青島財經(jīng)日報/青島財經(jīng)網(wǎng)訊（記者 葛均艷） 近日，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《青島市住房發(fā)展規(guī)劃（2018－2022年）（征求意見稿）》。規(guī)劃顯示，2018年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積32．9平方米。截至2018年底，全市約有城鎮(zhèn)住房254．4萬套，城鎮(zhèn)住房套戶比達(dá)到1．04。青島城鎮(zhèn)居民總體實(shí)現(xiàn)戶均一套房。規(guī)劃指出，2018－2022年，確保城鎮(zhèn)住宅用地供應(yīng)量，新增住房65萬套至75萬套左右。到2022年，城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到35平方米。
現(xiàn)狀
住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資69．7％
規(guī)劃顯示，從房地產(chǎn)開發(fā)投資額來看，青島市年房地產(chǎn)開發(fā)投資額2018年達(dá)到1485．2億元，其中住宅投資1034．8億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的69．7％。
從開發(fā)建設(shè)量來看，房地產(chǎn)施工面積呈現(xiàn)逐年增加趨勢，2010年至2018年年均增速9．5％，2018年施工面積達(dá)到10390萬平方米，其中住宅施工面積達(dá)到6832萬平方米。從銷售情況來看，2015年至2018年商品房銷售額增速明顯加快，年均增速達(dá)到24．4％，2018年商品房銷售額達(dá)到歷史最高值2282．5億元，其中住宅銷售額占85．56％。
截至2018年末，全市累計基本建成保障性住房29．2萬套，其中公租房7萬套，經(jīng)適房和限價房22．2萬套；基本建成面向新就業(yè)無房職工和穩(wěn)定就業(yè)外來務(wù)工人員的公租房3．4萬套。
2013至2018年實(shí)施棚戶區(qū)改造22．5萬套（戶）。棚戶區(qū)改造居民戶均建筑面積由改造前的不足30平方米提高至近80平方米，住房條件和居住環(huán)境不斷優(yōu)化提升。
截至2018年末，全市累計開工建設(shè)人才公寓730萬平方米，基本建成407萬平方米，有效支撐了引進(jìn)人才、高技能人才、來青工作創(chuàng)業(yè)人員等階段性住房需求。
壓力：對外來住房需求吸引力大，外省購房人群穩(wěn)定在10％以上！
根據(jù)商品住房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2013年以來，本市戶籍家庭購房比例占70％左右，省內(nèi)非本市戶籍家庭占15％左右，外省購房人群穩(wěn)定在10％以上。另外，每年有約100戶外籍家庭在青置業(yè)，主要集中在城陽區(qū)、市南區(qū)、西海岸新區(qū)等地。
總體目標(biāo)
2022年城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到35平方米
規(guī)劃明確，完善以租賃住房、普通商品住房為主組成的住房市場體系，建立健全公租房、政策性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房和人才住房組成的政策住房保障體系，形成多層次、全覆蓋、可持續(xù)的住房供應(yīng)體系并保持穩(wěn)定。2018－2022年，確保城鎮(zhèn)住宅用地供應(yīng)量，新增住房65萬套至75萬套左右。到2022年，城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到35平方米。
優(yōu)化提升區(qū)
市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)
這些區(qū)域是青島市行政、文化、金融、科教、商貿(mào)、商務(wù)、旅游度假為主體的綜合功能區(qū)，也是青島市歷史文化風(fēng)貌、濱海特色風(fēng)貌集中區(qū)和城市功能疏解區(qū)。該區(qū)域城市空間可拓展范圍小、可新增住房潛力有限，而每年新就業(yè)人口規(guī)模占比高，新增住房需求十分旺盛。近五年，優(yōu)化提升區(qū)商品房銷售面積占全市的23．5％，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市的47．1％。
為滿足新市民住房需求以及主城區(qū)優(yōu)化升級、功能疏解和精細(xì)提升的要求，優(yōu)化提升區(qū)住房發(fā)展重點(diǎn)是穩(wěn)步推進(jìn)老舊小區(qū)更新改造、規(guī)范發(fā)展公租房、加快住房租賃市場發(fā)展，提升城市文化和服務(wù)品質(zhì)。
市南區(qū)、市北區(qū)：重點(diǎn)是優(yōu)化升級，傳承提升老城特色文化風(fēng)貌，適度疏解轉(zhuǎn)移部分功能和人口，加快老舊小區(qū)有機(jī)更新和改善人居環(huán)境。
