今年8月1日開始，島城樓市的限購、限貸政策逐漸松綁。如今，各種“解限”政策已是紛紛落地，也帶來了樓市的種種變化：對于住宅尤其是面向剛性需求的中小戶型來說，其成交量開始穩步上升，但對大戶型而言，卻陷入了一片尷尬。不僅如此，在住宅成交量開始有起色的時候，公寓、商鋪等商業地產卻提前步入“冬天”。
剛需購房者積極出手
剛需住宅：“銀十”最后5天
日成交超400套
11月初，青島網上房地產公布了島城樓市的“銀十”成績單。數據顯示，青島10月新建商品房共成交9969套，其中新建住宅共成交8931套，占到近九成。可以看出，新建住宅中，90至120平方米的中小戶型成交6882套，而這個區間的戶型主要是面向剛需。
第三季度島城樓市“解限”之后，島城眾多開發商迫于業績壓力紛紛推出較大的折扣力度，尤其是各種“萬元盤”、“準萬元盤”等面向剛性需求的項目吸引了大量的購房者關注，“等不及”的剛性需求和改善需求購房者則是紛紛出手。“都說房價回到一年前了，近段時間就一直在抓緊時間看房子。”將目光鎖定在瑞昌路附近的孫先生，從今年初開始看房，他感覺目前優惠力度越來越大。“不等了，趕緊買上房子好籌備結婚。”孫先生認為，現在等到打折房貸一落地就出手。“已經在市北區看好一套110多平方米的新房，賣掉現在的小房子就出手。”在寧夏路附近居住的王先生一直想換房，限購解除后他就開始忙碌起來。記者注意到，隨著“解限”政策的不斷發酵，不少購房者已經開始準備出手。其中，中小戶型的住宅成為樓市成交不折不扣的主力。
其實，早在“銀十”不少剛需購房者已經積極出手。十月份最后五天，島城樓市成交火熱。數據顯示，10月27日至10月31日，青島市新房共成交2499套，五天的日成交量都是超過400套，其中最高的一天10月31日單日賣出新房652套。有業內人士告訴記者，2014年前三季度的購房者一直處于觀望時期，但是剛性居住需求一直旺盛，在“解限”的市場下剛需住宅會火熱起來并不奇怪。而一些樂觀的開發商預測，今年樓市就是要看“第四季度”。
三類物業銷售提早入冬
大戶型住宅： 高端住宅總價高難受歡迎
在“銀十”樓市中，并非是住宅就受歡迎，大戶型項目較為受冷落。從“銀十”成交面積的統計數據來看，60至90平方米仍然是最暢銷的住宅類型，成交量高達3990套，90至120平方米的 “中戶型”也是成績不俗，成交量達2892套，而144平方米以上的“大戶型”成交量則是成交慘淡，只有579套，不到新建住宅成交量的零頭。
實際上，今年8月份可以說是144平方米以上“大戶型”的春天，因為當時島城樓市部分 “解限”，其中一條就是解除對144平方米以上住宅的限購。當時，一些主打大戶型的開發商開始積極的調整銷售策略，高調宣示手里的不限購戶型。“一些大戶型成交量也確實上來了。”島城一家中介人士告訴記者。不過短短一個月后，島城樓市就全面解除限購，144平方米以上的大戶型也就失去了政策優勢。
“大戶型主要是總價高。”有樓盤的營銷經理告訴記者，并且在島城擁有144平方米以上的大戶型樓盤大多數為高端住宅項目，本身就定價不菲，再加上面積大，買一套起步價就是四五百萬元，有的甚至達到千萬元級別。像嶗山區的海信天璽、天悅等均以大戶型為主，均價則在每平方米4萬元至5萬元；市南區的海逸天成、東海路9號、青島中心等都有200至500平方米不等的超大戶型，價格也是在每平方米3萬元至4萬元。
