了改善型需求的集中釋放。
本報記者 陳璐
浮山后新區將再添20萬平方米商住區
浮山新區同和路商住區
本報訊（記者 辛小麗）今日，記者從市規劃局獲悉，浮山新區勁松一路東、同和路兩側，將新建一處總建筑面積202627平方米的商住區，住宅總戶數1244戶，商鋪面積19744平方米，配套停車位1447個。
規劃方案顯示，項目位于市北區勁松一路東、同和路兩側。總用地約45082平方米，其中A1-5地塊位于同和路以北，建設用地面積17914平方米，總建筑面積90365平方米，地上建筑面積64365平方米，其中住宅面積57137平方米，戶數572戶，商業面積7228平方米。地下總建筑面積26000平方米，停車位650個，建筑密度24.65%，綠地率31.2%；A1-7地塊地塊位于同和路以南，建設用地面積27168平方米，總建筑面積112262平方米，地上建筑面積79662平方米，其中住宅面積67146平方米，戶數672戶，商業面積12516平方米。地下總建筑面積32600平方米，停車位797個，建筑密度19.85%，綠地率30%。
據了解，項目從周邊現狀和基地特色出發，南北各成院落、強調內部庭院空間的塑造，沿街商業界面結合街頭綠地設計，收放自如，豐富城市街面空間。
該規劃目前正在公示階段，詳細方案可到青島規劃展覽館陽光公示廳(東海東路78號)、規劃局政務網站及項目現場進行了解，咨詢電話：83872381。
上實國際廣場二期項目規劃變更
上實國際廣場規劃圖
本報訊（記者 辛小麗） 今日，市規劃局網站發布信息，上實國際廣場二期項目規劃變更，為提升項目品質，滿足國際酒店對電梯的技術要求，對屋頂電梯機房進行優化。
規劃方案顯示，上實國際廣場二期項目位于嶗山區松嶺路38號，松嶺路東側、嶗山路北側。本次規劃變更的主要內容是將屋頂電梯變更為有機房電梯，幕墻頂標高由50.5米升高至53.4米，三層裙房西側健身房部分區域改為露臺。
據了解，該項目規劃用地面積17108.2平方米，總建筑面積63599.17平方米，地上建筑面積42766.75平方米，其中商業建筑面積732.52平方米，酒店建筑面積24560.99平方米，辦公建筑17476.24平方米。地下建筑面積20829.42平方米，綠地率25.06%，建筑密度32.9%，設置停車位341個，其中地上停車位52個，含無障礙停車位2個；地下停車位289個，含無障礙停車位2個。
該規劃目前正在公示階段，詳細方案可到青島規劃展覽館陽光公示廳(東海東路78號)、規劃局政務網站及項目現場進行了解，咨詢電話：83872381。
上周青島二手房源成交452套
本報訊（記者 陳璐） 據網上房地產統計數據顯示，上周我市二手房源成交452套，環比上漲14.1%；成交面積40219.95平方米，環比上漲了22.4%。據搜房網二手房數據監控中心的統計數據顯示，上周青島二手房住宅周掛牌均價14909元/平方米，環比下降0.09%，每平方米下降13元。
從區域成交量來看，市北區仍霸占冠軍寶座，上周成交142套房源，環比上漲5.9%；成交面積9353.07平方米，環比上漲8.7%；市南區則是二手房成交面積第一名，一周簽約二手房91套，環比上漲24.6%，成交面積9395.12平方米，環比大漲了52.4%；李滄區二手房市場也在銀十迅速回溫，重回前三名，上周二手房交易74套，成交面積5692平方米，環比上漲25.7%。黃島區上周二手房成交67套，成交面積6974.67平方米，環比漲23.99%。嶗山區上周二手房成交38套，成交面積4483.24平方米，環比上漲2.3%。城陽區上周成交37套房源，環比下跌21.2%，但成交面積卻達4026.72平方米，環比漲了11%。
青島鏈家市場部分析師劉爍表示，青島鏈家內部監控數據顯示，“新增置業者數量”同比上升2.17%，“帶領置業者看房數量”較同期上升3.29%。這說明政府實施的一系列房產政策對于置業者心理變化產生一定影響，很多改善型購房者開始積極入市。青島鏈家成交貸款方式上，公積金貸款形式占總體貸款形式的5.02%。說明現今公積金貸款限制條件仍較多，二手房交易中多數人還是會無奈選擇商貸，如果公積金貸款條件放寬，政策實施細則下發執行，對于房產市場將有積極的推進作用。
上周青島新房成交2487套
