2013年，碧桂園以1060億元的合同銷售收入，首次躋身房企千億陣營。而其僅在馬來西亞金海灣一個項目就收獲了近70億元的銷售額，惹得艷羨的同行們競相加入馬來西亞淘金之旅。
然而，在馬來西亞經歷一輪房價暴漲過后，當地政府出臺新政策，通過抬高購房門檻防止外國開發商大舉進入。而馬航事件令中國人赴大馬旅游銳減。21世紀經濟報道記者了解到，今年前七個月，碧桂園金海灣項目的合同銷售額僅為8.11億元。
今年年中，碧桂園主動調整海外戰略。碧桂園向21世紀經濟報道記者表示，未來碧桂園的海外投資占比將由年初所說的1/3減少至1/10以下。
對于不可預知的風險，須有準備充分的預案。
2014年風險突至
自2012年初進入馬來西亞發展以來，碧桂園的海外業務正式拉開序幕。2013年8月，碧桂園在新山的金海灣項目熱銷，去年8月11日開盤后一個月銷售額逼近70億元，超過了新山全市一年的銷售金額。
碧桂園提供的數據顯示，2013年，金海灣項目開盤后2個月內，曾組織了3萬名中國客戶到金海灣看房。買家方面，馬來西亞人、新加坡人，中國大陸人各占三分之一左右。
然而，今年3月份突發的馬航事件，對碧桂園在馬來西亞的銷售項目造成直接影響。從北京飛往吉隆坡的航班大幅減少，碧桂園在組織大量中國客戶來到馬來西亞看房上開始變得艱難。據馬來西亞女導游協會表示，5到10月是中國民眾的出游旺季，但中國訪馬旅行團量卻比過去同時期減少約七成。
當地政府調控政策的收緊，也對中國房企發展海外業務時構成潛在風險。今年2月，馬來西亞首相署經濟策劃單位宣布，自3月1日起，外國人在馬來西亞聯邦直轄區購房置業的門檻從50萬林吉特（約合95萬元人民幣）提高至100萬林吉特（約合190萬元人民幣），不動產所得稅最高比例提至30%。而馬來西亞雪蘭莪州于今年9月再次推出購房新條例，雪蘭莪州每個地區外國人的購房門檻提至100萬~300萬林吉特（約合190萬~570萬元人民幣），部分區域外國人購房門檻較此前提高近一倍。
21世紀經濟報道記者了解到，碧桂園在馬來西亞投資的3個大型項目中，除了位于柔佛州新山的金海灣，其余兩個項目均在雪蘭莪州。新政策的出臺無疑對碧桂園的項目銷售雪上加霜。
碧桂園提供的數據顯示，2014年1至7月，金海灣僅實現8.11億元人民幣的合同銷售。另外合營項目（公司占55%），位于雪蘭莪州士毛月的碧桂園鉆石城2014年1至7月取得了3.19億人民幣的合同銷售。從去年11月開盤，鉆石城累計合同銷售為4.64億元人民幣。
馬來西亞的樓市今年以來也開始下行。由馬來西亞中央銀行公布的房價指數（Housing Price Index）顯示，2014年第一季度，馬來西亞全國房價漲幅近四年來首度回落至8%，而2013年的每個季度，馬來西亞的房價漲幅均超過9.6%，最高達10.7%。
不過，碧桂園在澳大利亞的項目進展順利。6月28日，澳大利亞碧桂園悉尼萊德花園開盤，開盤當天銷售額超10億元人民幣。11月15日，萊德花園二期開盤當天銷售總額接近7億元人民幣。
碧桂園有關人士對21世紀經濟報道記者稱，馬來西亞和澳大利亞都屬于英聯邦國家，法律體系比較接近。馬來西亞華人比較多，且經濟實力很強大，與華人的溝通不存在文化障礙；澳大利亞是海外投資、移民的熱土，而碧桂園項目位置優越，市場不用發愁。
調整海外投資比例
2013年以來，除了碧桂園，富力地產、綠地集團、雅居樂和新華聯等房企也紛紛在大馬投資。其中，富力地產以85億元人民幣收購馬來西亞一幅土地，可售面積達350萬平方米。
國際局勢與調控政策的雙重風險，讓中國房企不得不謹慎對待海外市場投資。碧桂園向21世紀經濟報道記者表示，根據公司的海外戰略，其海外投資將控制在總投資的10%以下；國內業務仍是主戰場，約占九成或以上。
作為先行者，碧桂園在海外投資中有哪些經驗和教訓？碧桂園營銷中心總經理程光煜坦言，首先是海外的銷售，在概念上和國內有一些差別，如果不了解細節，可能會出現數字上的失誤。比如在前期的認購或簽約過程中，海外對消費者的保護是非常充分的，如購房首付和違約成本非常低，這會導致出現認購和簽約大比例不符的情況。
此外，海外銷售會受很多因素影響，比如受外匯、出入境管制、個人征信在當地能不能貸到款等問題的制約，銷售過程更復雜，賣了樓以后還要涉及一系列服務的跟進。
程光煜說，從2013年到2014年，碧桂園對海外項目數據的輸出更加審慎，比如要等到所有的手續辦完了、按揭等方面都沒問題了，才會納入正式通報的數據中。
在開發成本方面，碧桂園在國內普遍采用的是產業鏈縱向一體化模式，這種模式在海外受到很多的限制，比如一些勞動建設工人是華人，去海外要解決簽證，還有材料廠商的通關，這些都是很現實的問題。率先走出國門的碧桂園對國際化的體會更深了一層。該公司有關人士向21世紀經濟報道記者表示，企業國際化應包括管理、生產、銷售、融資、服務和人才的國際化。比如人才國際化，就需要引進具備國際化視野和能力的人才；碧桂園在澳大利亞的建筑合作方是當地頂尖的建筑設計機構。
21世紀經濟報道記者了解到，碧桂園已成立了海外事業部，專門負責海外業務的管理和協調。公司也打算聘請外部顧問，對公司的海外風險控制進行評估。截至目前，碧桂園海外有產品在售的有兩個區域，馬來西亞和澳大利亞；印度尼西亞市場正在積極拓展之中。
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