房地產市場經過前幾年火熱的開發之后,如今已呈現供應寬松的局面。住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹日前介紹,2011年以后,中國樓市的供需關系已經發生改變,從此前的“總體偏緊,局部過緊”,已演變為“總體偏松,局部過剩”。業內人士指出,目前樓市正出現兩大趨勢,一是房企加大去庫存化,另一個是調控逐步去行政化。
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市場供應大于銷售
前幾年各地熱衷于開發房地產,如今,樓市供應速度已快于銷售速度,而住房庫存也悄然翻倍。秦虹表示,過去,國內樓市的供求是偏緊的,但是近兩年,國內樓市的供應增速快于銷售的速度,局部地區確實已經供過于求。
統計顯示,截至今年8月末,商品房待售面積56160萬平方米,與低點時(2012年3月全國商品房待售面積為30122萬平方米)相比,增幅達到86.4%。過去兩年多,全國商品房庫存幾乎翻倍。與2010年年中相比,最近4年來,全國商品房庫存增加了約190%。
根據上海易居房地產研究院的監測,截至8月底,全國35個城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米,環比增長1.3%,同比增長22.6%。35個城市新房去化周期為17.5個月。
“近幾年來市場供應量迅速上升,主要由3個原因所致。首先,為應對金融危機,2008年國內釋放大量流動性,但由于實體經濟不振,大量的資金直接或間接地進入了房地產領域。”秦虹說。
秦虹分析,其次,2011年1月26日,我國推出了調控樓市的“新國八條”,祭出限購和限貸政策,并使得全國40多個城市開展限購。受此影響,投資房地產的形式也發生了變化,從直接購買房產過渡到購買房地產信托等。這些資金又進入房地產開發投資領域,成為供給資金。第三,從2011年開始,地方政府對土地財政的依賴程度明顯提高,土地出讓的速度加快,使得供給端的增長速度很快。
當前存在結構性問題
雖然市場供應充足,但仍存在結構性問題。“中國房地產市場結構問題未來會越來越明顯。以前是供給不足,現在是結構問題。”秦虹說。
秦虹表示,“結構性”體現在兩個方面,一是人群結構,房屋在不同人之間分布不均;二是城市結構,不同城市的市場形態差異較大。
一方面是供大于求,“整體市場供大于求的形勢已經確立。”中原地產首席分析師張大偉表示,過去兩三年,我國房地產市場的供需關系發生徹底逆轉。多地出現的“空城”、“鬼城”表明,“去庫存”將成為很多地方的難題。
他又指出,一線城市供不應求的基本面沒有改變;而在二三線城市以及不少四線城市,供大于求的形勢明顯。
另一方面是改善型和剛需仍未滿足。據了解,目前中國房地產市場80%以上是自住型的需求,其中改善型需求占主體。全國24-28歲適婚人口1.3億人,8000萬在城鎮,5000萬在城市。城鎮化率提高也會帶來新的住房需求。
未來調控去行政化
過去,為抑制房價飚升,各地曾出臺限購政策,現在,房地產市場趨冷,大多數城市調整了限購措施,此外,人民銀行和銀監會也調整了限貸政策。
住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌認為,過去十幾年樓市調控始終盯著房價,認為房價的調控可以用行政的手段來控制。但實踐證明,用限購限貸的辦法可能在一定階段發揮了作用,但是往往使市場的信號扭曲了,會把有效的改善型需求,甚至剛性需求也遏制住了,不利于經濟的發展。
近來各地相繼松綁樓市限購政策,就是地方政府對樓市調控的“去行政化”,樓市調控正在從以政策為主導轉變為以供需為主導。住房和城鄉建設部副部長齊驥說,近期的房地產市場政策主要是借市場調整的窗口期,把一些行政色彩比較濃的干預措施盡可能剔除。
“用市場的手段調控市場的問題,將是下一步調控的主要方向和手段。未來一段時期,政府將更傾向于運用金融、財稅等市場化手段,而行政化手段相信會越來越少。” 住房和城鄉建設部新聞發言人倪虹表示。
有關專家建議,房地產市場在去行政化的過程中,應逐步完善相關的改革措施,建立房地產調控的長效機制。最終,通過市場規律的傳導,達到調整市場結構的目的。
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