央行降息，這對房價已持續6個月環比下降的中國樓市來說，無疑是重磅利好，相關市場參與者關于房價將反轉回升的呼聲也隨之出現，據媒體報道，一些房企已開始傳達“漲價令”。樓市量價齊升的火爆場面似乎正呼之欲出。
無疑，降息釋放出寬松的信號，一定程度上減輕了購房者月供負擔，強化了房價回升預期。本輪旨在引導實體經濟融資成本下行的利率下調不會改變樓市整體調整格局。從歷史經驗看，貨幣因素確實是影響短期房價的重要因素。但貨幣之水要潤澤到樓市，還需要樓市持續上漲的一致預期支撐。這是過去十余年來樓市單邊持續快速上漲的一個重要原因。但當前，經濟新常態下房價過快上漲的基礎已經發生改變，本質上說，房價過快上漲需要相應上漲的購買力支撐，新常態下經濟潛在產出（購買力）已無法承受高房價及房價過快上漲壓力，房價持續上漲預期已顯著改變。
從產業周期和政策周期兩個維度對中國房地產長周期進行了深入觀察。從產業周期看，樓市整體供大于求的格局已經形成，當前中國房地產業已基本走完了長周期的上升階段。在樓市庫存高企、邊際供給能力處于高位；大部分需求因高房價得不到滿足；再加上房價彈性逐漸增強的市場環境下，房價下行趨勢將是確定的。此外，從政策周期看，房地產業已排除在“穩增長”框架之外，新一屆政府不必（也無需）通過“刺激”房地產市場來穩增長，這是中國房地產長周期內景氣轉換的時代背景。從產業周期和政策周期兩個維度可以發現，中國房地產業已開始步入長周期的拐點區域，過高的房價整體上已步入下行通道。
降息將促進潛在剛需（含改善型需求）提前入市，對樓市“量價”都有一定的支撐作用，這也是樓市健康持續發展的前提和目的。但“剛需”從來就不是導致中國樓市“量價”暴漲并螺旋上升的原因。據西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心數據顯示，當前城鎮可實現剛性和改善型住房需求不足4%，“剛需”恰恰是高房價的受害者和出局者。大量投資投機性需求是中國過去十余年來房價一路飆升的唯一動力。但正如前述，由于過去單邊持續上漲的預期已經改變，投資投機性需求將不會因此次降息而暴增，從而導致樓市整體調整格局改變。
當前經濟下行、通脹率很低，尤其房價已持續半年調整，是此次降息的前提條件之一。一方面，房價調整已持續半年之久，這是讓市場對樓市整體調整的預期充分吸收、固化，從而不會因針對部分企業（特別是小微企業）融資成本高而降息的措施“傷害”到樓市的調整進程，盡量減少對樓市理性回歸的“負效應”；另一方面，經濟下行壓力持續了較長時間，企業經營困難有所加大，部分企業（特別是小微企業）對融資成本的承受能力有所降低，可能損害到“穩增長、促就業、惠民生”的區間管理底線。降息措施此時出臺，充分體現了貨幣政策“刀尖”上的平衡藝術。
綜上所述，當前房價不會因降息而再度恢復到過去的價格暴漲循環之中，樓市仍將延續整體調整格局。 （敬燦）
保障房申購首日迎來631戶家庭登記
市北區限價房項目爆滿市民選房較為理性謹慎
11月26日上午，2014年我市第二批保障房終于在市民的翹首期盼中拉開了申購登記的帷幕，本次保障房總共包含了13個經適房項目和4個限價房項目，總套數為4841套。據統計，申購首日共有631戶家庭完成登記。
項目申購情況冷熱不均
26日為青島2014年度第二批保障房申購的第一天。此次申購共涉及經濟適用房和限價商品房房源4841套，其中經適房有13個項目3433套，售價最
王低的是位于城陽區的龍湖·錦嶙原著一期，均價3557元/平方米，售價最高的是位于市南區的天福山莊，均價5000元/平方米。限價房有4個項目共1408套，最低均價3881元/平方米，最高均價8547元/平方米。
據統計，截至26日下午5點，申購首日共有487個家庭提交了經適房申請，144個家庭提交了限價房申請。經適房項目中有1166套房源的金水·龍澤苑項目申購家庭數最多，為159套；其次市北區鑫源·向上項目有127戶家庭申購；熱門項目市南區天福山莊也有60個家庭申購，而此項目的總房源數量僅為93套；城陽區的萬海·惜福時光、三個院子、龍湖悠山郡二期這三個項目首日無人申購。限價房項目中最熱的為市北區利津路1號的新街，該項目僅提供55套房源，但首日申購家庭數就達到118戶，已遠超房源數，而該項目是此次推出的保障房中銷售均價最高的項目，均價8547元/平方米。
75~80分數段家庭數最多
