2月16日，一則恒大地產將于2月18日啟動歷史上力度最大的一次讓利，全國樓盤75折優惠的消息引發網友關注。
按照慣例，春節黃金周所在的一季度，原本應該是房地產行業成交量的“小陽春”。然而，受新冠肺炎疫情的影響，今年一季度或將成為新建商品房成交量的“休眠期”。
繼此前網上賣房之后，再推大力度促銷，恒大地產的舉動或許可以折射在這個休眠期，大部分房企的焦灼心情。在假期延長、復工推遲、售樓處關閉的情況下，網上賣房、VR看房、抖音直播等一系列“線上營銷”技能被逐一解鎖，成為房企修復疫情“創傷”的嘗試與探索。
從市場發展來看，短暫的休眠只是暫時壓制了樓市的消費需求，但是對于負債率普遍偏高的房地產企業而言，熬過這個冬天勢必將面臨更加激烈的市場競爭。
休眠期開發商迎大考年
來自克而瑞青島機構發布的數據顯示，2月3日到9日，青島商品房僅成交43套。按季度來看，截至2月9日，今年一季度商品房成交面積為73萬平方米。比去年同期減少約33萬平方米，下降約35%。而去年一季度，青島市商品房成交面積約為282萬平方米，如果持續目前成交滯緩的狀態，今年一季度的“欠賬”將會越來越大。
而對于恒大地產的大力度促銷行為，青島項目是否執行還有待進一步消息。不過恒大在青島在售項目并不多，位置相對偏遠。恒大金沙灘項目已經售罄，目前在售的純住宅項目是位于即墨的青島恒大悅瓏臺項目，在售類型是洋房和雙拼別墅。售樓處工作人員告訴記者，由于項目還沒有“復工”，有意向的購房者可以通過恒房通app線上咨詢。
“今年是個大考年，對于國企央企問題不大，但是對于負債率高的企業，將是一道生死關。”樓市分析人士張百忍告訴記者，恒大地產在青島涉及項目少，目前僅有一個。他認為恒大地產此舉很大程度上是一種“炒作”，市場從去年開始進入冷周期，這種“炒作”的效果不會太明顯，不過也從側面看出今年地產商的日子不好過。
張百忍表示，地產業是個資金密集型的行業，去年很多城市都是銷售下滑的趨勢，很多企業都面臨資金緊張的局面，在這個大背景之下，如果一季度回款停滯，就會讓一部分資金緊張的企業更緊張。所以對一部分企業，這是個嚴峻考驗。
對于后續市場走勢，部分業內人士表示，因為后續市場的壓力加大，不排除部分負債率高的企業“跳水”。
房地產+互聯網線上營銷謀突破
線下營銷的停滯，讓原本不溫不火的“房地產+互聯網”，在今年春節期間突然“火”了起來。一時間，花樣繁多的房地產營銷手段應運而生，令人眼花繚亂。
2月1日，青島萬科e選房線上購房通道全面啟動，11盤聯動，讓購房者宅在家里就可以看房選房，e選房平臺可以360度全景看房，了解項目概況、配套情況、房屋戶型等信息，一對一專屬線上咨詢服務，讓購房者在家可享受優質周到的購房服務。而與此同時，融創、保利、海信、龍湖、世茂、金地、禹州、碧桂園等數十家開發商也全面推出了線上售樓處，使得原本按下了暫停鍵的新房市場，開始在線上變得活躍起來。
繼線上售樓處之后，不少開發商還解鎖了新的營銷模式，開啟直播賣房，置業顧問化身主播，親自講解樓盤，為了吸引觀眾，還打出各種買房優惠。除此以外，為了消除消費者線上訂房的顧慮，不少開發商還掀起了新一輪“無理由退房”的風潮。據記者不完全統計，目前已有恒大、碧桂園、新城控股、禹洲、融創等房企推出“無理由退房”措施，退房期限少則30天至60天，多則90天到180天。
作為“線上營銷”的輔助技能，海信地產、世茂等房地產企業又推出了“全民經紀人”活動，深入挖掘“老帶新”的業主資源。
網上看房能否成為主流，不少消費者還是表示心存疑慮，短期內難以接受。克而瑞的問卷調查顯示，54.9%的業內人士認為網上售樓處購房效果一般，37.89%的業內人士認為網上售樓處無效果。
可見未來在相當長一段時間內，網絡渠道還是難以成為主流。
施工暫緩項目交付面臨壓力
與營銷部門忙得不亦樂乎相比，房地產企業工程部門在這段時間里更多的則是焦慮。原本每年正月十五之后，各項目工地上就應該是一派熱火朝天的場景。而今年，這團“熱火”只能在他們心里干著急。
“春節前做的工程進度計劃，現在都要全部調整。工人復工、施工材料、審批進度等都會受到影響。現在看，何時能夠恢復正常還不確定。”青島某房企工程部負責人在接受記者采訪時這樣說道。
