所謂“學(xué)區(qū)”，顧名思義，就是為了讓住在學(xué)校周邊的學(xué)生都能夠就近入學(xué)的鄰近區(qū)域。由于城市不同區(qū)域的教育資源并不均衡，擁有良好教育資源的學(xué)區(qū)成為房地產(chǎn)商和中介機(jī)構(gòu)的必爭之地，因此產(chǎn)生了“學(xué)區(qū)房”的概念。一直以來，青島市的老學(xué)區(qū)房集中在市南區(qū)中片，房價(jià)近年來一直都在穩(wěn)定攀升，而分布在各區(qū)市的新學(xué)區(qū)房概念的炒作，讓眾多想購房者莫名心動，也給許多已購房者增添了不少煩惱，由此引發(fā)的糾紛也不斷見諸媒體。
很顯然，信息的不對稱，是造成公眾對學(xué)區(qū)房判斷誤差的主因，也給無良開發(fā)商制造“偽學(xué)區(qū)房”提供了可乘之機(jī)。
那么，島城的學(xué)區(qū)房現(xiàn)狀如何？到底應(yīng)該怎么界定？怎樣判斷真?zhèn)螌W(xué)區(qū)房？記者對此進(jìn)行了一番調(diào)查。
就近入學(xué)政策助推學(xué)區(qū)房熱
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2014年10月，全國住宅均價(jià)環(huán)比、同比首次雙雙下跌，而青島10月份住宅價(jià)格環(huán)比降幅超過了一個百分點(diǎn)。即使早已放開了限購政策，青島房地產(chǎn)市場在這個冬天也未看到明顯的景氣升溫跡象。在房價(jià)持續(xù)萎靡的情況下，有一類房子卻依然價(jià)格堅(jiān)挺，逆勢增長，那就是學(xué)區(qū)房。
今年2月，教育部印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好重點(diǎn)大城市義務(wù)教育免試就近入學(xué)工作的通知》（以下簡稱《通知》），該《通知》要求2014年制訂完善進(jìn)一步規(guī)范義務(wù)教育免試就近入學(xué)的方案，到2015年，全國19個大城市所有縣（市、區(qū)）實(shí)行劃片就近入學(xué)政策，實(shí)現(xiàn)100%的小學(xué)劃片就近入學(xué)，青島名列其中。青島市區(qū)各級教育行政部門均表示，將全面停止義務(wù)教育階段的擇校。
取消了擇校，讓許多想把孩子送入好學(xué)校的家長們焦急起來。孩子明年就要上小學(xué)的吳女士最近正在打聽學(xué)區(qū)房的事：“我們住在市北區(qū)，但優(yōu)質(zhì)教育資源都集中在市南區(qū)，所以我就想讓孩子到市南區(qū)上學(xué)。”
每年七八月份是購買學(xué)區(qū)房的旺季，年底購買學(xué)區(qū)房的人并不多，但今年由于政策的變化，年底前來咨詢學(xué)區(qū)房的家長較往年有所增加。
而占有優(yōu)質(zhì)教育資源的學(xué)區(qū)房也順勢漲價(jià)。記者了解到，目前龍山路的一間15平方米的房屋就因地處江蘇路學(xué)區(qū)，對外報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)到了76萬元，每平方米單價(jià)超過了5萬元。還有一處位于觀海一路上的一間20平方米的房屋，對外報(bào)價(jià)83萬元，每平方米單價(jià)也超過了4萬元。“雖然這些只是個例，但目前青島市最貴的學(xué)區(qū)房都集中在市南區(qū)中片學(xué)區(qū)，尤其以青島市實(shí)驗(yàn)小學(xué)（江蘇路小學(xué)）最為熱門，周邊基本都在每平方米3萬元以上，中片其他的小學(xué)學(xué)區(qū)也在每平方米2萬元左右。”安徽路某中介機(jī)構(gòu)工作人員告訴記者。
之所以說這些學(xué)區(qū)房貴，不僅僅因?yàn)槠鋯蝺r(jià)昂貴，還因?yàn)檫@些房子大多是老房子，配套設(shè)施陳舊且不完善，居住的舒適度和方便程度都不足，其實(shí)際價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到掛牌市面上的價(jià)格。價(jià)格高昂的唯一理由，就是學(xué)區(qū)房。“這周圍都是老房子，前來看房的不用問都是為了孩子，真正為了自住而購買的人很少。”中介機(jī)構(gòu)工作人員說。
是不是學(xué)區(qū)房開發(fā)商說了不算
其實(shí)，是不是學(xué)區(qū)房，開發(fā)商真的說了不算，最終還要看教育部門的規(guī)劃建設(shè)以及最終的招生簡章。
李滄區(qū)教體局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，規(guī)劃的青島市實(shí)驗(yàn)初中李滄分校選址在麥坡社區(qū)，今年年底或者明年年初開始動工建設(shè)，計(jì)劃2016年招生，具體招生方式按照目前政策來看不可能是一個片區(qū)的整體劃撥，有可能采取電腦派位的方式，讓李滄區(qū)周邊學(xué)生享有公平的上學(xué)機(jī)會，因此“即使家長購買了綠城的房子，孩子將來也未必能夠上實(shí)驗(yàn)中學(xué)”。
