青島開(kāi)發(fā)商患上"拖延癥" 多因蓄客不足推遲開(kāi)盤(pán)

“現(xiàn)在看房子的人一撥又一撥，一提買房就說(shuō)再看看，難道是拖延癥？”“本來(lái)說(shuō)是10月份開(kāi)盤(pán)，結(jié)果現(xiàn)在都沒(méi)有動(dòng)靜，開(kāi)發(fā)商也患上‘拖延癥’了？”如今，“拖延癥”這一詞匯，很多人會(huì)把它當(dāng)做自己的一個(gè)借口，而將它用在島城樓市上，非但因?yàn)橘?gòu)房者出手緩慢，開(kāi)發(fā)商入市也變得猶豫不決。

買房觀望一拖就是一年

今年，樓市的“觀望”氛圍十分濃厚，不少購(gòu)房者遲遲不肯出手，家住浮山后的徐先生就是其中一位。近日，在新都心一家樓盤(pán)的售樓處，記者再次遇到了徐先生。其實(shí)，早在去年十月份，徐先生就在謀劃著換房。“浮山后的房子也就60平方米左右，自己住還行，但是結(jié)婚后就有些擠了。”徐先生一直想買一個(gè)小三居。去年，眼見(jiàn)樓市火熱，搶房未成的徐先生打算在今年“金三銀四”再出手。結(jié)果今年以來(lái)，島城樓市一直平淡，尤其是三四月份，一些城市甚至有樓市“崩盤(pán)論”，周圍的同事也勸他不要急著出手，因此徐先生選擇再觀望一段時(shí)間。

結(jié)果一觀望就是半年，期間徐先生不停地看房，不過(guò)一直沒(méi)有出手。“看著房?jī)r(jià)不斷下降，就盼著來(lái)個(gè)大跳水。”隨著時(shí)間流逝，徐先生看的房子越來(lái)越多，但是他卻越來(lái)越不敢出手。直到8月份，島城樓市開(kāi)始限購(gòu)松綁、限貸松綁，徐先生感到時(shí)機(jī)到了，結(jié)果他算了一下自己的貸款成本并不低，雖然房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到去年同期水平，但他只能無(wú)奈的“等貸”。

和徐先生有類似經(jīng)歷的市民并不少，很多人看了一年房，到如今仍沒(méi)有買上一套房。一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，有意愿立即購(gòu)房的市民不足25%，超過(guò)45%的市民選擇觀望。“雖然有的市民已經(jīng)鎖定了房源，但是有些打算明年再出手。”有樓盤(pán)營(yíng)銷經(jīng)理無(wú)奈地說(shuō)。據(jù)了解，今年第三季度，島城樓市政策頻出，更是打亂了不少購(gòu)房者的腳步。數(shù)據(jù)顯示，剛剛落幕的“銀十”，青島市新房共成交2386套，相比起來(lái)，去年“銀十”新房成交量近1.5萬(wàn)套。進(jìn)入11月份，購(gòu)房者的觀望情緒并沒(méi)有改觀，數(shù)據(jù)顯示，11月第一周（11月2日—11月8日），新建住宅成交2096套，7天的時(shí)間里僅有1天成交量超過(guò)400套。

 臨近年底“等貸”還在持續(xù)

去年，島城樓市異常火熱，購(gòu)房者買房都是要靠“眼疾手快”，根本不敢絲毫拖延。“主要是貸款給力，公積金貸款政策放寬，個(gè)人購(gòu)買一手房最高可貸60萬(wàn)元，此外不少銀行還有八五折利率。”有業(yè)內(nèi)人士告訴記者。不過(guò)進(jìn)入今年，公積金貸款政策大幅收緊，同時(shí)各大銀行貸款額度整體趨緊。據(jù)了解，目前島城多數(shù)銀行的首套房貸利率仍然為基準(zhǔn)利率，并且部分銀行放款周期不定。