項目開工時間比原先計劃節點延后，是當下諸多房企的共性。記者采訪了解到，目前，萬科、海信地產、龍湖、金地、保利等多家房企的工地均未正式開工。一方面，是為了嚴格落實疫情防控要求；另一方面，工地上許多施工工人短時間內無法返城。
“工程進度將直接影響交付時間，尤其是原計劃今年上半年交付的項目，實際交付時間肯定會受到影響。除了工地施工進展滯緩，涉及裝修采購以及房屋審批、驗收等環節也會受到不利影響，這些都可能會導致延期交付。此外，施工延遲還會影響預售證發放，延后預售證的審批，銷售回款則會受到影響，可謂是牽一發而動全身。”青島某房企工程部負責人說道。
此外，還有業內人士還指出，房屋的延期交付還可能會給房地產企業帶來一定的法律風險和客戶溝通壓力。所謂法律風險，主要是關于延期交付的賠償問題。對此，多位法律人士表示，本次新冠肺炎疫情在法律上應認定為不可抗力，因政府采取措施要求延期復工進而導致工期延誤的，房企不構成違約。
跑馬圈地困局下的土儲機遇
“危機并存”是企業運營的不變法則。就算是受新冠肺炎疫情影響的當下，也有許多房地產企業將其視為拿地儲備的好時機。
2月5日，青島土地市場迎來了農歷新年后的首場拍賣。位于城陽惜福鎮街道的三宗住宅地塊最終被青島國瑞福實業有限公司（麥迪紳＆中青建安）底價競得。這三宗地塊總占地面積約9.5萬平方米，規劃建筑面積約24萬平方米，最高成交樓面地價為3095元/平方米，成交總價約6.6億元。就在同一天，萊西市5宗地塊也走上了拍賣臺，最終，其中兩宗地塊被天泰參股的青島德泰氫動力有限公司底價競得，兩宗地塊的總價約3.25億元。
2月12日，即墨商貿城旁的一宗新地塊走上拍賣臺，最終被青島中海匯通聯合投資有限公司成功收入囊中，底價成交，成交樓面地價1261元/平方米，成交總價273.0065萬元。2月13日，位于即墨環秀街道的三宗地塊走上拍賣臺，最終三幅地塊均被青島龍澤匯智置業有限公司（龍湖參股）底價收入囊中，成交總價28779.3396萬元，約合2.9億元。2月14日，青島新鴻基以2.599億元競得城陽萬科桃花源附近1宗純住宅用地，成交單價4028元/平方米。
“底價成交是這一輪土地拍賣的一個特點，對于現金流充足的房地產企業來說，不失為土地儲備的一次良機。”業內人士分析認為，在疫情影響之下，地價一般會在比較合理的區間，是房地產企業拿地的較好時機。但是，春節銷售淡季疊加疫情影響，作為房企重要資金來源的銷售回款，可能會承受不小壓力。所以，保證充裕的現金流對于房地產企業來說非常重要。
展望后市先抑后揚競爭加劇
對于后續市場走勢，克而瑞青島機構首席分析師張則濤在接受記者采訪時表示，毫無疑問，2020年房地產行業注定難上加難。不過，對于市場也沒必要過分悲觀，短期內，房地產市場行情的變化基本和疫情蔓延能否得到有效控制密切相關，如果疫情得不到緩解，樓市仍然會休眠；若疫情得以控制，整體成交有望回穩，城市間分化仍會加劇。
而對于成交量，張則濤認為，就2020年而言，成交量有所回調已是大概率事件，但隨著對沖疫情影響的各類刺激政策落地生效，貨幣政策、財政支持都具有廣泛性，更多地方也會因城施策。且從需求端來看，現階段的市場急速冷凍、銷售停擺、需求斷層并非市場常態，潛在購房需求僅是擱置并未憑空消失，且將不斷積累。待疫情結束后，前期積壓的購房需求有望集中釋放，屆時成交也將企穩回升。預計全年樓市成交并不會失速，成交量也不會顯著退坡，行業大概率也將呈現出“先抑后揚”、總量回落之勢。
張百忍認為，此次疫情的發生，會加大新小區和老破舊小區之間的差價。對于買房人來說，相比較老破舊的小區，新小區應對特殊情況在物業配備方面更為完善，物業服務水平的高低很大程度上決定了未來物業的價值。目前政府的主要精力大都放在應對疫情上，房地產政策在短期內既不會放松也不會加緊，整體上將維持原狀。
“更多的變化，得看夏天。三、四季度將是開發商們展開更加激烈大戰的時候。”張百忍說。
青島財經日報/青島財經網記者 李雯 葛均艷 辛小麗 陳璐
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