捆綁產(chǎn)業(yè) 房企爭(zhēng)相躍入產(chǎn)業(yè)“紅海”

是繼續(xù)堅(jiān)守住宅開(kāi)發(fā)？還是多元化布局？白銀時(shí)代下的開(kāi)發(fā)商，各自有了自己的答案。在青島，融創(chuàng)在西海岸布局康養(yǎng)小鎮(zhèn)，在高新區(qū)與騰訊落地的雙創(chuàng)小鎮(zhèn)。與融創(chuàng)一樣在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上大展拳腳的，還有新城、綠地，他們分別和山東大學(xué)產(chǎn)業(yè)園、國(guó)科大合作，搭建教育+產(chǎn)業(yè)的生態(tài)圈。

青島最近幾年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，只是全國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)縮影。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)有超過(guò)三成的百?gòu)?qiáng)房企捆綁產(chǎn)業(yè)，爭(zhēng)相躍入產(chǎn)業(yè)“紅海”之中。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方興未艾

西海岸、城陽(yáng)、即墨、膠州、萊西、平度......在青島的近郊板塊，一場(chǎng)關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的變革正在進(jìn)行。

今年5月份，青島阿朵小鎮(zhèn)頤養(yǎng)社區(qū)的投入運(yùn)營(yíng)，是一個(gè)提供康復(fù)養(yǎng)老、生活文娛等服務(wù)的“藏馬山頤養(yǎng)社區(qū)”。據(jù)了解，阿朵小鎮(zhèn)只是融創(chuàng)落地青島的第一個(gè)康養(yǎng)品牌，它代表的不只是一個(gè)美好的頤養(yǎng)社區(qū)、文旅小鎮(zhèn)，其背后呈現(xiàn)出的融創(chuàng)醫(yī)療康養(yǎng)和文旅產(chǎn)業(yè)規(guī)劃藍(lán)圖已漸次鋪開(kāi)。去年10月27日，融創(chuàng)中國(guó)與青島市政府簽投資協(xié)議，將投資45億元，與清華大學(xué)聯(lián)合在青島建醫(yī)院、醫(yī)學(xué)中心，項(xiàng)目整體將建成一個(gè)包括醫(yī)院、住宅、商業(yè)、學(xué)校、文化中心、社區(qū)衛(wèi)生中心兼養(yǎng)老院、體育中心等在內(nèi)，覆蓋全人群、全生命周期，集醫(yī)療、預(yù)防和康養(yǎng)為一體的國(guó)際智慧健康城。目前，融創(chuàng)中國(guó)已在全國(guó)范圍布局醫(yī)療康養(yǎng)項(xiàng)目，覆蓋包括山東、四川、云南、浙江、海南等省在內(nèi)的廣大區(qū)域，融創(chuàng)已規(guī)劃的22個(gè)醫(yī)養(yǎng)類項(xiàng)目，現(xiàn)在投入建設(shè)的有14個(gè)，而山東半島則是融創(chuàng)醫(yī)養(yǎng)業(yè)務(wù)的重點(diǎn)布局區(qū)域之一。

同樣在西海岸山藏馬山板塊的，還有佳諾華國(guó)際醫(yī)養(yǎng)健康小鎮(zhèn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目由佳諾華生命健康論壇中心、佳諾華國(guó)際理療檢測(cè)中心、佳諾華產(chǎn)業(yè)研發(fā)孵化中心、佳諾華金色年華頤養(yǎng)中心等四個(gè)業(yè)態(tài)發(fā)展板塊組成，將引入美國(guó)德克薩斯州醫(yī)療健康中心、美國(guó)佛州太陽(yáng)城老齡康養(yǎng)社區(qū)、IBM健康云醫(yī)養(yǎng)大數(shù)據(jù)平臺(tái)及國(guó)際頂尖專家實(shí)驗(yàn)室等國(guó)際領(lǐng)先醫(yī)療資源，打造一個(gè)集現(xiàn)代醫(yī)學(xué)研究、健康理療檢測(cè)與中華傳統(tǒng)養(yǎng)生相結(jié)合的國(guó)際健康醫(yī)養(yǎng)小鎮(zhèn)。