9月30日，《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》出臺(tái)，其中“貸款購(gòu)買首套普通自住房，貸款利率最低可打7折。擁有1套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)購(gòu)買普通商品住房，視為首套房。”等細(xì)則被認(rèn)為是限貸放松的信號(hào)，更加深了“等貸”者的信心。多名銀行人士告訴記者：“有些購(gòu)房者等待房貸七折利率并不現(xiàn)實(shí)。因?yàn)楫?dāng)前商業(yè)銀行5年以上貸款的基準(zhǔn)利率是6.55%，如果打7折，是4.585%，比不少理財(cái)產(chǎn)品收益還低。即使打9折，利率為5.895%，除掉資金價(jià)格和各項(xiàng)業(yè)務(wù)費(fèi)用外，目前銀行也基本不掙錢(qián)。”

“在去年八五折利率是香餑餑，現(xiàn)在就是九折都難覓。”樓市觀察人士張先生告訴記者，島城樓市剛需旺盛，剛需購(gòu)房者對(duì)于房屋貸款非常敏感，因此不少購(gòu)房者因?yàn)?ldquo;等貸”遲遲不肯出手。

因蓄客不足推遲開(kāi)盤(pán)

目前，島城樓市中有的開(kāi)發(fā)商忍痛降價(jià)追求低價(jià)跑量，有的開(kāi)發(fā)商則是一再推遲入市時(shí)間。據(jù)記者了解，島城樓市10月份原本有30多個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，結(jié)果截止到月底也只有18個(gè)項(xiàng)目選擇開(kāi)盤(pán)。同時(shí)，有數(shù)據(jù)顯示，2014年11月青島預(yù)計(jì)有27盤(pán)入市，入市項(xiàng)目數(shù)量較10月大幅下降，不過(guò)其中有不少項(xiàng)目顯然是應(yīng)該早在幾個(gè)月前開(kāi)盤(pán)。

“有的開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)時(shí)間一拖再拖，從9月份拖到10月份，再拖到年底，有的估計(jì)想拖到明年。”樓市觀察人士告訴記者。“推遲開(kāi)盤(pán)和之前的捂盤(pán)銷售不一樣。”該人士表示，當(dāng)前一批樓盤(pán)拖延入市，與并不樂(lè)觀的大勢(shì)相關(guān)。記者發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下島城樓市去化緩慢，10月份，市南區(qū)住宅成交176套，數(shù)據(jù)顯示，市南區(qū)排名前五的熱銷盤(pán)在第三季度時(shí)，都出現(xiàn)過(guò)月成交個(gè)位數(shù)的尷尬處境。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，島城樓市的新房庫(kù)存量不斷上漲，如此龐大的存量房加上“龜速”的去化率，使得大批卡在結(jié)點(diǎn)上的樓盤(pán)被迫進(jìn)入現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房的銷售狀態(tài)。

在火車北站附近一家樓盤(pán)，記者發(fā)現(xiàn)不少樓體已經(jīng)建好，樓盤(pán)也是鮮明打出了 “多層洋房現(xiàn)房”的宣傳語(yǔ)。記者從網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目有近三分之一的房源處于可售狀態(tài)。而市北區(qū)一家樓盤(pán)雖然地理位置不錯(cuò)，但也被拖成了名副其實(shí)的現(xiàn)房。

去化緩慢只能無(wú)奈等待

來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，自2012年4月以來(lái)，全國(guó)商品房庫(kù)存連續(xù)29個(gè)月呈現(xiàn)上漲。且與最低點(diǎn)時(shí)相比，最近兩年多來(lái)，全國(guó)商品房整體庫(kù)存上漲了86.4%，接近翻倍。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，大部分企業(yè)距離年初制定的銷售目標(biāo)差距很大，庫(kù)存積壓仍然嚴(yán)重。除萬(wàn)科、恒大外，其他90%的企業(yè)完成年度任務(wù)的難度依然比較大。在僅剩2個(gè)月的情況下，21家企業(yè)的平均任務(wù)完成率僅為74%。

