基準地價3年一調整
基準地價是政府公布的指導性地價文件，通過對城鎮規劃區范圍內的土地質量差異的評價和劃分，為國家土地管理、地價政策引導、宏觀調控房價、合理配置土地資源、完成城市規劃建設、提高土地使用效率提供基礎數據和技術依據。
據介紹，青島的基準地價調整，政策上的要求是3年調整一次。上一次青島的基準地價調整，是自2011年1月1日開始施行。而本輪基準地價的調整，從2013年6月份就已經啟動，到2013年12月上旬，青島市國土資源和房屋管理局曾舉行2013年度城鎮基準地價更新聽證會。青島市國土資源和房屋管理局相關負責人說：“基準地價聽證會結束后，根據聽證會的成果，結合青島的實際情況，最終進行了匯總，并將基準地價調整結果上報山東省國土資源廳驗收，驗收通過后，意味著可以正式施行新的標準。”
公告顯示，青島市城區國有建設用地使用權基準地價更新成果已通過省國土資源廳驗收。本次城區基準地價的更新范圍包括市南區、市北區、李滄區、城陽區、嶗山區和經濟技術開發區、高新區及保稅港區所轄范圍；各區調整的用地既包括商業用地、住宅用地，也包括工業用地。
土地定級新增海濱因素
據悉，這次基準地價更新，首次將經濟技術開發區、嶗山、城陽、高新區、保稅港區等區域納入城區基準地價覆蓋范圍，面積增加到1236.42平方公里，和2011年的上一次調整相比，增加了323.35平方公里，同時建立了市區統一地價內含的城鎮基準地價體系，實現了統一定級，各區同級同價。
據介紹，隨著區劃的調整，各區基準地價評價范圍也發生了較大的變化，如開發區在原范圍基礎上增加了智慧谷區域、靈山衛街道區域、黃山工業園區域；城陽區在原來范圍的基礎上，將王沙路以東區域全部納入評價范圍，同時納入了棘洪灘、上馬街道的大部分區域；嶗山區由于近幾年的開發建設，部分山體面積發生了變化，導致了面積變化；保稅港區在原范圍外增加原膠南25個村，保稅物流港區，前灣港保稅區及進出口加工區。
本次基準地價更新中，承辦單位以8區最新的土地利用總體規劃和城市規劃為基礎，重新制定評價范圍。在新的評價范圍內完成土地價格基礎調查，包括當前城鎮地價形成區域背景調查、城鎮地價影響因素調查、城鎮地價、地租信息及房地產價格信息調查。青島作為海濱城市，海濱因素對地價的影響水平與其他平原城市是不同的，本次基準地價更新根據青島市獨特地理特點引入海濱地價影響因子，更好地反應青島市地價分布規律和地價水平。
劃分十個土地級別
“按照新的土地級別體系，青島市的土地級別劃分打破了行政區的界線，共劃分為十個土地級別。”青島市國土資源和房屋管理局相關負責人說。市南區的土地級別為一級到三級；市北區的土地級別為二級到六級；李滄區的土地級別為四級到七級；嶗山區的土地級別為一級到八級；城陽區的土地級別則為六級到十級；經濟技術開發區的土地級別為五級到九級。
公告發布的圖表標出的并非基準地價，而是樓面地價，兩者之間有什么關聯呢？市國土資源房管局相關負責人告訴記者，基準地價的計算方法是樓面地價×該地塊容積率，即一級住宅用地容積率為2，樓面地價為6800元/平方米，其基準地價則為13600元/平方米；而十級住宅用地容積率為1.2，樓面地價為600元，因此其基準地價為720元。
與上一輪基準地價相比，此次基準地價漲幅較為明顯。比如一級住宅土地基準地價擬調整為13600元/平方米，按畝折算為906.67萬元/畝，而2010年方案中為570萬元/畝；五級住宅土地基準地價擬調整為4640元/平方米，按畝折算為309.33萬元/畝，而2010年方案中為244萬元/畝。
土地拍賣起始價將上調
市民更關心的是基準地價上調對房價的影響。“基準地價上調了，土地的拍賣起始價肯定要跟著上調。”樓市分析人士張百忍說，因為土地拍賣起始價格與基準地價息息相關。“如果沒有其他的限定條件，基準地價調整后，一級地的樓面地價為6800元/平方米，二級地的樓面地價為5500元/平方米，三級地的樓面地價為4500元/平方米。”張百忍說。樓面地價上調，意味著開發商拿地的成本將會增大。而且，有些熱門地塊如果吸引的買家眾多，出現輪番競價的情況，最終的成交價格往往會比拍賣起始價高出很多。開發成本增大了房企想保證利潤不降就要提升房價。
而市國土資源和房屋管理局相關負責人表示，不少人認為基準地價調整會導致房價的上漲，這是一個誤區。“基準地價更新調整成果是由有相關資質的評估機構對全市土地市場價格進行評估得出的，主要參照依據是全市發生的各類用途土地市場交易案例和房屋交易案例?；鶞实貎r上漲是房屋價格上漲的體現，且滯后于房屋價格的變動，不會再反作用房屋價格的上漲。” 本報記者 陳璐
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