26日，青島市住房保障網公布了《青島市2014年購買保障性住房家庭分值統計》，經濟適用住房各分數段家庭數分別為：90分以上（含90）32戶，85~90分（不含90）370戶，80~85分（不含85）1672戶，75~80分（不含80）2441戶，70~75分（不含75）1256戶，65~70分（不含70）1149戶，60~65分（不含65）469戶，60分以下（不含60）411戶；限價商品住房各分數段家庭數分別為：90分以上（含90）21戶，85~90分（不含90）138戶，80~85分（不含85）573戶，75~80分（不含80）624戶，70~75分（不含75）287戶，65~70分（不含70）315戶，60~65分（不含65）306戶，60分以下（不含60）601戶。
截至目前，我市符合經濟適用住房申請條件的家庭有7800戶，擁有限價商品住房申購資格的家庭有2865戶。
天福山莊輕易不敢申購
近年來，市南區一直沒有經適房供應，因而此次推出的市南區天福山莊經濟適用房項目頗受關注。該項目位于市南區青田路19號，共13個住宅樓座，其中配建的經濟適用住房位于4號樓，項目交付使用時間為2016年年底。天福山莊坐擁繁華商圈，生活配套成熟，新業廣場、大潤發購物中心、CBD萬達廣場，近在咫尺；教育資源配套發達，青島市新昌路小學、青島市寧夏路第二小學、青島市遼源路小學等環繞周邊；此外，交通路網四通八達，醫療配套設施齊全。雖然地段價值如此之高，此次天福山莊推出的經濟適用房價格卻僅有5000元/平方米，著實“饞煞旁人”。據了解，天福山莊目前周邊二手房的價格都已經高達14000元/平方米左右。此次推出共計93套房源，總價在26.8萬元~39.9萬元之間。
在申購現場，確實有不少市民對該項目表示出極大的興趣。“我十分看好這個地段，每平方米均價才5000元，很便宜。但是估計申報人的分數會比較高，90分以下都不敢申請。”市民楊先生表示。
市民楊女士得分為91.5分，雖然相較于大多數家庭來說，這個分數算較高的，但是也沒有十足的把握申請天福山莊項目。“有時候0.5分就差出好幾戶來，聽說以后政府原則上不再配售經濟適用房了，所以我們這次主要求穩。”楊女士表示，為了穩妥起見，她還是打算放棄申購天福山莊。
市北唯一限價房項目受青睞
第二批保障房中總共有4個限價商品房項目，新街作為唯一的一個市北區項目，也顯得分外耀眼。
新街項目僅有1棟樓，共26層，1~2層為網店點，3~26層為住宅，住宅共計122套，其中限價房55套。在這55套限價房里，75平方米的有32套，82平方米的有23套，可以滿足不同置業者的面積需求，交房時間是2016年7月底。
據了解，新街周邊的二手房均價已達到13700元/平方米，所以此次新街以8547元/平方米推出的限價房不得不說是一塊“肥肉”。劉大爺今年已經是第二次申請了，第一次由于分數不高，他放棄了登記，“太遠的地方不想去，就想留在市北。這次的分數稍微高一些，就在新街試一試吧。”
鑫源·向上項目配套完善
鑫源·向上在本次推出的經濟適用房中，是除了天福山莊外價格最貴的一個項目。當然，這毫無疑問取決于其良好的地理區位。鑫源·向上地處新都心片區，隨著新都心規劃的逐步落地，房地產大鱷的集中進駐以及突如其來的行政區域調整合并，新都心的房價已是水漲船高。無論是從交通、商業配套，還是教育、醫療、環境來看，新都心都已成為青島人最向往的居住地之一。鑫源·向上項目總規劃占地面積12452.1平方米，規劃建筑面積59002.15平方米，共4個樓座，配建的250套經適房分布于這4個樓座內，計劃于2016年9月交付使用。
昨天，鑫源·向上已經做好了“迎客”的準備，現場布置完善，置業顧問嚴陣以待。而在記者采訪過程中，也遇到不少前來咨詢登記事宜的市民，但多數人都表現得憂心忡忡，畢竟如此優越的地段定會十分“搶手”，所以自己的分數是否高到可以自信地到這里來登記，還是值得細細商榷的。
75分家庭想“撿漏”龍澤苑
相較于得分高的家庭，一些分數并不占優勢的家庭想法卻完全相反。在位于李滄區的金水龍澤苑項目申購現場，家庭測試分值為75分的市民王先生表示“想搏一搏”。“這個項目房源多，萬一最終報的人數不多，我還有機會。”
據了解，金水·龍澤苑項目位于李滄區文昌路155號，沿路的15棟高層均為保障性住宅，此次推出經濟適用房1166套，均價為4300元/平方米，將在2015年底至2016年初陸續交房。“這個項目因為房源最多，加上附近有重慶路，去哪都比較方便，所以十分受市民青睞。”市住房保障房中心辦公室一位工作人員表示。該項目東側緊鄰風景優美的十梅庵風景區，景觀環境優越。已于去年年底開通的貫穿青島南北的重慶南路也位于項目西側不遠，交通條件十分便利。 本報記者 陳璐
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