有業(yè)內(nèi)人士估算，青島商品住宅庫(kù)存的去化周期高達(dá)26個(gè)月。一邊是巨大的庫(kù)存量，一邊是不少開(kāi)發(fā)商選擇“拖延癥”。在不少專家看來(lái)，開(kāi)發(fā)商拖延開(kāi)盤(pán)和“小步”加推，多是因?yàn)樾羁筒蛔悖蛘呤抢麧?rùn)狀況不理想。有業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在樓盤(pán)蓄客困難，在意向客戶累積不到一定程度時(shí)，開(kāi)發(fā)商不敢貿(mào)然開(kāi)盤(pán)，以免拖累“名聲”，尤其是對(duì)新盤(pán)而言，打響“頭炮”非常關(guān)鍵，否則后續(xù)銷售將更加困難。

此外，還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商患上拖延癥，還有一個(gè)原因是預(yù)期銷售盈利達(dá)不到理想狀況。比如，一些拿地成本較高的樓盤(pán)，若是以成本價(jià)賣房，盈利情況就會(huì)比較差，然而，以目前市場(chǎng)的情況，購(gòu)房者只能接受其成本價(jià)格，因此，這類樓盤(pán)一直在等待合適的時(shí)機(jī)開(kāi)盤(pán)。而部分樓盤(pán)沒(méi)有年度指標(biāo)的考核，在財(cái)務(wù)上沒(méi)有壓力，也會(huì)選擇等待。

記者觀察 有人“拖延”，有人“領(lǐng)跑”

盡管在過(guò)去的一年中，島城樓市“拖延癥”嚴(yán)重，但是不少人仍對(duì)樓市的年底沖刺抱有希望。記者發(fā)現(xiàn)，近期一些開(kāi)發(fā)商選擇動(dòng)起來(lái)，其中不少項(xiàng)目大打“雙十一”等概念，以優(yōu)惠價(jià)格吸引客戶。據(jù)了解，這是“雙十一”這一電子商務(wù)概念首次運(yùn)用到房地產(chǎn)營(yíng)銷中。分析人士指出，今年前三季度市場(chǎng)冷淡，房企銷售業(yè)績(jī)普遍不佳，資金狀況也受到影響，因此一些開(kāi)發(fā)商無(wú)法再“拖延”下去。另一方面，年末往往是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售淡季，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)營(yíng)銷的空前重視，體現(xiàn)出其急于出貨的心態(tài)。

不僅如此，為了改善樓市“拖延癥”，一些人開(kāi)始“領(lǐng)跑”。“我們最近在市場(chǎng)上遇到不少這樣的客戶，一個(gè)是業(yè)內(nèi)同行，另外一些是二手房經(jīng)紀(jì)公司的店長(zhǎng)、經(jīng)理在抓緊買房。這似乎是一個(gè)信號(hào)。”有業(yè)內(nèi)人士表示。在島城后海附近一家樓盤(pán)，記者發(fā)現(xiàn)置業(yè)顧問(wèn)優(yōu)先推薦的是一套“內(nèi)部房”。“臨近年底，公司要沖業(yè)績(jī)，所以這批房子的價(jià)格并不高，一些同事覺(jué)得挺合適就出手購(gòu)買。”該置業(yè)顧問(wèn)告訴記者。某普通商品房項(xiàng)目近期推出一批房源，剛推出伊始，一些性價(jià)比相對(duì)較高的戶型就被內(nèi)部員工和銷售人員認(rèn)購(gòu)。

一位資深從業(yè)者表示，歷史上，從業(yè)人員集中出手購(gòu)房的現(xiàn)象，曾在2008年末2009年初，以及2012年末2013年初出現(xiàn)過(guò)。從市場(chǎng)走勢(shì)上看，這也是市場(chǎng)轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)。該人士表示，被樓市“拖延癥”壓抑了大半年的需求正在逐漸釋放，在2014年最后的兩個(gè)月時(shí)間里，開(kāi)發(fā)商為沖刺年終業(yè)績(jī)將做最后一搏。同時(shí)，樓市限購(gòu)、限貸政策放松后，購(gòu)房者買房的熱情在逐漸加碼，這也增加了開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量的動(dòng)力和勇氣。有業(yè)內(nèi)人士人士預(yù)計(jì)，未來(lái)1個(gè)月開(kāi)發(fā)商將會(huì)持續(xù)推出優(yōu)惠活動(dòng)高調(diào)攬客，這或改變今年以來(lái)的樓市拖延態(tài)勢(shì)。