一名買了“偽學(xué)區(qū)房”的市民向記者展示開發(fā)商的廣告宣傳單。開發(fā)商生造 偽學(xué)區(qū)房”“
不僅二手學(xué)區(qū)房的銷售火熱，青島一些新房項(xiàng)目在推介的過程中也總會搭上“學(xué)區(qū)”字樣的順風(fēng)車，以便為房屋的銷售增值。“綠城理想之城：育才中學(xué)旁三重學(xué)區(qū)房”、“卓越蔚藍(lán)群島：搶北師大學(xué)區(qū)房”、“金茂灣：牽手江蘇路小學(xué)，打造綠色教育社區(qū)”、“中海國際社區(qū)：鄰58中零距離讀名校”……開發(fā)商各種“傍名校”的廣告噱頭充斥著人們的眼球。“老學(xué)區(qū)咱們普通百姓買不起，為了下一代，我們準(zhǔn)備買個新建的學(xué)區(qū)房。”正準(zhǔn)備結(jié)婚的小孫將周邊學(xué)區(qū)配套作為買房的考慮因素之一。購買新房的剛需族多集中在新婚群體，其買房時會先考慮以后孩子上學(xué)的問題，因此在學(xué)區(qū)房投資可謂一舉兩得。
但現(xiàn)實(shí)中，學(xué)校的規(guī)劃和建設(shè)問題并非那么簡單，購買所謂“新學(xué)區(qū)房”的風(fēng)險(xiǎn)顯而易見。綠城理想之城的學(xué)區(qū)房概念炒了這么多年，房價(jià)從六七千元一平方米炒到目前的過萬元，卻也避免不了降價(jià)銷售的命運(yùn)。今年10月中旬，綠城誠園項(xiàng)目曝出“六五折拋售300套”的消息，引發(fā)了青島樓市的一場“地震”，這讓去年高位出手的購房者覺得吃了大虧。對業(yè)主來說，禍不單行的是，先前開發(fā)商高調(diào)宣傳的“學(xué)區(qū)房”也變成了泡影。一個多月來，綠城業(yè)主因認(rèn)為學(xué)區(qū)房廣告宣傳存在欺詐而四處維權(quán)要求退房。其中，業(yè)主王先生去年買房時候的價(jià)格是每平方米13500元，雖然相較于周邊其他項(xiàng)目價(jià)錢較高，但由于該地塊周邊規(guī)劃建設(shè)了青島市實(shí)驗(yàn)初級中學(xué)李滄分校，所以他沒有猶豫地就買了。可到目前為止，學(xué)校都沒有開工建設(shè)。“我問開發(fā)商什么時候開始建設(shè)，他們說具體問題要去問教育部門，他們也不清楚。”王先生認(rèn)為，開發(fā)商什么都不清楚卻打廣告兜售“學(xué)區(qū)房”，完全是廣告欺詐，欺騙消費(fèi)者。
學(xué)校建設(shè)跟不上房地產(chǎn)開發(fā)
生造學(xué)區(qū)房概念早已不是新鮮事，究其原因依然是義務(wù)教育階段資源數(shù)量的不足。近年來，青島的房地產(chǎn)開發(fā)和舊城改造項(xiàng)目熱火朝天，小區(qū)高樓林立，外來人口不斷增加，尤其以市北區(qū)東部和李滄區(qū)東部的發(fā)展最為迅速，然而目前周邊學(xué)校的規(guī)劃、審批不是那么簡單的一兩年能夠完成的事情，其建設(shè)速度往往趕不上房地產(chǎn)開發(fā)的速度。
“市北區(qū)東部近年來新開發(fā)的住宅人口密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了我們當(dāng)初的預(yù)期，之前規(guī)劃的一些學(xué)校由于種種原因沒有及時建設(shè)起來，但新建小區(qū)內(nèi)適齡兒童很多，這就出現(xiàn)了學(xué)校緊缺、學(xué)位緊張的情況，因此我們一直在積極協(xié)調(diào)周邊已有的學(xué)校吸納部分生源。”市北區(qū)教體局副局長張媛媛告訴記者。
在學(xué)校建設(shè)跟不上的情況下，開發(fā)商熱炒的學(xué)區(qū)房概念便顯得蒼白無力。“其實(shí)在學(xué)區(qū)劃片的時候，我們會首先考慮就近原則，每年根據(jù)各個小區(qū)人口的密度分布進(jìn)行的摸底，再參考孩子上學(xué)的安全等因素進(jìn)行片區(qū)的微調(diào)。每年劃片都會有變化，只能根據(jù)當(dāng)年公布的情況確定學(xué)校。家長想要提前知道自己買的樓盤是否在學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，我們是無法答復(fù)的。”張媛媛說，“當(dāng)然教育部門也會延續(xù)歷史因素，以前老學(xué)區(qū)劃片基本上不會有大的變動。所以不管在哪買房子，我們都會盡力協(xié)調(diào)教育資源，讓孩子都有學(xué)上，也通過教育資源的均衡讓孩子都有好學(xué)上。”
“學(xué)區(qū)房”成為開發(fā)商賣力吆喝的噱頭。在綠城誠園項(xiàng)目開盤儀式上，“育才中學(xué)學(xué)區(qū)房”成為重要宣傳推介內(nèi)容。
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