養老地產：噱頭下的“圈地運動”虧損局面難破

一方面是人口老齡化的提前到來讓中國養老地產面臨著巨大的需求，另一方面卻是開發商并沒有做好準備普遍面臨著養老地產盈利難題。更有甚者，不少開發商打著養老地產的旗號賣房子。目前，我國養老地產究竟面臨著什么樣的困局？如何才能破解這樣的困局，真正解決老年人對養老地產的需求？

建300畝養老地產，往往拿1000畝地，剩余700畝做住宅開發

養老地產：噱頭下的“圈地運動”

如果說2013年是被譽為養老地產的元年，那么2014年則是國內養老地產的沸騰年。

隨著近兩年政策的不斷傾斜和刺激，養老地產由徘徊觀望迅速進入沸騰期。大大小小的各類企業都對這塊蛋糕垂涎不已。據行業知情人士透露，目前中國養老市場的商機約4萬億元人民幣，而到2030年有望增加至13萬億元。“因此，目前我國養老地產的格局形成了"保險系""央企系""房企系"三足鼎立的格局，而僅房企系中，就有逾30家企業已經在全國范圍內拓展養老地產，全國投資規模已超過千億元。”

正所謂，內行看門道，外行看熱鬧。在進入實操階段的房地產企業中，不少房地產企業人士向《中國經營報》記者坦言，盡管不斷刷新的數據論證著這個行業的美好前景，卻由于拿地難、金融無法銜接、盈利周期過長、投入過大、模式不清晰、支付能力不足或無支付意愿等原因導致養老地產實際發展舉步維艱。不僅如此，部分房企還開啟了一輪以養老為名的“圈地運動”。

虧損局面難破

“傳統的房地產業務經過限購、限貸之后會進入到一個新的階段。傳統的地產開發在這個新的階段不會像之前那么好做，無論是盈利水平，還是市場的競爭力，對于傳統的地產開發商來說都遇到了新的挑戰，因此都在考慮轉型。”一位不愿具名的杭州養老地產業內人士告訴本報記者。而恰恰養老在近兩年成為一個非常熱點的話題，所以，對于很多的房地產開發商來說，不能一股腦的整體都做養老地產，但卻有相當多的房地產開發商將轉型的突破口放在了養老上面。

盡管眾多企業進軍養老地產，但盈利問題依然是擺在它們面前最大的困局。業內人士指出，完善的醫療配套、合理的建筑設計、人性化的服務體系，都是養老產業開發初期必備的要素，這無疑需要長期高額的資金投入。同時，長投資、長回報特點決定了服務才是養老產業最終的盈利來源，但國內的養老產業都處于較短期階段，前期的成本無法收回，日常的收支無法平衡，這些都給養老產業的運營帶來了比較大的資金壓力，造成盈利困局。

據某大型券商房地產金融部門的相關負責人介紹，為了緩解資金壓力，一些養老地產項目會通過收取一次性入門費、或者入會費的方式，用會員制來提供服務，能夠在項目運行前期就收回大部分投資資金。比如，去年5月開業的由復星集團與峰堡投資集團合資成立的星堡中環養老社區，除了一次性5萬元左右的入住費用外，還需要繳納每月7100~30000元不等的自理費。

除此以外，上海的天地健康城也被世人稱之為“天價”養老費。據本報記者了解，天地健康城目前有兩種消費模式，一種是10萬元的年消費卡，用于支付一年之內的所有服務消費；一種是100萬~150萬元不等的“恬愉會”會籍卡，然后每年繳納3000元左右的會籍管理費。

對此，上海某機構房地產研究院研究員告訴本報記者，對于目前大部分專項投入養老地產開發企業來說，開發養老地產更容易吃掉它們的是可能長達30年的回收周期和龐大的資金投入。

今年4月，北京長青國際老年公寓有限公司八成股權被掛牌出售。該公司為北京城建與中國紅十字基金會所有。其開發的項目有北京曜陽國際老年公寓。2012年北京長青虧損5042.7萬元，2013年虧損4926.1萬元。

然而，這只是國內養老機構虧損的一個縮影。因為入住率是保證養老地產盈利與否的決定性條件。一般來說，養老院入住率要達到70%~80%，才能實現盈虧平衡。而在國內，目前入住率良好的機構很少。

“由于養老地產更貼近商業，考驗的是運營能力，而且由于回款速度較慢，對企業的資金鏈也是考驗。又因為國內養老地產無融資渠道，這對投資企業壓力相當大。”上海某金融機構地產金融部負責人告訴本報記者。

以養老為名的“圈地運動”

