央行9·30房貸新政發(fā)布滿月，房貸放松的利好尚未完全落地，互聯(lián)網(wǎng)金融已向這一領(lǐng)域滲透。近期各家互聯(lián)網(wǎng)金融平臺紛紛推出房產(chǎn)首付貸款產(chǎn)品。平安好房于9月初推出互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品好房貸，旨在為資金短缺的購房者提供首付款的貸款。搜易貸、房金所等也相繼推出首付貸產(chǎn)品，一時間，“零息首付貸款”、“一成首付”、“著名房地產(chǎn)商合作”成為熱門詞匯。新推出的首付貸產(chǎn)品普遍被解讀為“房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融時代的標(biāo)志產(chǎn)品”。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這一類產(chǎn)品的推出是互聯(lián)網(wǎng)金融與房地產(chǎn)公司推動房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融化的一次嘗試，但如果不注重風(fēng)控，將會進(jìn)一步放大房地產(chǎn)市場風(fēng)險。
首付貸獲購房者投資者雙向熱捧
平安好房、搜易貸、房金所等多家互聯(lián)網(wǎng)金融平臺均推出了專為購買房屋首付資金不足的購房者提供貸款的互聯(lián)網(wǎng)金融項(xiàng)目。這些產(chǎn)品通過首付款分期、短期過橋借貸等方式，解決購房者首付款不足等問題。而購房者首付貸款的資金來源不再是傳統(tǒng)按揭中的銀行，而是P2P平臺上的投資者。
根據(jù)平安好房最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“十一”長假7天，好房貸產(chǎn)品購房貸款類申請額達(dá)到1.1億元。產(chǎn)品上線兩周之后，好房貸貸款金額已突破10億。
據(jù)媒體報道，平安好房北京分公司總經(jīng)理卞京表示，在目前北京市場的好房貸申請者中，有近八成是貸款額100萬至200萬元的改善性用戶。對于這一人群來說，0息貸款是吸引他們的主要因素。以北京綠地國寶21城為例，好房貸在綠地國寶21城駐場以來，覆蓋率達(dá)到100%。而上線不到兩個月的搜狐焦點(diǎn)旗下的搜易貸P2P平臺，目前平均每天的平臺交易額已達(dá)500萬元左右。
除了有購房需求的購房人能夠通過這些平臺獲得首付貸款之外，首付貸款被包裝成的超10%的高年化收益率P2P產(chǎn)品也吸引了P2P投資者的目光。
購房人在通過P2P平臺的相應(yīng)審查后提交首付貸款的申請，之后這一貸款項(xiàng)目將被包裝成為P2P標(biāo)的在P2P平臺上進(jìn)行公開認(rèn)購，擁有資金的投資者可以通過認(rèn)購的形式出借資金，從而獲得借款收益。
公開資料顯示，平安推出的與好房貸對應(yīng)的好房寶，其歷史最高年化收益率曾高達(dá)14%。昨日記者登錄平安好房官網(wǎng)顯示，目前可供投標(biāo)的首付貸款項(xiàng)目收益率普遍保持在8%、10%左右。與此同時，曾經(jīng)熱銷的“寶寶”類互聯(lián)網(wǎng)基金產(chǎn)品收益率僅為4%左右，銀行理財產(chǎn)品平均收益率也僅為5%左右浮動。
而搜易貸推出的首付貸，投資人通過借貸給購房者，就能夠獲得最高12%的年化收益率。數(shù)據(jù)顯示，搜易貸上線一周內(nèi)共發(fā)布了10個項(xiàng)目，合計成交金額383萬元。其中，達(dá)到100萬元的標(biāo)的有3個，貸款方的平均年化收益率為8.3%；最小的標(biāo)的融資額為2萬元，貸款方的年化收益率為11.5%。
購房者：支付一成首付可買房？
目前在各家互聯(lián)網(wǎng)金融平臺申請首付貸款主要有兩種形式，一種是有抵押貸款，一種是無抵押貸款。
搜易貸旗下首付貸產(chǎn)品客服介紹，在無抵押貸款的情況下，用于支付購房首付的借款最低借款額度為1萬元，最高為房款的20%。而根據(jù)國家政策，目前購房支付的首付比例最低為三成。按照這一規(guī)定，意味著首付貸最高能夠幫助購房人解決首付三成中的兩成，也就是說，購房人僅僅需要支付一成房款便可以實(shí)現(xiàn)買房大計。
而在有抵押貸款時，平安旗下好房貸客服表示，最高貸款額度為抵押物價值的七成，且不超過首付貸款的三成。
利息方面，平安方面表示，部分合作樓盤申請首付貸款最高可享受零息優(yōu)惠；而搜狐的搜易貸方面則表示在推廣期間將給出6.5%的利息，相比目前的銀行貸款利率仍相對較低。
