央行降息開發商瓜分政策紅利 分析稱房價難再跌
11月21日，央行降息“靴子”終于落下，加上9月30日央行發布的房貸新政，貨幣信貸政策的疊加效應正逐步顯現。上周，一二線樓市成交量普遍回升。有業內人士分析稱，在政策雙重利好下，11月樓市成交量或將突破年內新高，房企最困難時期已經過去。
11月21日，央行降息“靴子”終于落下，加上9月30日央行發布的房貸新政，貨幣信貸政策的疊加效應正逐步顯現。機構數據顯示，上周(11月17-23日)，一二線樓市成交量普遍回升。有業內人士分析稱，在政策雙重利好下，11月樓市成交量或將突破年內新高，房企最困難時期已經過去。
央行降息利好樓市購房者入市意愿增加
在政策向好的影響下，尤其是近期央行降息托市政策，從根本上減輕了購房者的還貸壓力，購房者入市意愿明顯增加。
中原地產研究院數據顯示，主要城市客戶看房量均有明顯上漲，主要城市看房咨詢量環比上周上漲50%以上，其中表現最明顯的是一線城市，北京、上海客戶咨詢量上漲了80%以上。
中原地產首席分析師張大偉分析，目前層出不窮的刺激政策，購房者入市的積極性會繼續提高，房價難以再跌，量價齊漲的可能性非常大。
伴隨著購房者的入市意愿增加，開發商也加大推盤力度，瓜分政策紅利。僅北京上周就有11個項目入市，累計推出1394套新房源，環比大漲148%。
亞豪機構市場總監郭毅分析，在“930”新政的引子作用下，北京樓市的市場熱度本就開始逐步發酵，而降息利好的祭出，無疑將盤活市場，樓市回暖節奏有望進一步加快。
一二線城市成交回暖北京上周成交量大漲
在930房貸新政和央行降息的雙重利好下，一二線城市回暖明顯，但三線城市市場城市略遜色。中國指數研究院的數據顯示，一線城市成交量環比上升12.5%，同比增長21.4%；二線城市環比增長2.2%，而三線代表城市則下降了6.6%。
以北京為例，上周(11月17—23日)北京商品住宅成交2889套，面積為28.18萬平方米，成交套數和成交面積環比分別回升5%和10.66%。
盡管有了政策利好，購房者首付門檻、貸款利率都有所下降，但上周北京入市項目的定價較為保守，老項目后期開盤價多與前一期價格標齊，還有一些開發商抓住這一時機加大優惠力度。
上周開盤的住總萬科·金域華府，周邊在售項目定價已高達40000-60000元/平米，而該項目僅以35000元/平方米的低價入市。藍光星華海悅城項目，也在10月底推出新一期時相比7月開盤價格每平米下調了5000元。另外，亦莊金茂悅在推出樓王產品的同時，對前期產品采取了周末限時優惠40萬的活動，以特價房形式加速去化。
對此，亞豪機構市場總監郭毅分析稱，樓市信貸政策雙重利好，市場重拾信心，再加上開發商在價格上做出讓步，促使剛需和改善型購房者率先出手，此前購房者持幣觀望的堅冰正在被打破。
業內：11月成交量有望創新高房企最困難時期已過去
隨著近期政策環境的持續利好，新房、二手住宅成交近期均有所升溫。張大偉認為，房企沖刺全年銷售業績或將大幅讓利購房者，年末成交走勢有望保持當前的復蘇行情，預計11月月末樓市成交將會環比上漲20%以上。
但在鏈家地產市場研究部張旭看來，由于整體庫存壓力依然較大，截止11月23日，北京新建商品住宅庫存量為88834套，雖然較月初的9萬余套時稍有回落，但仍屬高位。加上年底的業績壓力，房企短期內尚不具備調價動力，仍然以平價走量為主。在樓市經過長達近一年調整，當前的購房者也變得更加理性，市場迅速回暖的可能性不大。
張大偉進一步分析稱，目前整體房地產市場的資金鏈依然比較緊張，而貸款利率下調，意味著房企融資的成本降低，對開發商來說是利好消息，房企最困難的時間已經過去。
（中國新聞網）
房企打出“降息牌” 深圳又見“日光盤”
