“目前中國(guó)的人均住房量已經(jīng)相當(dāng)高了。現(xiàn)在使用住房公積金貸款購(gòu)房的客戶(hù)一部分存在改善住房的需求，另外還有一些準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕人有所需求。但這種需求總量不會(huì)很大，其對(duì)于亟需釋放的龐大房地產(chǎn)庫(kù)存而言起到的作用是非常有限的。在這種現(xiàn)況下，再采取措施刺激也沒(méi)有太大意義。”
“目前用住房公積金貸款購(gòu)房的客戶(hù)均可享受7折優(yōu)惠。”重慶首鋼美利山公園城市售樓中心一位工作人員對(duì)法治周末記者說(shuō)，“公積金新政相關(guān)有利措施或許將進(jìn)一步刺激房市行情。”
該工作人員口中的“公積金新政”是指10月9日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)。
據(jù)記者了解，此次公積金新政涉及到異地購(gòu)房可申請(qǐng)公積金貸款、貸款繳存時(shí)間要求縮至半年、85%以下發(fā)放率城市可適當(dāng)提高貸款額度，取消貸款評(píng)估、擔(dān)保費(fèi)等多項(xiàng)新規(guī)定。
“此次公積金新政暗示著國(guó)家對(duì)房貸政策的進(jìn)一步松綁，也是針對(duì)目前房地產(chǎn)狀況采取的一種措施，以此緩解房地產(chǎn)困境。”中國(guó)政法大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任符啟林對(duì)法治周末記者說(shuō)。
公積金新政宛如一潭“活水”注入低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么它對(duì)房市到底能起多大作用呢？
多項(xiàng)新規(guī)欲挽房市
“住房公積金貸款買(mǎi)房對(duì)職工而言是很方便的。首先它的貸款利率比較低，一般利率為4%或4.5%，而銀行貸款則在5.6%至6.55%之間；另一方面則是住房公積金貸款不用提供收入證明。但申請(qǐng)公積金貸款需要達(dá)到一定的繳存年限且一般為首套住房。”山東煙臺(tái)某地產(chǎn)公司的置業(yè)顧問(wèn)劉青對(duì)法治周末記者說(shuō)。
《通知》顯示，“職工連續(xù)繳存6個(gè)月即可申請(qǐng)公積金貸款”“住房公積金貸款對(duì)象為購(gòu)買(mǎi)首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工”。而法治周末記者查閱資料了解到，之前職工須連續(xù)繳存12個(gè)月才可申請(qǐng)貸款且貸款對(duì)象實(shí)行支持首套、限制二套、嚴(yán)禁三套政策。
“此次對(duì)于貸款條件及貸款對(duì)象的放寬，應(yīng)該會(huì)鼓勵(lì)或激發(fā)相當(dāng)一部分具有剛性需求的購(gòu)房者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，有助于提振房地產(chǎn)需求，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。”北京科技大學(xué)東凌經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授劉澄對(duì)法治周末記者說(shuō)。
與此同時(shí)，法治周末記者發(fā)現(xiàn)，此次《通知》最大的亮點(diǎn)則是住房公積金異地互認(rèn)、異地貸款相關(guān)規(guī)定，即“各地要實(shí)現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)，并推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)”。
“現(xiàn)在我們的公積金管理以屬地管理為主，不能滿(mǎn)足資金的有效調(diào)集，比如在一些縣或市，由于人口比較少，原有居民自住房比例也比較高，這時(shí)公積金的貸款使用量不大，也導(dǎo)致很多縣級(jí)市房地產(chǎn)總量過(guò)剩；而同時(shí)一些大城市則存在住房公積金發(fā)放緊張的境況。”劉澄介紹說(shuō)。
“在這種背景下，進(jìn)行公積金的跨區(qū)域調(diào)度，將分散管理轉(zhuǎn)變?yōu)榻y(tǒng)一調(diào)配很有必要。此次簡(jiǎn)化住房公積金使用的條件有利于合理調(diào)配全國(guó)資源，滿(mǎn)足更多人住房改善需求。”劉澄補(bǔ)充道。
對(duì)此，符啟林也表示，異地貸款將打破住房公積金使用的地域限制。“同時(shí)，針對(duì)異地貸款也應(yīng)注意防止出現(xiàn)個(gè)人多地申請(qǐng)首套房現(xiàn)象，這就要求相關(guān)部門(mén)及銀行對(duì)貸款信息實(shí)現(xiàn)資源共享。”
“異地貸款‘破冰’給異地購(gòu)房貸款打開(kāi)了大門(mén)，將激發(fā)大量的‘回鄉(xiāng)置業(yè)需求’。”同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉日前公開(kāi)表示。