當然，島城也不乏“親民”的大戶型，一些剛需樓盤也會配備大戶型。不過同樣這些大戶型也是因為總價高受冷遇。“雖然大戶型住得過癮，并且算下來大戶型比小戶型單價劃算，但是一時間湊不齊這么多錢。”相中后海一處樓盤大戶型的呂先生表示，大戶型高額的稅費，甚至取暖費、物業費等也是讓他咂舌。記者注意到，在一些項目中，大戶型的去化速度也非常緩慢，往往成為“尾盤”。
酒店式公寓： 受政策影響逐漸失寵
從8月份開始的島城樓市“解限”，讓購房者的購買意愿開始復蘇，其中有自住需求的置業者，也有投資型置業者。不過相比“解限”前，投資型置業者不再熱捧酒店式公寓。
據了解，早在2005年前后，酒店式公寓就成為全國房地產市場的新寵。特別是2011年后，受限購政策的影響，全國酒店式公寓市場一片紅火，在島城，酒店式公寓也一度是明星產品。業內人士告訴記者，作為商業地產的可居住產品業態，酒店式公寓具有“自住”和“投資”兩重功能，在樓市限購限貸的政策下，酒店式公寓擁有住宅無法比擬的不限購、不限貸等優勢。“同住宅相比，酒店式公寓一般面積較小，大都在四、五十平方米左右；而從價格上看，目前，島城在售的酒店式公寓價格同住宅價格相差不大。”嶗山區一家樓盤的營銷經理表示。
不過記者發現，酒店式公寓的去化速度卻遠遠低于同區域或者同項目中的住宅類產品。有數據顯示，在嶗山區，該區域酒店式公寓市場的平均去化率為53.65%，是市內三區酒店式公寓消化速度最快的一個區域，但去化速度還是明顯低于住宅市場。有業內人士分析說，酒店式公寓特殊的產權性質是導致該產品遇冷的主要因素。從居住角度看，目前房地產市場大都以剛需為主，剛需購房的目的主要是解決居住需求，但酒店式公寓為商業用地，其入住后的水電氣全部為商業價格，這對普通居住者而言并不是件小事；而從投資功能分析，由于酒店式公寓的建安成本較高，目前島城市場上的酒店式公寓價格相對偏高，因此其價格上漲空間也非常有限，其投資功能并不顯著。另外，島城樓市全面“解限”，也使得酒店式公寓的政策優勢盡失，因此酒店式公寓從火熱到受冷遇，也就不讓人覺得奇怪。
商鋪：空置率高租金不斷下降
在限購時代，商鋪曾經是不少投資型置業者的首選，而這也吸引了很多原來做住宅市場的開發商涌入商業地產領域。在島城，前幾年就有不少開發商跑馬圈地、大興土木，建造新的城市綜合體或大型購物中心。同時不少住宅項目都會搭配一定的商業配套，并且比例越來越大。不過商鋪越來越多，租金卻是不斷下降，空置率越來越高。
“我從去年開始就到處看房，就是用來投資。”有了一定積蓄的徐女士告訴記者，當時她打算投資商鋪。“那時候島城的廣告牌都是各種商鋪，有的是包租，有的是返租，特別吸引人。”不過當時徐女士并沒有出手，因為她現場看了多個商鋪，發現空置率高。“有些就在城市綜合體旁邊，根本租不出去。”的確，今年8月之前，受限購、限貸政策影響，青島的部分購買力轉投了商業地產，尤其是商鋪的開發商紛紛借機造勢，從而吸引市民關注。
不過在上個周，徐女士最終決定在西海岸購買了一套住宅，她坦言購買住宅并不是為了出租，而是看重了目前近郊住宅的“抄底低價”和“升值潛力”。另外，近期住宅優惠活動頻頻問世也成功吸引了她的注意力。記者注意到，從8月開始，青島一輪輪房地產新政先后落地，如今限購全面放開，對于有小額投資需求的市民來說，這樣的置業環境是難得的。對此，業內人士表示，住宅作為房地產“最基本、最大眾”的業態產品，在置業者心目中一直占有舉足輕重的位置。住宅相對于商業而言，前期投資壓力明顯較低，同時買賣手續相對簡單，加之一直上漲的房租也提升了投資回報率，住宅仍然是不少人投資的首選。 本版撰稿 記者 王曉磊
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