每經(jīng)記者 杜冉樂
市場進(jìn)入低潮期，各路資本“掠食者”伺機(jī)而動。近日，匯賢產(chǎn)業(yè)信托（87001，HK）發(fā)布消息稱，公司擬以39.1億元收購和記黃埔和長江實(shí)業(yè)持有的重慶大都會項(xiàng)目全部權(quán)益。
對此，有市場人士認(rèn)為，這似乎是延續(xù)了李嘉誠之前多次拋售一線大宗物業(yè)的商業(yè)邏輯。不過，長江實(shí)業(yè)又是上述REITs管理人匯賢房托的參股方，二者存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上述REITs官網(wǎng)資料透露，此次交易更類似一場對賭，按其表述內(nèi)容，賣方須于收購?fù)瓿珊笪磥?年向該REITs提供保底收益。此項(xiàng)目收益率可達(dá)7.65%。
鎖定大都會回報(bào)率7.65%
早在2011年，匯賢產(chǎn)業(yè)信托以全球首只以人民幣計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)信托基金成功登陸港交所，彼時(shí)其旗下主要資產(chǎn)是北京東方廣場相關(guān)資產(chǎn)。當(dāng)年末，匯賢產(chǎn)業(yè)信托又將沈陽麗都喜來登飯店裝入其中。
在業(yè)內(nèi)人士看來，這是匯賢產(chǎn)業(yè)信托沉寂三年之后所展開的第二次并購。公告顯示，11月10日，匯賢產(chǎn)業(yè)信托向長江實(shí)業(yè)與和記黃埔分別間接持有的兩家離岸全資子公司收購持有香港一家目標(biāo)公司的全部股權(quán)，從而間接并購了一家位于重慶的全資子公司。這家重慶子公司旗下的主要資產(chǎn)正是重慶大都會廣場項(xiàng)目。
據(jù)了解，大都會項(xiàng)目總建筑面積為16.4萬平方米，包括一個(gè)面積約9萬平方米的購物商場、一幢面積超過5.4萬平方米的甲級寫字樓，以及一個(gè)擁有353個(gè)車位的停車場。
此次項(xiàng)目股權(quán)收購的交易價(jià)為39.1億元，較大都會廣場項(xiàng)目今年8月31日評估值41.04億元有大約4.7%的折讓。
實(shí)際上，匯賢產(chǎn)業(yè)信托的基金管理人匯賢房托背后的股東主要為中信證券、長江實(shí)業(yè)和ARAAssetManagementlimited，分別持股40%、30%和30%。
昨日，重慶渝閩資產(chǎn)管理公司董事總經(jīng)理林海彬向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“當(dāng)前很多城市的商業(yè)地產(chǎn)陷入供過于求，開發(fā)商的資金流壓力較大，這為國際資本抄底帶來了機(jī)會，此項(xiàng)物業(yè)是被低估的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，前幾年的估值為50億元。”
記者還注意到，上述交易更類似于一場涉及未來5年的對賭。匯賢產(chǎn)業(yè)信托的官網(wǎng)資料顯示，交易雙方已就重慶大都會項(xiàng)目未來5年的收益率有一個(gè)保底協(xié)議，要求該項(xiàng)目年均收益和租金收入總額不低于大約2.993億元，否則須由賣方補(bǔ)齊差額，5年保底期內(nèi)，保證額的最高上限為1億元。
前述資料還透露，按照保底收益計(jì)算，重慶大都會項(xiàng)目每年可實(shí)現(xiàn)收益率為7.65%。
海外資本掘金西部商業(yè)
前不久，在港上市的REITs領(lǐng)匯資本與深圳萬科達(dá)成了龍崗萬科廣場80%股權(quán)的意向收購協(xié)議。此外，前不久萬科與凱雷的密切接觸，雙方擬共同成立商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)作平臺。
“海外資本很看好中國市場。一線城市物業(yè)成熟度高，雖然他們想投資但不敢投，二、三線城市又不愿投，而1.5線城市或典型二線城市，比如成渝這兩個(gè)城市未來3~5年都有很好的發(fā)展空間。”現(xiàn)負(fù)責(zé)復(fù)星集團(tuán)旗下一家資產(chǎn)管理公司的資深專家楊松表示。
7月初，由渣打私募股權(quán)基金聯(lián)手其他基金斥資超過1億美元，參股龍湖地產(chǎn)重慶觀音橋新壹街商業(yè)項(xiàng)目49%的股權(quán)。
對于海外資本布局西部商業(yè)，林海彬認(rèn)為，不管是海外基金還是國內(nèi)資本，大家的關(guān)注點(diǎn)基本一致：一是商業(yè)物業(yè)位置要好；二是物業(yè)建好后，建筑結(jié)構(gòu)沒有硬傷；三是物業(yè)項(xiàng)目能夠招商成功并且順利開業(yè)；四是租金回報(bào)率。
林海彬還補(bǔ)充說，資本還會關(guān)注到被投物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及債權(quán)債務(wù)關(guān)系，尤其是資本介入后都希望物業(yè)項(xiàng)目能夠重新招商，也就是有重新改造的空間。
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