編者按：位于青銀高速以東32平方公里的土地，是李滄區規劃打造的生態商住區。按照規劃，該區域重點打造房地產、旅游、商務商貿及高端產業4大板塊。而得益于世園會的主辦，房地產板塊可謂發展迅猛。從綠城入青的首個項目落子東李開始，萬科、萬達、中海、保利等巨頭房企紛紛搶駐，區域房價順風上漲。
世園會開幕前后，東李樓盤可謂風光無限，推盤力度達到高潮。但隨著世園會的接近尾聲，東李樓市的活躍度開始出現下滑，推盤力度減弱。10月12日，東李標志性項目綠城理想之城曝出“6.5折”風波，成為震動東李房價的“導火索”。受此影響，不少人也開始擔憂，經歷短期高速擴張，東李樓市是不是后繼乏力？
東李是青島目前最受矚目的開發熱土
客觀看待前期市場：房價3年漲3倍
世園會給予東李樓市強心針的作用毋庸置疑，受益于大規劃的落地，在李滄迅速變身為青島最大剛需聚集地的同時，東李已然“脫剛”成為李滄最大的改善聚集地，區域內房價更是扶搖直上。李板塊房價風向標之一的綠城城理想之城，在2009年首次開盤高層產品5500元/㎡起；到2010年2期高層價格飆升近1倍，均價達到9000元/㎡；2011年，綠城理想之城小高層產品藍岸組團價格已破萬，均價13500元/㎡。
房價3年間增長近3倍， 在一個又一個高端樓盤的帶動下，東李居住區越來越受到青島市民的認可。近日參加青島新聞網看房車的于女士回憶當年綠城開盤時難掩悔意，“當年綠城開盤也關注過，那會東李在我印象里就是個郊區，路不好走，周邊一片荒涼，所以就放棄了。”當年放棄東李的于女士，如今再次卻因環境好而再次選擇東李，8年時間，東李完成巨變。
根據青島新聞網統計，世園會開幕時，東李區域房價已經高出李滄其他板塊樓盤價位，幾近于市北持平。其中綠城理想之城誠園均價13500元/㎡，玫瑰庭院小高層均價13000元/㎡，映月公館瓏臺均價14000元/㎡。位于青銀高速以西，與綠城理想之城一路之隔的偉東湖山美地，只因不在世園會板塊內，當時均價僅為9500/㎡，差價達到4000元/㎡。
綠城事件引發東李樓市震蕩
展望后期市場：改善房源大幅降價
今年樓市大環境整體低迷，即使迎來世園會舉辦，東李樓市也難“獨善其身”。10月份，綠城理想之城誠園均價下跌2000元，報價11500 元/㎡，玫瑰庭院小高層均價為11000-12000元/㎡，映月公館瓏臺均價12000元/㎡左右，相比于世園會開幕時，價格均有大幅下降。
10月11日，臨近世園會閉幕，綠城再次傳出所有房源“6.5折”出售的消息，降價消息隨即招來老業主不滿，進而“綠城售樓處被砸”事件成為青島市各大媒體報道的焦點，也成為人們街頭巷尾熱議的話題。
一向以高品質著稱的綠城，最先挑起李滄“房價崩盤”的風波，雖然此消息很快被綠城官方否認，但李滄東部房價出現了“震蕩”卻是毋庸置疑的事實，置業者心中的疑慮難以消除，東李樓市“泡沫論”甚囂塵上。有網友認為，世園會結束后東李樓市將迎來冷冬。
東李商業配套亟待完善
業內觀點：配套不完善是東李樓市發展的掣肘
樓市高級分析師張斌認為，東李房價下跌是受大環境直接影響，而在本輪市場疲軟中東李片區又因自身特點表現得更為突出。
首先是業態組成上，東李改善型產品居多，三房大戶型占比高，如果不采取降價，總價高將成為銷售“攔路虎”。其次是項目競爭激烈，在大規劃的帶動下，東李新開樓盤數量眾多，樓盤的密集上市直接導致競爭加劇。再次是區域競爭力受到挑戰，受大環境影響，市北區新興片區如新都心、濱海新區部分項目已經降至萬元以下，直接與李滄新盤形成競爭，但與市北相比，李滄在交通、教育等配套上明顯不占優勢。
“世園會為東李帶來的是一個短期效應，自世園概念提出后便成為近幾年東李樓市發展的支撐力，而隨著世園會閉幕，東李樓市的潛在問題逐漸突顯出來。”業內人士公認其中最突出的問題是“配套落后”。“雖然這幾年東李發生巨變，道路、綠化都有顯著改善，但區域內的商業、醫療、教育配套還是十分落后。以商業為例，萬達廣場是目前東李唯一的大型購物中心，但它卻坐落東李最西側，遠遠無法覆蓋東李全境。配套不完善成為東李發展的掣肘。”
對于東李樓市目前面對的問題以及下一步發展的動力，科威不動產青島區總經理孫杰表示，“世園會的開幕，以及綠城、萬科等品牌開發商在東李打造超級大盤，短期內確實對置業者形成了強大的吸引力。但有置業者遷居東李一段時間之后發現，雖然交通方便了，但購物、醫療配套的落后導致在東李生活很不方便。”孫杰表示，隨著世園會效應的減弱，置業者對于東李的看法也逐漸回歸理性。如果需求下滑，加上新房源大量上市，庫存高漲，那么將形成供大于求的局面，房價下滑在所難免。因此后世園時代，配套的升級完善將成為東李樓市保持增長力的決定因素。
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