本報訊（記者 辛小麗） 據易居中國青島分公司數據中心統計，上周（10月13日~10月19日）我市新房成交2487套，成交面積26.47萬平方米，環比分別上漲33.1%，39.2%。其中商品住宅共計成交2159套，成交面積22.24萬平方米，環比分別上漲31.7%，28.5%。成交均價為7926元/平方米。
上周，黃島區以689套的成交量登上各區市成交量榜首。
從各區域新房成交情況來看，黃島區以689套，6.45萬平方米的成交量位于各區市首位，其中商品住宅成交616套，成交面積5.88萬平方米；李滄區位列第二，成交套數359套，成交面積4.74萬平方米，其中商品住宅成交316套，成交面積3.03萬平方米；城陽區以334套，3.61萬平方米的成交量位居第三，其中商品住宅成交298套，成交面積3.12萬平方米。
上周，青島市商品住宅成交均價為7926元/平方米，環比減少11.1%。商品住宅成交套數排行前五名為：黃島區天一畔城、黃島區星海城、黃島區盧河水岸、城陽區碧桂園、黃島區書香泮城。
貨幣面不支持房價強勢上漲
房貸新政為死氣沉沉的樓市注入了一股暖風。很多購房者重新開始擔心房價上漲，看房買房熱情急升。而部分開發商的悲觀情緒開始消散，甚至有些樓盤立即上調定價。這也證明了，我國房地產市場具有鮮明的“政策市”的特征。未來幾個月，房價會否止跌反彈還有很多因素制約。
今年6~9月，我國40余個城市陸續放開限購，但其對市場和預期的影響，遠小于這次房貸放松。這就說明房貸政策是影響樓市的核心因素。房地產業是資金密集型產業，其中個人房貸對于購房需求非常重要。截至今年上半年，全國房地產貸款余額16.16萬億元，其中個人購房貸款余額10.74萬億元，個人房貸占全部房地產貸款的比重高達66%。房貸政策既屬于房地產調控政策，也是貨幣政策的重要組成部分。要想搞清楚放松房貸的威力，就得先研究貨幣政策與流動性問題。
2008年12月的中央經濟工作會議提出2009年實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，2009年12月延續這一政策口徑，2010年12月轉為實施穩健的貨幣政策，其后2011年、2012年、2013年延續至今。然而，自2011年以來的這四年，名義上實施的都是穩健的貨幣政策，但房價走勢卻不同：2011年前溫后冷，2012年止跌反彈，2013年部分城市大漲，2014年以來由漲轉跌。在這種情況下，光看官方的政策口徑，無法解開謎團。必須進一步觀察貨幣供應的量與價。
從當前形勢看，雖然官方仍多次重申繼續實施的是穩健的貨幣政策，而實際上貨幣政策仍在定向寬松。不過，從流動性來看，當前情況比較平淡。今年9月份，M2同比增長12.9%，增速比上月末高0.1個百分點，比去年末低0.7個百分點；M1同比增4.8%，增速分別比上月末和去年末低0.9個和4.5個百分點。從而反映出貨幣供應雖較年初略好，但仍然整體乏力。今年前三季度社會融資金額同比下跌8.5%，說明企業部門融資積極性很弱。銀行業利率下滑，是經濟低迷、需求萎縮與銀行引導的綜合結果。比如10月14日央行開展200億14天期正回購，中標利率3.4%，比上一次降10基點，為年內第三次下調，再創三年半以來最低。
從外部貨幣面來看，當前貨幣供應規模不足以支持房價重新強勢上漲；而貨幣價格則有助于房價跌勢趨緩，甚至幾個月后止跌、企穩。從內部資金面分析，需關注兩個層面：一是與住宅供應有關的開發企業的資金鏈當前仍然偏緊，年內難以有效緩解，尚待住宅成交量連續反彈二個季度左右；二是與住宅需求相關的房貸政策放松后，必然有助于刺激需求，但商業銀行落實的寬松程度決定著最終的刺激效果。預計政策利好主要體現在首付比例減少上面，尤其原來須首付六成或七成的二套房貸，有望大降至三成或四成，而利率的下滑幅度并不樂觀，首套房貸利率預計將回落10~15個基點，也即從今年上半年的上浮5%~10%，回落至9折至基準利率。
總體而言，房貸放松后的市場效應，還須觀察一段時間。10月和11月的房屋銷售數據，就能說明問題。如果屆時銷售沒有出現環比上月超20%的強反彈，則暫難支持房價止跌上漲。當然，在這一動態變化過程中，庫存壓力不大、潛在購房需求旺盛、市場彈性大的一線和部分二線城市，房價表現將強于三四線城市。（中國證劵報）
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