在城陽(yáng)白云山片區(qū)，一個(gè)關(guān)于教育和健康的小鎮(zhèn)正在崛起。綠地國(guó)科健康科技小鎮(zhèn)項(xiàng)目主要包括健康、教育、雙創(chuàng)基地三大板塊，依托中國(guó)科學(xué)院大學(xué)的高水平科研優(yōu)勢(shì)、高層次人才資源及信息優(yōu)勢(shì)，以及綠地集團(tuán)的世界500強(qiáng)企業(yè)和綜合型龍頭企業(yè)優(yōu)勢(shì)，旨在打造集教育培訓(xùn)、科技研發(fā)、醫(yī)療健康、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)于一體的健康科技新城和區(qū)域性創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力中心。

作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一條重要分支，養(yǎng)老醫(yī)療地產(chǎn)近年在青島大放異彩。在即墨，將規(guī)劃建設(shè)泰康醫(yī)養(yǎng)健康小鎮(zhèn)、青島森林康養(yǎng)小鎮(zhèn)；在膠州，新城控股正在建設(shè)少海金東方頤養(yǎng)小鎮(zhèn)；在萊西，將建青島桃源頤養(yǎng)小鎮(zhèn)；在平度，正規(guī)劃建設(shè)店子醫(yī)養(yǎng)健康小鎮(zhèn)。

房企的選擇與行業(yè)環(huán)境息息相關(guān)。據(jù)官方公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)，截止到2019年，青島60歲以上戶籍老年人口183.5萬(wàn)，老齡化率22%，其中80歲以上需要照料服務(wù)的高齡人口已超過(guò)30萬(wàn)。按照這個(gè)計(jì)算，青島人口老齡化高峰將于2035年左右出現(xiàn)。而此前青島在康養(yǎng)產(chǎn)品上存在缺口，如今醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目的興起也不無(wú)道理了。

地產(chǎn)巨頭跨界轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)

告別了低地價(jià)、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的淘金樂(lè)土，身處轉(zhuǎn)型關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，紛紛跨界轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)。截止2019年底，已有近百家房企競(jìng)相布局文旅、教育、健康等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，形成一股行業(yè)新風(fēng)向。

本月初，記者隨綠地集團(tuán)參觀了濟(jì)南多個(gè)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，從城市空間站項(xiàng)目到綠地中心再到博覽城項(xiàng)目，綠地于濟(jì)南深耕產(chǎn)業(yè)的雄心非同一般。據(jù)了解，綠地控股的“地產(chǎn)+”進(jìn)口商貿(mào)、科創(chuàng)、康養(yǎng)、會(huì)展、基建、金融等一系列重大項(xiàng)目將全面布局濟(jì)南。其中，綠地濟(jì)南全球貿(mào)易港將以“地產(chǎn)+進(jìn)口商貿(mào)”的創(chuàng)新模式，成為綠地承接進(jìn)博會(huì)溢出效應(yīng)落地山東區(qū)域、輻射全國(guó)的重要布局。依托“地產(chǎn)+進(jìn)口商貿(mào)”模式，綠地全球商品貿(mào)易港從上海起步，已在天津、成都、武漢、西安、哈爾濱、嘉興等國(guó)內(nèi)重要區(qū)域落地，初步形成全國(guó)布局。

從2019年的業(yè)績(jī)來(lái)看，除房地產(chǎn)外，大基建、大金融也成為綠地營(yíng)收和利潤(rùn)來(lái)源的優(yōu)勢(shì)板塊。“綠地在轉(zhuǎn)型的過(guò)程中實(shí)現(xiàn)了持續(xù)高增長(zhǎng)，這就意味著轉(zhuǎn)型的成功。”綠地控股董事長(zhǎng)、總裁張玉良曾對(duì)媒體表示，綠地已不再是單一的房地產(chǎn)企業(yè)，而是形成了大基建、大消費(fèi)、大金融、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)、酒店文旅等多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展模式。