央行21日宣布降息，給深圳22日開盤的3個樓盤上了一道“開胃菜”。中國證券報記者獲悉，這3個樓盤22日共吸引超過5000人到場，售出逾1500套房，有樓盤當天即告售罄。在“日光盤”再現的同時，深圳一些開發商以降息為噱頭挑動購房者的神經。分析人士認為，突如其來的降息說明經濟形勢比想像的更為艱難，房地產行業難以獨善其身，降息可能只是短期利好。由于樓市庫存高企，如果供求關系未來沒有發生實質性變化，降息對市場的提振作用將有限。
“搶房潮”再現
據房掌柜等中介機構數據，22日位于深圳市龍崗區坂田板塊的某樓盤開盤，共推出700套房源，折后均價達3.4萬元/平方米。這是該區域板塊樓盤的開盤價第一次突破3萬元/平方米。截至當天下午2時許，銷控表被全部標紅，意味著700套房源已全部售完。該樓盤當日銷售總額超過23億元。當天，位于深圳市龍華板塊的某樓盤推出370套房源，共吸引1000多名購房者，到下午3時許即宣布售罄，全天銷售金額逾10億元。位于深圳前海的某樓盤當天推出500套房源，全天售出約80%。
據中介機構統計，11月22日參與上述三個樓盤開盤的購房者超過5000人，當日推出的1500多套房源幾乎被搶購一空，深圳樓市出現久違的“瘋狂”。業內人士表示，深圳樓市上一次類似的“搶房潮”要追溯到2012年6月，恰恰也是在央行宣布降息之后。2012年6月7日（周四）晚間，央行宣布降息，此后的第一個周末，深圳出現“千人排隊買房”的盛況。
今年以來，深圳房地產市場的總體表現較去年遜色。“9·30”樓市新政出臺之后，深圳樓市逐步回暖。據深圳中原地產統計，10月深圳新房共成交4783套，環比增長50%，但成交均價出現回落。
降息帶來短期刺激
此次降息的消息激活了一些購房者的熱情。降息后，5年以上貸款基準利率為6.15%，相當于降息前的9.4折，有助于降低購房成本。如果20年期100萬元商貸按等額本息法還款，執行降息前的貸款基準利率，則月供需7485元，而執行降息后的新基準利率，則月供需7251元，每月減少234元，合計少付5.6萬元。
克而瑞深圳機構總經理許爍表示，降息的消息對于房地產市場來說肯定有刺激作用，這是一種政策利好，對購房者的心理將產生影響。中國證券報記者接觸到的幾位購房者表示，降息后，對于是否“出手”購房不再猶豫。同時，開發商以降息作為“賣點”，挑動購房者的神經，市場氣氛出現了今年以來少有的活躍。
銀河證券研究報告指出，降息將進一步促進房地產成交量。降息首先會從心理上給予購房需求積極的暗示，在行為上促使購房利率下降、購房成本降低，兩方面直接利好樓市成交。1998年以來，我國共有兩輪明顯的降息周期，降息對樓市的提振非常明顯。
不過，有購房者發出疑問：對于總價動輒幾百萬元的房子來說，降息帶來的幾萬元的實惠只是杯水車薪。許爍指出，降息對樓市來說只是短期利好。突如其來的降息意味著今年的經濟形勢可能比想像中的更為艱難，而房地產行業與整體經濟密切相關，難以獨善其身。如果明年經濟增速繼續放緩，會對購房者的消費心理構成不利影響。
樓市走勢尚待觀察
時值年底，降息給一些正在沖刺全年業績的房地產開發商提供了營銷的噱頭。但中國證券報記者在采訪中發現，目前一些購房者雖然面對降息利好，對整個樓市仍心存疑慮，即：如果現在出手，擔心房價還未跌至最低點；如果現在不出手，行情真的一路走好，恐怕會錯失良機。
許爍認為，房價在短期內不會出現太大的波動。降息對于房地產開發商的實質影響有限，目前到了年底沖刺業績的階段，開發商還是要先做好這件事。至少到目前為止，迫于業績壓力，開發商還沒有明顯的坐地起價的沖動。
就房地產整體狀況而言，庫存壓力依然高企。許爍表示，目前樓市的形勢與前幾年市場回落時有所不同，目前的低潮完全是因為供求關系發生了變化。多數城市庫存沒有減少，供應則仍在增加，導致供過于求。上海易居房地產研究院最新發布的《10月份一線城市樓市報告》顯示，10月一線城市新建商品住宅庫存量為3758萬平方米，雖然環比減少0.9%，但同比仍大幅增加36.7%。需求較為旺盛的一線城市尚且如此，前幾年過度開發的三四線城市的庫存壓力可想而知。
