近期房地產市場又多了幾分微妙的氛圍，稍有一些風吹草動，都會引發(fā)廣泛關注。8月20日，住建部、央行聯(lián)合召開的房企座談會，監(jiān)管層表示，預售制度是在過去房子緊缺的背景下所采取的政策，現階段房子供應已足夠，預售制的存在是否還合理，下一步將會加強對此方面的討論。通過監(jiān)管層的表態(tài)，不難看出，潛臺詞就是我們已經告別了住房短缺的時代，接下來商品房預售制度有可能會逐步取消，現房銷售制正在逐漸進入政策制定的考量范圍之內。
預售制下期房變“欺”房
商品房預售制是什么？買過新房的人可能都知道，房子不像普通商品，能夠一手交錢一手交貨，房款付了還要等個一兩年甚至兩三年才能拿到。為什么會出現這樣的情況呢？因為商品房可以預售，這個制度也被稱為賣期房，最早源于香港，引入之初，正值內地改革開放，大力推進城鎮(zhèn)化建設，建立商品房預售，可以解決商品房在建設過程中出現的資金不足的問題，加快房地產開發(fā)項目的資金周轉，提高資金使用效率。
為什么要取消預售制？質量問題、貨不對版、延期交房、開發(fā)商跑路......當下，房地產市場出現的各種質量問題基本都與預售制度有關。預售制度建立的初衷是好的，但在執(zhí)行過程中由于自身存在的一些缺陷以及監(jiān)管的不到位，造成了大量的購房糾紛、市場風險。
每年315，房地產都是投訴的重災區(qū)，有相當一部分是預售時承諾約定的產品與最終交付的實物產品不一致所引發(fā)的。還有些是虛假承諾以及廣告、模型、樓書誤導，或規(guī)劃變更等原因，致使消費者的心理預期與實際情況大相徑庭而引發(fā)糾紛。
前幾年，樓市一直呈現旺銷局面，青島也不例外。許多住宅小區(qū)剛開始打地基，鋪天蓋地的營銷宣傳已全面展開，樓書、廣告中誘人的宣傳使消費者趨之若鶩，隨后開始接受預訂、認籌。不僅如此，訂金也從先前的一兩萬演變成動輒幾十萬、上百萬的認籌款、驗資款。買了期房后，經過兩年左右的等待，當期房交付時，一系列問題又接踵而來。沙盤中的中央綠地，卻成了停車位；樓書上規(guī)劃的游泳池變成了小水池；宣傳資料上標注的學校、醫(yī)院等配套設施，往往都變成了“待建”字樣。
預售制下，不少期房變成了“欺”房，消費者直言“被坑”的情況屢見不鮮。可見，期房預售機制的諸多不可預見性和未知性，成了日后矛盾與糾紛的根源，給樓市留下了許多隱患。
取消預售制呼聲再起
期房銷售就像是房地產市場的一個“怪胎”，幾乎所有的開發(fā)商也無法避免期房銷售引起的糾紛。于是，國家相關部門開始探索調研取消預售制，多個城市開始探索現房銷售。
3月份，海南省出臺《關于建立房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》，提出發(fā)展安居型商品住房，以及實行本地居民多套住房限購政策和商品住房現房銷售制度等。8月16日，衢州市發(fā)布《關于加強衢州市區(qū)商品房預售資金監(jiān)管工作的通知》，要求商品房建設項目每一支付節(jié)點的交付條件，必須具備時剩余工程造價的130%。8月18日，丹陽市范圍內開展新建商品房預售資金第三方托管工作，約定將預售商品房的資金匯入第三方托管賬戶。此外，福州、桂林、瀘州、黃石、惠州、汕頭等多地也加強了預售資金監(jiān)管。
事實上，監(jiān)管層已有實行現房銷售的想法。8月20日，住建部、人民銀行聯(lián)合召開房地產企業(yè)座談會時，有監(jiān)管層人士表示，預售制度是過去房子緊缺時期的背景下所采取的政策，現階段現房供應已足夠，那么預售制度存在是否合理，下一步將加強對此方面的討論。
幾天前，西安出臺商品房新規(guī)，對房屋銷售提出了新要求，新規(guī)在一定程度上可以避免期房變“欺”房。8月28日，西安住建局發(fā)布《西安市商品房銷售信息公示管理規(guī)定（征求意見稿）》。新規(guī)對于房屋銷售提出了新的規(guī)定，包括售樓處的設置、學區(qū)房信息的公示等。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，類似規(guī)定具有兩點效應。第一、其對于規(guī)范房屋銷售是有積極作用的，過去很多房屋中介或代理商虛假承諾或誘導，實際上已經構成了虛假營銷。此類營銷客觀上使得房企獲得了更好的收益，但是卻造成了很多問題，尤其是把一些壓力轉嫁到了教育部門身上。第二、此類規(guī)定也使得購房者可以根據理性購房。過去很多購房者還是有僥幸心理，所以會去購買部分房產。但現在對于此類學區(qū)等進行了規(guī)范，客觀上使得購房者自己會理性判斷入學機會，這樣也使得購房心態(tài)更為健康。另外，西安此次新政更加明確了對
樣板房的管理。新政要求房屋銷售場所、樣板房應設置在永久性建筑內。項目銷售時展示的綠化、園林等景觀應嚴格按照規(guī)劃設計建造，不得采取先擴大景觀建設范圍后拆除的方式誤導購房人。
不得不說，西安新規(guī)的出臺，可以看做是提高房屋銷售門檻、樓市逐漸向現房銷售的一個過渡。“新規(guī)對期房建設銷售提出了具體要求，類似規(guī)范值得后續(xù)全國其他城市的學習和借鑒。”嚴躍進如是說。
青島改革循序漸進
將視線拉回到青島。記者查閱資料了解到，今年年初，青島市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《青島市住房發(fā)展規(guī)劃(2018～2022年)(征求意見稿)》中明確指出，“嚴禁期房轉讓，逐步推動實現現房銷售。”文件指出，加快住宅項目開發(fā)建設進度，促開工、促施工、促竣工、促上市，盡快形成有效供應。強化商品住房預售資金監(jiān)管，逐步將存量住房交易資金納入監(jiān)管范圍。嚴禁期房轉讓，逐步推動實現現房銷售。
事實上，推動現房銷售的政策在青島市場并不是首次提出。在2016、2017年的時候，青島土地拍賣市場新政頻出，熔斷機制、限地價競房價、限地價競自持面積、抓鬮拍地......其中一條新政就是現房銷售。2016年12月8日，青島市國土資源和房屋管理局發(fā)布土地出讓公告，將于12月29日網上拍賣位于李滄區(qū)5宗商住用地，除了設置最高限價熔斷，還首次提出“若5宗地的拍賣溢價率超過50%，要求所建商品住房要現房銷售。”這也是青島土拍市場首次提出現房銷售的要求。
但取消預售制度推行現售制度并非想象中簡單。“取消預售推行現房銷售制度，最大阻力是開發(fā)商的資金跟不上。”青島資深房產評論員張百忍表示，此前有不少城市都在醞釀試點，但基本都是喊喊口號，最終基本都是不了了之。
“關于這一政策的嘗試，綜合外地城市的反應來看，目前青島推行現售制時機確實還不成熟。”張百忍說，在現階段存量房時代，最大的制約因素不在于供給，而是需求不足。如果實施現房銷售，很多開發(fā)商將難以為繼。因此現階段青島實施現房銷售的可能性很小，取消預售并不是一朝一夕能改變的，只能循序漸進。
青島財經日報/青島財經網記者 李雯
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