9月底央行發布了“認貸不認房”的房貸新政，新政規定對于一套房貸還清再購房的，可享受首套房的優惠。這一政策對于很多想買二套房的人來說可謂喜從天降，不少人摩拳擦掌，把換房計劃提上了日程。
在換房過程中，有不少市民遇到了新的問題，他們所購買的首套房貸還沒有還清，所剩余額部分不多，“提前還貸”即可享受再買房按首套的政策，可提前還貸就要放棄目前正在享受的7折利率或者85折利率優惠。到底怎樣做才能更劃算呢？帶著大家的這個困惑記者進行了走訪調查。
具體情況具體分析 提前還貸有可能得不償失
家住李滄區的李先生2010年貸款買了一套房子，總價90萬，他向銀行貸了60萬，享受了當年7折利率優惠，用等額本息的方式還款20年。最近他又看中了一套價值150萬的商品房，恰逢9月底出臺了貸款新政，他想將首套房的貸款一次性還清，出手購置第二套房。
李先生若真將首套房貸款一次性還清，對他來說是否劃算呢？我們來算一筆賬。到目前為止，他已經連本帶息還了約18萬元，如果現在一次性還清，他還需付銀行近52萬元的余款。二套房的首付需45萬元，貸款105萬元，分20年還清。由于現在各大銀行貸款利率7折優惠并未真正落實，李先生最多能享受到9折的優惠，算下來，二套房僅利息就總共約73.8萬元。如此算來，李先生需支付現金97萬元（一套房的余款52萬+二套房的首付45萬），將來支付利息73.8萬元。
如果他不提前還款，又將支付多少呢？首先，他仍將繼續支付首套房剩余16年的利息，約19.7萬元。此外，二套房的首付需支付90萬元，貸款60萬元，分20年還清，按照二套房利率是基準的1.1倍來看，總共的利息約53.4萬元。這樣算來，他只需準備現金90萬元，將來需支付的利息是73.1萬元（首套房的利息19.7萬元+二套房的利息53.4萬元）。
對比下來，如果一次性還清首套房貸款，在購買二套房，李先生現金要多拿7萬元，而以后支付的利息也多出0.7萬元，這個結果著實讓李先生嚇了一跳。“我原本以為趕緊把第一套付清了可以省不少錢，不曾想恰恰相反，這個結果真是我萬萬沒想到的。”李先生說。
提前還款是否劃算影響因素眾多 置業者不可盲目操作
房貸新政出臺后 不少人想將一套房貸提前還清
新政發布后，多數想買二套房的市民都如李先生一樣，第一念頭就是提前還貸，但是李先生的事例卻讓他們醍醐灌頂：原來提前還貸并不一定省錢。
事實上，李先生的事例也不能以偏概全，之所以有這樣的結果，也有一些巧合性。如果李先生買的第二套房價值不是150萬，結果就不一樣了。記者用相同的辦法算了一下，假設他買的第二套房價值100萬，那么他提前還貸的話，現金支付82萬元，以后將支付利息49.2萬元，而不提前還貸，現金支付60萬元，以后將支付利息55.3萬元。對比看來，雖然現金支付得多，但利息卻少6萬多元。
青島建設銀行一位負責貸款的工作人員告訴記者，“提前還貸劃不劃算”這個問題并沒有一個標準的答案，“每個人的貸款情況都不相同，貸款的利率、額度、年限等等都是影響這個問題的因素，若真有提前還款的想法，可以找銀行的理財人員細細核算，切不可盲目操作，以免得不償失。”
此外，該工作人員還提醒到，一般來說提前還款是一種違約行為，根據合同上的規定，還要支付銀行一筆違約金，“各家銀行對于此類違約行為的規定是不同的，因此當事人要根據合同上的規定核算自己該交的數目，這也是判斷提前還款是否劃算的重要因素。”
記者比較發現，各家銀行手續費差異較大，有的銀行可以不收手續費，而有的銀行則需要收實際還款額1—3個月的利息，有的銀行甚至需要收取實際還款額3%的手續費。
是否要提前還貸需斟酌 3種情形不適合
雖然每個人的貸款情況不同，但從整體上看來，以下這些情況是不適合提前還貸的。
第一種是等額本息房款已還到中期的，等額本息還款每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減。也就是說借款人前期還的利息比重較大，本金比重較小。如果借款人還款在3—5年以上，利息已還了不少，越往后越相當于免息分期，因此這個時候提前還貸，意義不大。
第二種，等額本金還款期已過1/3的。等額本金是將貸款總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息，隨著還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少。當還款期超過1/3時，其實借款人已還了一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還更多的還是本金，不能有效地節省利息支出。
第三，如果當初享受的貸款利率較低，比如是7折或85折也不適合提前還貸，因為這已經屬于銀行貸款利率中最低的了，提前還貸的話，所享受利率折扣就沒有了，再買房貸款很難再申請到如此優惠的折扣了。（記者 劉曉東）
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