樓市的中長期走勢尚待觀察。平安證券研究報告指出，此次降息有利于降低開發商和購房者的資金成本，加速行業見底回升。但本輪房地產市場調整最大的考驗仍是持續萎靡的成交量，其中有行業中長期拐點的原因，此次降息的政策指向并非提振房地產，無法改變行業面臨中長期拐點的趨勢。（中國證券報）
降息刺激一二線城市看房量驟升
央行降息效應已開始向樓市傳遞。據市場機構監測，在降息消息公布后的周末兩天里，北京等主要城市咨詢購房人群明顯增多。降息后首個交易日，12只房地產股票漲停，平均房地產上市公司股票上漲幅度超過3%。
21日下午，中國人民銀行發布了下調人民幣貸款和存款基準利率的通知，其中五年期以上住房商業貸款基準利率由6.55%調整為6.15%，下調了0.4個百分點；住房公積金貸款基準利率由4.5%調整為4.25%，下調了0.25個百分點。
降息后，中原地產隨即針對全國近40個城市的看房量進行跟蹤統計。調研數據顯示，主要城市客戶看房量均有明顯上漲，主要城市看房咨詢量環比上周上漲均在50%以上。其中表現最明顯的是一線城市，北京、上海客戶咨詢量上漲80%以上。二手房業主更是堅挺報價，小部分開始出現提價意向。
中原地產首席分析師張大偉認為，雖然10月公布的房價指數顯示房價依然在調整，但一線城市特別是北京的二手房價格已經環比上行，這種情況下，降息將放大市場利好，購房者對市場的預期將明顯向好。他進一步分析認為，購房者對購房行為的決策除了居住需求外，最主要的是對房價的預期。由此看來，信貸額度及利率水平無疑是房地產市場的風向標。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴《經濟參考報》記者，與“930新政”時隔52天后，央行降息舉動將與前期的市場利好形成疊加效應，在降低購房人信貸成本的同時，將進一步促進樓市成交量反彈勢頭的持續。
胡景暉認為，一方面，央行降息將顯著利好已還清購房貸款的改善性需求再置業，促使此類需求從現階段到明年穩步入市。另一方面，降息也直接利好剛需人群，在降低其按揭成本的同時，進一步解除剛需人群的觀望心理，引導剛需入市。同時，降息也將使開發商降低融資成本，緩解資金壓力，或將影響其定價策略，這也將成為未來一段時間樓市價格企穩的一個因素。
24日，上海易居房地產研究院發布了《11月份典型城市新建商品住宅成交預報》。報告指出，11月1日至20日，上海易居房地產研究院監測的20個典型城市新建商品住宅成交面積約837萬平方米，環比增長約25%。
“11月前20日樓市成交反彈力度明顯。”易居研究員嚴躍進指出，11月前20天典型城市成交量和預期一樣，出現了比較明顯的反彈。這說明在此前的“930新政”作用下，市場情緒逐漸被帶動起來，入市節奏也在加快。
嚴躍進也認為，央行降息后市場看跌情緒會進一步減弱，部分購房者在按揭貸款成本降低的前提下會積極入市，這會使得市場成交量繼續保持活躍。
“從市場的區域結構上看，一二線城市的活躍度會超過三四線城市。”嚴躍進表示，“以上海為例，雖然其并沒有取消限購政策，但11月多重利好政策（包括公積金新政、調整普通商品住宅標準、執行央行信貸利率下調政策等），都將促使此類城市樓市成交繼續上升，并利好去庫存目標的實現。”
“一二線城市樓市資金面將明顯好轉。”張大偉說。不過他指出，三四線城市由于庫存絕對值過高，即使信貸刺激，出現全面回暖的可能性也不大。