李滄區(qū)：重點(diǎn)結(jié)合老城區(qū)企業(yè)搬遷改造，適度新增住房，補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施短板，改善城市環(huán)境。
嶗山區(qū)：重點(diǎn)推動住房建設(shè)與旅游業(yè)、商業(yè)、金融業(yè)等產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，適度開發(fā)健康養(yǎng)生、旅游度假等住房產(chǎn)品。
重點(diǎn)任務(wù)：
穩(wěn)步推進(jìn)老舊小區(qū)更新改造。采取整片區(qū)更新改造的方式，完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，以尊重居民意愿為前提穩(wěn)步推進(jìn)老舊小區(qū)整治，最大限度保持并維護(hù)城市空間形態(tài)，保持老城區(qū)“紅瓦、綠樹、碧海、藍(lán)天”鮮明的城市風(fēng)貌特色。推進(jìn)市南區(qū)、市北區(qū)傳統(tǒng)建筑、老街區(qū)、歷史人文資源的活化利用，打造特色主題街區(qū)。
推進(jìn)李滄區(qū)老城區(qū)企業(yè)搬遷改造與老舊小區(qū)整治、配套設(shè)施建設(shè)和環(huán)境提升同步推進(jìn)，并注入文化創(chuàng)意、眾創(chuàng)空間，營造創(chuàng)業(yè)、生活、娛樂一體的創(chuàng)新社區(qū)，提升老城區(qū)活力。運(yùn)用“美好生活環(huán)境與幸福生活共同締造”的理念，建立“一院一策”工作機(jī)制，根據(jù)院落實(shí)際和居民需求，分類實(shí)施共用設(shè)施設(shè)備、公共部位和整體環(huán)境等硬件改造，針對性解決居民供水、供電、供氣等問題，鼓勵有條件的小區(qū)加裝電梯等便民設(shè)施。預(yù)留綠地、廣場等開敞空間，提升城市公共空間品質(zhì)。
積極發(fā)展住房租賃市場。加快培育和發(fā)展住房租賃市場，多渠道增加租賃住房房源，鼓勵個人將閑置房源出租，盤活中心城區(qū)存量房源。重點(diǎn)支持規(guī)模化、專業(yè)化的住房租賃機(jī)構(gòu)發(fā)展。規(guī)范中介機(jī)構(gòu)居間服務(wù)，提高住房租賃行業(yè)服務(wù)水平。
創(chuàng)新住房保障跨區(qū)域協(xié)調(diào)機(jī)制。支持符合條件且具有一定支付能力的住房困難家庭到市場租房，按收入情況實(shí)行差別化補(bǔ)貼。探索推進(jìn)主城三區(qū)與西海岸新區(qū)、城陽區(qū)、即墨區(qū)等區(qū)域在政策性住房上的跨區(qū)建設(shè)合作，并向提供住房保障支持的區(qū)輸出優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療等公共資源，引導(dǎo)優(yōu)化提升區(qū)符合條件的居民到其他區(qū)域解決住房問題。
推動住房建設(shè)與商業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)等融合發(fā)展。發(fā)揮嶗山自然生態(tài)優(yōu)勢，結(jié)合高端旅游度假設(shè)施建設(shè)，發(fā)展度假、健康、養(yǎng)老主題地產(chǎn)。結(jié)合城市地鐵、公交等交通樞紐建設(shè)，依托國際會議中心、金家?guī)X金融區(qū)、專業(yè)賽事等，重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，促進(jìn)金融、商貿(mào)、旅游、文化、科技服務(wù)等發(fā)展。
重點(diǎn)拓展區(qū)
西海岸新區(qū)、城陽區(qū)、即墨區(qū)、膠州市
這些區(qū)域是青島市城鎮(zhèn)發(fā)展空間拓展重點(diǎn)區(qū)，是青島市著力建設(shè)的科技型、生態(tài)型、人文型的新城區(qū)，也是實(shí)施國家海洋強(qiáng)國戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)升級和承接功能疏解的核心區(qū)域。近五年，重點(diǎn)拓展區(qū)房地產(chǎn)市場規(guī)模快速增長，商品房銷售面積占全市的66．2％，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市的47．3％，兩者占比均呈現(xiàn)逐年上升趨勢。