同時(shí)，《通知》提到“住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放率低于85%的設(shè)區(qū)城市適當(dāng)提高首套自住住房貸款額度。對(duì)于發(fā)放率在85%以上的城市，要主動(dòng)采取措施，積極協(xié)調(diào)商業(yè)銀行發(fā)放住房公積金和商業(yè)銀行的組合貸款”。
“這也是增加住房公積金使用率的一種方式。”劉澄說(shuō)，“同時(shí)《通知》中對(duì)于取消貸款評(píng)估、擔(dān)保費(fèi)等費(fèi)用的規(guī)定，雖然費(fèi)用數(shù)額并不大，但在客觀(guān)上也減輕了購(gòu)房者的壓力及交易成本。”
新政刺激作用有限
“國(guó)家自從實(shí)行公積金政策以來(lái)，住房公積金對(duì)改善職工住房起到了一定的作用，但也應(yīng)該看到目前公積金余量龐大，其作用也并沒(méi)有完全發(fā)揮。”劉澄說(shuō)。
來(lái)自住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的公開(kāi)資料顯示，截至2014年8月末，全國(guó)住房公積金個(gè)人住房貸款余額達(dá)2.43萬(wàn)億元，全國(guó)繳存住房公積金職工為1.07億人，繳存總額7.03萬(wàn)億元，職工提取總額3.49萬(wàn)億元，繳存余額3.54萬(wàn)億元。
“雖然此次改革主要刺激了低收入者的剛性需求，對(duì)于提振房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有一定的作用，但我認(rèn)為作用并不會(huì)太大。”劉澄表示。
“目前中國(guó)的人均住房量已經(jīng)相當(dāng)高了。現(xiàn)在使用住房公積金貸款購(gòu)房的客戶(hù)一部分存在改善住房的需求，另外還有一些是準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕人有所需求。但這種需求總量不會(huì)很大，其對(duì)于亟需釋放的龐大房地產(chǎn)庫(kù)存而言起到的作用是非常有限的。這種現(xiàn)況下，再采取措施刺激也沒(méi)有太大意義，并有可能助長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的發(fā)展。”劉澄解釋道。
符啟林也贊同了上述觀(guān)點(diǎn)，他表示：“公眾購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)往往存在觀(guān)望心理，目前大家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷的情況都很清楚。即使再好的刺激政策，整個(gè)行情不好也無(wú)法調(diào)動(dòng)大家的積極性。我認(rèn)為此次新政策的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)會(huì)有一定的效果，但是不要寄予太多希望。”
“這次住建部等部門(mén)對(duì)住房公積金的新政策也發(fā)出了一個(gè)信號(hào)，其實(shí)是變相地放寬了房貸的政策，從過(guò)去嚴(yán)格的限制變成了現(xiàn)在對(duì)房市的一種偏中性的支持。”劉澄同時(shí)表示。
進(jìn)一步建立住宅銀行
“目前住房公積金的使用出現(xiàn)了一些怪象，如大家普遍說(shuō)的‘劫貧濟(jì)富’弊病。這其實(shí)歸因于當(dāng)前的運(yùn)營(yíng)機(jī)制問(wèn)題，因此我比較贊同成立住宅銀行。”符啟林說(shuō)。
據(jù)符啟林介紹，住宅銀行指的是在三大政策性銀行(即國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行)之外，建立一個(gè)滿(mǎn)足公眾住房需求、貸款利率低于商業(yè)銀行利率，能夠?qū)崿F(xiàn)住房公積金的統(tǒng)一調(diào)配、統(tǒng)一使用的政策性銀行。
劉澄也表達(dá)了對(duì)進(jìn)一步建立住宅銀行的期望。他說(shuō)：“建立統(tǒng)一的住房公積金賬戶(hù)，集中調(diào)配，集中使用，最終成立住宅銀行。能夠提高公積金的自主運(yùn)作能力以及市場(chǎng)化的發(fā)展能力，以使公積金發(fā)揮更大的積極作用。”
劉澄認(rèn)為，此次公積金新政更多的是一種救市行為，但長(zhǎng)期來(lái)看，應(yīng)當(dāng)著重在住房公積金的管理體制與管理模式上，在程序上做頂層設(shè)計(jì)，為住房公積金貸款作最終市場(chǎng)定位，應(yīng)該走向住宅銀行市場(chǎng)化運(yùn)作。
“傳統(tǒng)上的住房公積金作用已經(jīng)走到了歷史的盡頭，發(fā)揮了其應(yīng)有的作用。下一步必須進(jìn)一步創(chuàng)新，在新的體制下實(shí)現(xiàn)住房公積金的使用效率，在制度上將其變成一個(gè)金融機(jī)構(gòu)。提高公積金的使用效率，發(fā)揮住房建設(shè)的應(yīng)有作用，也就是說(shuō)變成銀行體系的重要組成部分。”劉澄進(jìn)一步解釋到。
請(qǐng)輸入驗(yàn)證碼