不止是綠地，越來(lái)越多的房企將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為開(kāi)啟利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的新窗口，搶灘布局。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前已有包括融創(chuàng)、萬(wàn)科、恒大、遠(yuǎn)洋、綠城、協(xié)信、金茂等數(shù)十家地產(chǎn)巨頭發(fā)力產(chǎn)業(yè)板塊。截止2019年底，已有近百家房企競(jìng)相布局文旅、教育、健康等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

投其所需為破局之道

采訪中，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，“以地產(chǎn)形式短線套取暴利”的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼，市場(chǎng)需求的轉(zhuǎn)變促使地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，逐步實(shí)現(xiàn)大健康、旅游業(yè)、文化教育產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)密切結(jié)合，告別以往單一的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，真正解決市場(chǎng)所面臨的需求。

談及青島產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“從青島的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展來(lái)看，在全國(guó)屬于居中水平。從行業(yè)表現(xiàn)較好的城市來(lái)看，成都、合肥、昆明等表現(xiàn)要更好。雖然青島現(xiàn)有的整體水平居中，不過(guò)也不乏像影視產(chǎn)業(yè)這樣全國(guó)拔尖的項(xiàng)目，這也是青島當(dāng)前的優(yōu)勢(shì)所在。”

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，其業(yè)務(wù)發(fā)展都會(huì)考慮產(chǎn)業(yè)的定位和市場(chǎng)的需求。嚴(yán)躍進(jìn)表示，“對(duì)于產(chǎn)業(yè)定位來(lái)說(shuō)，這兩年包括大健康、醫(yī)療、文旅等產(chǎn)業(yè)確實(shí)受到國(guó)家的支持，房企有較好的資金實(shí)力，愿意投資此類業(yè)務(wù)。而從市場(chǎng)需求來(lái)看，傳統(tǒng)購(gòu)房需求也會(huì)飽和，而類似文旅大健康等需求會(huì)釋放，所以這都是值得肯定的地方，也是房企愿意轉(zhuǎn)型的領(lǐng)域。”

“現(xiàn)在各地政府對(duì)于產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的招商力度和政策都非常大，要求也非常高。”對(duì)此，優(yōu)淘城總裁、葉檀樓市院長(zhǎng)薛建雄表示，“拿產(chǎn)業(yè)換低價(jià)土地成了開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型的新模式，各地開(kāi)發(fā)商都在跟產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)合作拿產(chǎn)業(yè)用地，也有很多產(chǎn)業(yè)企業(yè)自己直接拿地開(kāi)發(fā)商辦運(yùn)營(yíng)。”薛建雄特別指出，“青島這輪學(xué)深圳大力發(fā)展民營(yíng)企業(yè)，所以政策上會(huì)給民企和產(chǎn)業(yè)園更大的空間和自由，這對(duì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是個(gè)利好。”

值得注意的是，對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言，如何避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)、如何保障產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)營(yíng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)同樣面臨考驗(yàn)。嚴(yán)躍進(jìn)分析表示，同質(zhì)化的模式其實(shí)在于對(duì)市場(chǎng)需求把握不到位。對(duì)于此類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)，后續(xù)不能攤大餅，還是需要以小見(jiàn)大，真正形成較好的品牌效應(yīng)，形成鮮明的主題，以打造差異化體驗(yàn)。“同時(shí)，要善于利用互聯(lián)網(wǎng)來(lái)做營(yíng)銷，真正走出網(wǎng)紅產(chǎn)業(yè)和品牌，這樣才有更大的投資價(jià)值。資金到位了，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)才不會(huì)有太多的困難或壓力。”嚴(yán)躍進(jìn)如是說(shuō)。

青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者 李雯