樓頂漏雨、外墻滲水、電梯故障、管道失修……房屋質量問題層出不窮的當下，住宅維修資金使用成為千家萬戶關注的焦點話題。近日，針對住宅專項維修資金(以下簡稱維修資金)的使用，山東省住房和城鄉建設廳出臺《山東省住宅專項維修資金管理辦法(草案)》(以下簡稱草案)，明確維修資金實行屬地化管理制度，并規定了7種情況可啟動應急維修程序。
根據現行辦法，維修資金使用時，采用“雙三分之二”的決策方式，即“維修和更新、改造方案應當經有利害關系的、已入住面積且已入住戶數的比例達到三分之二以上的業主書面同意”，才能動用維修資金。而實際操作中，有的業主不在小區居住，有的業主認為“事不關己”，物業或業主委員會挨家挨戶征集簽名是件很麻煩的事。最終，多數會出現維修資金不能啟用，房屋維修不得不被擱置的結果。
為進一步盤活維修資金，草案在沿用“雙三分之二”做法的同時，允許業主采用“異議表決”方式管理維修資金。記者了解到，所謂“異議表決”就是“持不同意意見業主的專有部分占建筑物總面積且占總人數不足三分之一的，視為表決通過。”
在此基礎上，草案還提出，維修資金使用表決的方式不僅限于“書面同意”。“維修資金管理機構應當建立公開電話、網站，開發使用維修資金業務網絡平臺、業主表決系統、移動終端APP等信息化媒介，接受社會投訴監督，提高維修資金管理效率。”
此外，草案明確，“根據業主共同管理規約的約定，可以一次表決不超過連續三年的維修資金年度使用計劃。”
維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。商品住宅、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。
草案規定，商品住宅的業主應當在辦理住宅交付手續前，一次性足額交存首期維修資金。截至統一交付時限尚未售出的住宅，由建設單位交存首期維修資金。實行商品房預售資金監管的，建設單位應交的維修資金可從監管的預售資金中劃轉。未按照本辦法規定交存首期維修資金的，建設單位不得向業主交付房屋，產權登記部門不予受理產權登記申請。房屋賬戶內的住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，維修資金管理機構或由其委托的專戶管理銀行應當向相關業主發出續交通知，相關業主接到通知后應當及時續交，續交后的分賬面余額達到首期交存額度時停止續交。
據了解，現行辦法中，維修資金的使用分為計劃使用、一般使用和應急使用。其中，“應急維修”可以不走“雙三分之二”程序。但是，對“應急維修”僅指明是“發生危及房屋安全、電梯停運等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的”。
而草案則對“應急維修”進行了進一步界定。草案規定，物業管理區域內發生的屋面、外墻防水嚴重損壞，電梯故障或停運，消防系統故障，建筑外立面裝飾和公共高空構件嚴重脫落松動，玻璃幕墻炸裂，排水管道爆裂，其他可能造成人身安全事故的緊急情況等7種情況可啟動應急維修程序。
草案還規定，“出現需應急維修情形時，物業服務企業應將有關情況報告業主委員會，經現場查驗確認后立即組織維修。未聘用物業服務企業或物業服務企業不履行組織維修責任的，由相關業主將有關情況報告業主委員會確認后組織維修。未選舉產生業主委員會的，由社區居委會代行業主委員會職責”。
記者注意到，草案中對維修資金存款利率也做出了明確要求。其中提到，銀行實行利率市場化以后，維修資金管理機構應通過招標方式選擇同等條件下利率高的銀行作為維修資金儲存銀行，或者通過合同方式在國家允許的利率浮動范圍內，與維修資金存儲銀行約定維修資金綜合存款收益。維修資金管理機構管理的維修資金存款利息收益應不低于人民銀行同期規定的兩年期定期存款利率。
草案中，對物業管理區域內的公共收益進一步明確，主要包括：利用物業管理區域內的共用部分、共用設施設備進行生產、經營、租賃等產生的收益；物業管理區域內共用設施設備報廢后的回收殘值；保修期滿后，建設單位因注銷，或因違法被責令終止業務活動，或反復維修仍未能解決相關物業共用部位、共用設施設備質量缺陷等原因無法退還的物業質量保修金。公共收益扣除業主委員會辦公和業主大會同意的其他經費后，其余部分用于交存維修資金，具體交存比例由業主大會決定，但不應低于公共收益總金額的60%。
此外，草案最大的亮點在于對維修資金管理模式的職能劃分進行了重心下移的調整。
現行辦法規定，在三分之二業主同意的基本條件達到后，還要經過鑒定、審價、數據整理、數據關聯、維修、竣工驗收、申請、審批和付款九個步驟，才能拿到申請資金。
新草案則明確，維修資金實行屬地化統一管理。山東省設區的市、縣(市、區)物業主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內維修資金的指導和監督工作。物業主管部門下設的維修資金管理機構負責維修資金日常管理工作。出售公有住房的維修資金，應當在完成核對后，由財政部門或其他管理部門劃轉到當地物業主管部門進行統一管理。
業內人士認為，管理權從市一級下放到區一級后，維修資金使用率將大大提高。
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