重點(diǎn)拓展區(qū)作為青島市未來新增住房供應(yīng)的主要區(qū)域，除滿足本地居民的首次購房和改善性需求外，也滿足優(yōu)化提升區(qū)外溢的購房需求。在產(chǎn)業(yè)升級、功能轉(zhuǎn)換的要求下，重點(diǎn)拓展區(qū)住房發(fā)展重點(diǎn)是加大住房供給規(guī)模，抑制投機(jī)性住房需求，支持人才住房建設(shè)，規(guī)范住房租賃市場發(fā)展，穩(wěn)步推進(jìn)棚戶區(qū)和老舊小區(qū)整治。以“主城區(qū)－特色組團(tuán)－特色小（城）鎮(zhèn)”的新型城鎮(zhèn)化體系構(gòu)建為引導(dǎo)，與產(chǎn)業(yè)發(fā)展和園區(qū)建設(shè)同步推進(jìn)，各市區(qū)新建住房科學(xué)布局、規(guī)模合理，推動職住平衡和產(chǎn)城融合發(fā)展。
西海岸新區(qū)、城陽區(qū)著力加快新城建設(shè)，同城化交通建設(shè)與居住用地協(xié)同開發(fā)，提升北岸城區(qū)、西岸城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平，引導(dǎo)住房需求合理分布，優(yōu)化住房產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)。
即墨區(qū)和膠州市：加快交通市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)，提高城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，增強(qiáng)城市綜合服務(wù)能力，在滿足本地住房需求基礎(chǔ)上，承接產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的新增住房需求。
遠(yuǎn)郊發(fā)展區(qū)
平度市、萊西市
平度市、萊西市位于青島市北端，離主城區(qū)距離最遠(yuǎn)。把突破平度萊西攻勢，作為全市區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的重點(diǎn)、鄉(xiāng)村振興的主陣地和脫貧攻堅(jiān)的主戰(zhàn)場，聚焦工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、新型城鎮(zhèn)化和提升交通基礎(chǔ)設(shè)施四場硬仗是青島市推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、提升生態(tài)環(huán)境保護(hù)水平、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的重要區(qū)域，也是重要的先進(jìn)制造業(yè)基地。兩市商品住房市場以本地居民購房為主，近五年，遠(yuǎn)郊發(fā)展區(qū)商品房銷售面積占全市的10．3％，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市的5．6％。
2018年平度市、萊西市城鎮(zhèn)化率分別為41．09％、51．97％，未來兩市加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城鎮(zhèn)住房發(fā)展重點(diǎn)是鼓勵住房消費(fèi)，優(yōu)先支持進(jìn)城務(wù)工群體的首次購房和本地城鎮(zhèn)居民的改善性需求，穩(wěn)定土地和商品住房供應(yīng)規(guī)模，防止住房市場過大波動。
重點(diǎn)任務(wù)：
科學(xué)把握土地和住房供應(yīng)節(jié)奏。深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，根據(jù)住房需求，合理確定住宅用地供應(yīng)和新開工住房規(guī)模，及時公開信息，穩(wěn)定市場預(yù)期，避免土地和商品住房供應(yīng)大起大落。
優(yōu)先滿足本地住房需求。根據(jù)本地城鎮(zhèn)中等偏下及以下收入住房困難家庭、引進(jìn)人才及鄉(xiāng)鎮(zhèn)醫(yī)療、教育等行業(yè)職工的實(shí)際需求，新建一定數(shù)量的政策性住房。通過差別化金融、稅收等政策，優(yōu)先支持本地居民的剛性和改善性購房需求。依據(jù)城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和特色小（城）鎮(zhèn)建設(shè)等需求，適度建設(shè)租賃住房，完善配套服務(wù)設(shè)施。
著力提升居住品質(zhì)。實(shí)施城區(qū)舊城改造和城中村改造，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套工程。適度降低新開發(fā)商品住房容積率，提高新建小區(qū)規(guī)劃開發(fā)水平和住宅品質(zhì)。新建小區(qū)嚴(yán)格執(zhí)行配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)全覆蓋。推進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心建設(shè)和房屋專項(xiàng)維修資金專戶監(jiān)管工作，提升居民自治程度，助推社區(qū)治理現(xiàn)代化。
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