位于膠州市老城區(qū)的順德花園小區(qū)建成于2001年，總建筑面積約6.8萬平方米，共有住宅樓14棟、居民644戶。記者在現(xiàn)場采訪時看到，小區(qū)內(nèi)正在進行電梯加裝，施工現(xiàn)場井然有序，建材堆放整齊，施工區(qū)域內(nèi)防護裝置齊全。現(xiàn)場施工人員介紹：“目前一部電梯已經(jīng)安裝完畢，其他的正在施工”，作為膠州市三個老舊小區(qū)改造“試點”項目之一，小到擋雨棚安裝，大到文化長廊、親子樂園打造，從電梯安裝的硬裝改造再到智慧社區(qū)打造的軟性服務，這個已有20年歷史的小區(qū)，在盡享既有齊全的配套的基礎上，借力青島老舊小區(qū)改造的東風“脫胎換骨”為新型智慧社區(qū)。而受益于老舊小區(qū)改造“新模式”的小區(qū)正在不斷增加。
老舊小區(qū)的改造從2015年開始
青島市房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展中心副主任丁樹更在接受記者采訪時表示，從2005年開始我市開展了持續(xù)性老舊小區(qū)整治，內(nèi)容主要包括外立面節(jié)能改造及粉刷、屋頂防水改造、道路硬化鋪裝、雨污管道改造、增綠補綠、違法建設拆除等，有條件的還進行了小區(qū)監(jiān)控設施安裝、停車位增設、休閑場所建設等。
老舊小區(qū)的改造作為關乎民生的大事，在改造過程中也遇到各種各樣的難題。“老舊小區(qū)的改造涉及內(nèi)容較多，看上去一根管線，一扇門的問題，但是卻涉及多方面的溝通與合作，實際操作起來問題也不少，其中資金來源是一個很大的問題”。丁樹更作為推進此項民生工作的職能部門工作人員有著切身感受。
面對老舊小區(qū)改造的迫切性與資金來源的有限的矛盾，青島市在政策支持與資金投入方面，也進行了積極探索，并且收效顯著。據(jù)統(tǒng)計，截至2019年底，青島已經(jīng)完成整治改造項目593個、2192萬平方米，完成投資21億，惠及居民30萬戶。其中，膠州市自2016年以來，連續(xù)4年累計投資1.9億元，改造老舊小區(qū)161個、共計305萬平方米，受益家庭近3.79萬戶、合計12萬人。
2019年10月，青島市作為全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點城市，開始加快推進老舊小區(qū)改造進度，同時在改造內(nèi)容、改造方式、融資方式等多方面積極探索老舊小區(qū)改造“新模式”，同時，借機將老舊小區(qū)改造納入“市辦實事”和“十五大攻勢”。老舊小區(qū)的改造工作也迎來了新的契機。
從政策加持到財政補貼的“定向投放”
“一部電梯市青島市里給我們補貼10萬，膠州給我們補貼10萬，街道和社區(qū)解決一部分，我們居民再投入15萬左右就夠了。這對于我們老舊小區(qū)來說是難得的好事。”順德花園的李振茂今年已經(jīng)70歲，他所在的12號樓4單元電梯正在施工，他告訴記者，對于一名老年人來說，家里按上電梯之后，上下樓方便，既可以住在熟悉的地方享受安逸的老年生活，又可以享受新型智慧社區(qū)周到的服務，這真是我們老年人居家養(yǎng)老的“福音”。
記者采訪中了解到，作為全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點城市，青島不斷在探索老舊小區(qū)改造的新模式。今年以來，研究下發(fā)了《青島市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點工作方案》、《青島市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造專家及專家?guī)旃芾磙k法》、《青島市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術導則（試行）》、《青島市市級城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金管理辦法》、《關于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提取住房公積金有關事項的通知》等多個細化方案及辦法，圍繞試點任務起草了推進老舊小區(qū)改造實施意見。
最為重要的是，為解決資金問題，青島拓寬了資金籌集渠道。其中，今年青島市級財政將獎補9754萬元用于老舊小區(qū)改造項目獎補。同時結合試點項目，探索形成了發(fā)行政府專項債券、向政策性銀行融資、引入社會化投資、組織專營單位投資、鼓勵社區(qū)集體企業(yè)投資、引導居民分擔等多種資金籌集模式，增強了老舊小區(qū)改造工作的可持續(xù)性。
受益于老舊小區(qū)改造新政策及財政支持，順德花園是膠州市三個老舊小區(qū)改造“試點”項目之一，作為改造最為全面，進度最快的小區(qū)，小區(qū)的改造成果已經(jīng)基本顯現(xiàn)。原來的空閑地已經(jīng)變成了配備沙池、滑梯等娛樂設施的親子樂園，原來的幾間閑置房屋也將變成可以兼具娛樂、餐飲、休閑的服務中心。劃定停車位、升級綠化配套設施、借力海爾的技術支持打造智慧社區(qū)這一項項細節(jié)工作正在一步步落地。
記者采訪獲悉，截至5月底，今年全市已開工老舊小區(qū)項目61個、50.8萬平方米、涉及居民6875戶。
老舊小區(qū)改造的“膠州模式”
記者采訪中了解到，目前青島市老舊小區(qū)改造最有成效的就是膠州。除了順德花園，東關小區(qū)B區(qū)、澳門花園都進展迅速。記者粗略的計算一下，只順德花園該項目共涉及改造項目就有20余項。而如此快的推進速度，也驗證了舊城改造“膠州模式”的高效性。
記者采訪中了解到，除了居民出資加政府補貼加裝電梯青島及膠州兩級財政每部獎勵20萬元的資金支持之外，膠州還積極引入社會資本以市場化方式參與改造。膠州市成立青島和順德城市建設發(fā)展有限公司，公司性質(zhì)為混合所有制，由膠州市建發(fā)集團占股51%與青島益源置業(yè)有限公司占股49%聯(lián)合成立，負責全市老舊小區(qū)改造的設計、建設工作。
同時，專營管線單位出資參與改造。推進自來水、供電、燃氣、供暖、通信等單位對專營管線出資進行改造提升。探索“4+N”模式改造方式和融資模式，在土地招拍掛過程中與老舊小區(qū)改造項目進行捆綁，由土地中標方出資承擔相應老舊小區(qū)改造資金，有效保障膠州老舊小區(qū)改造資金需求。此外，還通過發(fā)行地方政府專項債券籌措改造資金。實施銀行融資，為老舊小區(qū)改造項 目提供銀行融資支持。
值得注意的是，膠州還深挖本地資源，在老舊小區(qū)改造工作中，倡導選用本地品牌企業(yè)產(chǎn)品。協(xié)調(diào)海爾、海信、海潤、特來電新能源、尼得科等本地品牌企業(yè)舉行產(chǎn)品推介會。大力實施海爾、海信空調(diào)以舊換新活動，新增設海潤直飲水機、增設特來電充電樁、本地電梯企業(yè)開展讓利于民的政策，提高業(yè)主對本地品牌的認知度和接受度，進一步提升本地品牌配套率。
今年，青島市將有111個老舊小區(qū)進行改造。而“試點”項目的成果，無疑將為這些老舊小區(qū)改造提供借鑒。據(jù)青島市房地產(chǎn)管理局相關負責人介紹，接下來，該局將進一步加快政策創(chuàng)新，完善多元化融資模式，全面謀劃今后改造工作。力爭通過試點項目，形成叫得響的“青島模式”，圓滿完成國家賦予的試點任務，增加居民的獲得感和幸福感。
記者 葛均艷
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