鏈家地產市場研究部張旭告訴《經濟參考報》記者，相對于“930新政”來說，降息政策主要帶動改善性需求，降低購房門檻。而降息的主要意義在于減輕還款的負擔，雖然降息后貸款的月均還款減少額度并不大，但對資金比較敏感的剛需而言仍是利好。對于購房者預期轉變將產生較大的推動作用。
不過張旭同時指出，對比“930新政”后的市場反應來看，降息帶來的優惠幅度和撬動的需求范圍均較為有限，市場短期內大幅反彈的概率也相對較低。（經濟參考報）
一線城市下調住房公積金貸款利率
央行降息，正引發一場多米諾骨牌效應。
目前，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的住房公積金存貸款利率均按照中國人民銀行有關規定同步下調0.25個百分點。其中，公積金貸款5年以下（含5年）從4%下調為3.75%，5年以上從4.5%調整為4.25%。
深圳市公積金中心相關負責人在接受媒體采訪時表示，此次公積金貸款利率同步下調后，職工可進一步降低還款壓力。以一筆30年期、本金為90萬元、按等額本息法計算的公積金貸款為例，利率調整后月供可減少約130元，總利息可少還約4.7萬元；貸款50萬元的，月供可減少約73元，總利息可少還約2.6萬元。
該負責人還解釋，深圳地區從11月22日起新申請的公積金貸款將執行中國人民銀行最新公布的公積金貸款利率，11月22日以前已發放的公積金貸款仍按照原利率執行，從明年1月1日起，再按最新的公積金貸款利率執行。由于已接近年底，老公積金貸款客戶無需等待太久就可享受到降息帶來的實惠。
“公積金貸款利率下調，對于上海市場的影響會更明顯。”昨天，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對《第一財經日報》記者表示，上海本身就是公積金制度的誕生地，對于公積金制度的調整一直在進行。公積金貸款利率下調，符合目前上海很多工薪階層購房需求，讓其能夠在目前房價止跌反彈的前期搶先入手。
事實上，央行“9·30”新政之后，上海各大商業銀行在貸款利率方面并沒有給出太多的折扣優惠。但隨著上海改變普通住宅認定標準，上海樓市已經開始回暖。
德佑地產市場研究部監控的數據顯示，自上海公布普通住宅標準放寬后10天（11月14日~23日），全市一手商品住宅成交量達到37.79萬平方米，較此前10天（11月4日~13日）大漲50.79%，原本11月初由于受到10月較高成交量的透支影響而略顯頹勢，然而普通住宅標準的放寬使得樓市成交再度回升。
但上海的庫存依然高企。中原地產研究部數據顯示，截至11月10日，上海住宅庫存量為1346.9萬平方米，達歷史新高。
新城控股高級副總裁歐陽捷對記者表示：“開發商的推盤速度比購買者的購買速度快很多，導致‘9·30’新政之后，上海的樓市成交雖然有所增加，但整個庫存依然很大。”
此次公積金貸款利率下調，或許能夠為上海樓市逐漸回暖的態勢再注入正能量。
“一線城市近幾個月政策面一直呈現積極放松的態勢。雖然限購政策沒有松綁跡象，但是信貸方面一直有放松的動作。”嚴躍進表示。
信貸的放松從央行“9·30”新政開始，“認貸不認房”及首套房貸利率最低7折的措施極大地提振了樓市。
緊接著，各地推出公積金新政。據不完全統計，包括福州、長沙、杭州、南京等30多個城市對公積金貸款政策進行了不同程度的調整，除極個別外，絕大多數是趨向寬松，例如降低首付、提高額度、放寬二套貸認定、允許異地互貸等。
而上周五央行又給出了一劑猛藥——降息。
嚴躍進認為，公積金貸款利率下降，直接降低了購房者的購房成本，對于購房者積極入市無疑是一個極大的鼓舞。尤其是和此前限貸松綁政策形成疊加效應后，更容易鼓勵部分二套房貸購房者積極入市，并將推動年底樓市成交的反彈。（第一財經日報）
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