除了在貸款額度上有要求之外，各家首付貸產(chǎn)品方均有要求僅能選擇購買合作樓盤。搜狐首付貸對合作樓盤做出了一系列要求，包括要求開發(fā)商為地產(chǎn)500強(qiáng)企業(yè)或者地方龍頭開發(fā)商等。而平安好房則是限定購買樓盤，只有購買其指定樓盤并具備購房合同的置業(yè)者才有資格申請好房貸項(xiàng)目。
投資者：14%高收益率來源多為補(bǔ)貼
記者登錄平安好房貸官網(wǎng)頁面，動輒10%以上的產(chǎn)品年化收益率十分讓人心動。這些產(chǎn)品掛鉤的就是購房人的首付貸款借款需求。
根據(jù)好房貸介紹，對于好房貸的合作樓盤，平安好房和開發(fā)商會對消費(fèi)者進(jìn)行貼息，幫助消費(fèi)者減少借貸負(fù)擔(dān)，最高補(bǔ)貼到零利息。那么，為何好房貸對應(yīng)的好房寶，卻能有最高14%的年化高收益率？
記者咨詢了平安好房貸客服，對方以沒有購房合同無法告知細(xì)節(jié)拒絕回答。
平安方面日前表示，好房貸本身并不是P2P平臺，但是好房貸的資金來源是一些P2P公司，客戶必須在一年免息期后，一次性還本付息。平安好房網(wǎng)首席運(yùn)營執(zhí)行官莊諾此前曾表示，好房貸貸款利息分為由開發(fā)商全部貼息、開發(fā)商和客戶共擔(dān)、客戶承擔(dān)全部利息三種方式，最高可以為購房者做到零息首付貸款。為了幫助購房者輕松籌集首付，對一些簽約樓盤，平安好房采取貼息特惠，最多可做到有抵押貸款一年零息、無抵押貸款三年零息。
另一家首付貸款平臺搜易貸CEO何捷曾公開表示，搜易貸目前的理財產(chǎn)品收益率為8%至12%。而實(shí)際上，搜易貸旗下的首付貸目前公布的貸款利率最低為5.5%，中間也有不少差距。
搜狐焦點(diǎn)總經(jīng)理曾伏虎表示，“焦點(diǎn)首付貸”目前已經(jīng)在11個城市聯(lián)合開發(fā)商推動，該產(chǎn)品需要開發(fā)商擔(dān)保，不同的項(xiàng)目操作模式不同，是一種限時讓利的行為，并不存在墊資行為。
專家：恐放大房地產(chǎn)市場資金風(fēng)險
中國人民大學(xué)法學(xué)院副院長楊東表示：“按照監(jiān)管要求，傳統(tǒng)銀行不能發(fā)放首付貸款，但就個人貸款和小微貸款來說，現(xiàn)在法律上沒有此類禁令。”由于互聯(lián)網(wǎng)金融仍沒有監(jiān)管辦法出臺，好房貸得以繞過某些限制，觸碰傳統(tǒng)商業(yè)銀行無法染指的首付貸禁區(qū)。
“做首付貸的公司必須是那些具有良好聲譽(yù)的公司，擁有大品牌的公司。”網(wǎng)貸之家副總裁徐紅偉在接受記者采訪時表示。但是，在房屋貸款中，金融機(jī)構(gòu)目前僅允許提供按揭貸款。一旦P2P資金介入首付貸款，形式上只是一種民間借貸，法律上沒有規(guī)定屬于非法，但未來一旦P2P被認(rèn)定為金融機(jī)構(gòu)，那么陸金所進(jìn)入首付款貸款業(yè)務(wù)就有可能被認(rèn)定為違規(guī)。“首付貸可能出現(xiàn)的最大風(fēng)險首先在于房產(chǎn)的斷供。一旦購房者無法繼續(xù)還款，就會形成壞賬，而這時，P2P平臺并沒有傳統(tǒng)銀行較為完善的風(fēng)控能力的話，資金將難以追回。這時P2P平臺的風(fēng)險將會傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場。”
但徐紅偉也表示，目前中國首付貸款市場要出現(xiàn)美國次貸危機(jī)時的狀況還不太可能。“因?yàn)槟壳笆赘顿J的市場仍然非常小。而且目前在做的平臺對于首付貸的申請者資格審核比較嚴(yán)格，出現(xiàn)壞賬的可能性并不大。但是一旦這一貸款形式長期處于監(jiān)管之外，而其他資質(zhì)和風(fēng)控能力不足的P2P平臺也介入到其中，就容易將風(fēng)險擴(kuò)大，甚至影響整個房地產(chǎn)市場的資金風(fēng)險。”
點(diǎn)融網(wǎng)CEO郭宇航曾向媒體表示，在有抵押的首付貸款申請時，一般而言首付貸款的抵押優(yōu)先權(quán)不如銀行。雖然首付貸款作為二次抵押在法律上仍然有效，但是一旦首付貸款的貸款人違約，P2P的貸款人對房屋殘值的估值、及時變現(xiàn)能力，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于銀行。
禮德財富CEO洪凱彬則認(rèn)為，首付分期從目前的房市來看，無疑有助于降低購房門檻，提升整個市場的交易熱情，但首付分期降低了購房人的違約成本，會讓銀行原來設(shè)計的風(fēng)控防火墻失效。(記者 陳白)
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