值得注意的是，不少知名房企人士也向本報記者坦言，當今各類資本一窩蜂鉆進養老行業，也并不是一件好事。如今，國內的養老地產市場可謂魚龍混雜，一些企業從事的養老地產更像是一場以養老為名的“圈地運動”，而如何為養老地產找準發展方向，業界也是眾說紛紜。

“正是由于目前是養老地產發展的試驗階段，其中一個突出表現就是開發模式呈現出混亂的局面。一些開發商打著養老地產的旗號，實際上就是低價圈地，然后賣住宅。”一位不愿透露姓名的業內人士表示。

另一位不愿透露姓名的上海某地產知名人士告訴本報記者，在住宅、商業等地產嚴厲調控的同時，國家對帶有公益性質的養老地產往往具有一定的政策支持，一些開發商趁機鉆政策的漏洞，借發展養老地產為名，實則圈地賺錢。還有一些保險業投資的養老地產項目，打著養老的名義向政府要求劃撥土地，卻暗自“以租代售”獲取利潤，這些都是開發商“掛羊頭賣狗肉”的行為。

全經聯養生養老地產委員會秘書長陳寶存表示，他了解到有個項目，拿了6000畝地，總共卻只設計了60個養老公寓床位，很明顯的“掛羊頭賣狗肉”。

對此，同策咨詢研究中心總監張宏偉指出，在土地價格日益走高的背景下，養老地產成為開發企業“圈地運動”的工具。按照國際經驗，為了照顧好老人衣食住行，養老地產一般很小，300畝已屬很多。但在中國，建300畝養老地產，往往拿1000畝地，剩余700畝做配套和住宅開發，整體實現盈利。

尚無成熟的養老地產商業模式

在盈利難的現實之下，不少所謂的養老項目其實另有目的。業內知情人士透露，對于養老項目來說，投資回報周期長，很多開發商為了快速回籠資金，打著養老的幌子拿地，實際上進行房地產開發。因為真正的養老地產，應該稱為養老產業，其核心內容并非開發，而是服務。養老產業的服務營運涉及與醫療機構無縫對接，配套設施應契合老人需求。但是，不容回避的是，這對于向來追求“高周轉、短平快”的房地產企業而言是一大難題。

保利地產(保利西山林語保利新茉莉公館)相關人士告訴本報記者，“養老產業”看上去很美，但通往美麗前景的道路并不順暢。巨大的投入和緩慢的收益，使得養老產業發展必須依靠國家配套政策的大力支持。在國外，政府會在稅收、土地取得、貸款等方面對養老地產給予一定的優惠，而我國目前無論是市場環境還是政策、標準的配套都難以支撐養老產業的全面發展。

據悉，由于開發商的主要盈利點還是獲取廉價土地，通過一定時間的持有，等待土地的升值，而在概念設計、規劃設計、建筑工程、營銷、銷售等環節都可長期采用外包模式，全程的分段外包不利于開發商建立和磨合運營能力。

簡單地說，目前真正專業的養老社區其實并不是很多，一些地產商只是想借助這一概念的附加值來吸引購房者。

某股份制銀行房地產金融事業部相關人士向本報記者透露，上海周邊某樓盤在開盤時主打全齡化養老品牌，社區內建有各種老人服務設施，并且配套相應的服務，是個典型的全齡化養老社區。但是才沒過幾年，配套服務就無法持續了。主要是由于老年人在全齡化社區內比例比較小，無法覆蓋設施、服務的維護成本，最終導致了軟硬件配套的全面收縮。

“這樣一來，所謂的養老社區和普通社區就沒有什么區別了。”她表示，“如果缺乏對養老產業的長期投入，養老地產很容易淪為開發商的一個噱頭。”

所以，“中國養老地產面臨的最大問題，從開發商的角度來講，就是開發商在開發的過程中并沒有想好開發模式和經營模式；從開發模式來講，養老地產，除了房子設計會更加適合老年人，更主要的是依賴服務和配套設施，不僅要有醫療、交通等配套設施，還要有精神上的配套設施；從產業的角度來看，養老地產更多的是一個小社會，老百姓的觀念需要轉變，不要覺得我去養老院就是低人一等。”某業內人士表示。

“因此，盡管地產業已看到養老地產的商機，但一個成熟的、可持續且能復制推廣的商業模式，目前還沒有看到。”某業內人士直言道。

有房地產專業人士告訴記者，在計劃開發養老地產的上百家企業中，真正能做好的不到10%，另外有60%的企業根本沒有想好自己要做什么。“我們沒有專業的養老地產設計機構，沒有專門的為養老地產提供養老服務的機構，還是照傳統的房地產模式來運營，這怎么可能成功呢？”