9月10日，中海地產以19.35億元價格一舉拿下四流南路245號地塊。五天后，也就是9月15日，北京產權交易所披露消息稱，中海擬掛牌轉讓青島中海海灣置業有限公司100%股權以及約20.42億元債權，信息披露結束日期為10月19日。不到一周時間，中海地產在青島土地市場“一進一出”，有何深意？記者注意到，此番中海新斬獲地塊為市北老城區的原造紙廠地塊，謀求轉讓的為即墨田橫島大宗商住項目。有青島地產界業內人士分析，近期中海一邊積極擴儲一邊轉讓股權，其目的是均衡資產。
一周內兩次土地大動作
“金九銀十”開場，青島主城區再迎老牌房企落子。9月10日，位于四流南路245號的原青島造紙廠地塊正式拍賣，青島中海海悅房地產有限公司、聚豐（香港）有限公司以19.35億的總價競得該地塊，樓板價10510元/平方米，地塊規劃建面18.7萬平方米，其中住宅占比35.5%，產權型人才公寓占比約35.5%。
記者查閱資料了解到，此次距離中海上一次在青島拿地，已經有近兩年的時間。2018年3月，中海地產經過33輪競拍，以成交總價8.7億元競得高新區兩宗純住宅地，就是現在的中海紅著項目。
在斬獲原青島造紙廠地塊之后的第五天，北京產權交易所披露消息稱，中海擬掛牌轉讓青島中海海灣置業有限公司100%股權以及約20.42億元債權，轉讓底價20.57億元，信息披露結束日期為10月19日。記者查閱資料了解到，本次轉讓涉及中海于2014年2月10日競得即墨田橫鎮13宗商住地塊，總建面91.56萬平方米，成交總價9.2億元，也是中海當年首次大手筆進駐近郊區域。
據悉，青島中海海灣置業成立于2014年6月，注冊資本1000萬元，經營范圍包括房地產開發與經營，房地產信息咨詢，房產中介，物業管理，自有房屋租賃。該公司由中海企業發展持股100%。據2020年8月31日青島中海海灣置業有限公司財務報表數據顯示，其營收為0，利潤0.46萬元，凈利潤0.46萬元，總資產205105.24萬元，總負債204186.14萬元，所有者權益919.1萬元。公告顯示，中海企業發展的關聯公司青島中海華業房地產有限公司與標的公司簽訂了《借款協議》。截至2020年6月30日，中海華業對標的公司提供的借款本金及利息共計20.42億元，已委托轉讓方將前述債權一并轉讓。
擱置六年后，中海即墨田橫項目謀求轉讓，轉讓成功幾率有多少呢？對此，資深房產評論員張百忍表示，“即墨這個地一直未開發，一方面是臨近海洋灘涂、開發受限的影響，一方面是區域沒有大的起色，現在只能選擇賣掉了。但是預計轉讓成功的難度也很大。”張百忍表示，“中海這兩年在青島已經沒有存量土地了，此次選擇在老城區繼續拿地，也是迫于生存發展的需要。轉讓郊區項目股權，是當下均衡資產的權宜之計。”
中海青島發展先揚后抑
“中海是比較早的進入青島的地產大鱷，進入青島后，打造了銀海一號、國際社區等很多熱銷項目。”仲派集團執行副總張斌回顧說，2007年，中海地產首次進入青島，在銀川路開發了銀海一號，此后，中海地產在青島遍地開花。中海紫御觀邸、中海清江華府、中海國際社區、中海臨安府、中海藍庭、中海寰宇天下等多個地處主城的項目持續熱銷，奠定了中海地產在青島市場的地位。
“但是近幾年，伴隨拿地策略的變化，加上中海歷來以穩健為主的風格，導致其在青島市場不溫不火。”張斌說道。據了解。當中海進入青島10年后，前進的步伐似乎放慢了許多。近期，青島銳理近期發布今年前8月青島商品房房企銷售額TOP20榜單，前20入圍門檻為19億元，中海沒有入圍。
回顧2014年中海斬獲即墨大宗商住地塊的那年，中海地產剛剛加入“千億軍團”，這也是中海在青島站穩腳跟后，首次在主城區之外大規模拿地。據當時媒體報道，田橫島省級旅游度假區將在5年內打造成為現代化開放型的濱海新城，中海地產在田橫鎮扮演了“拓荒者”的角色。
6年過去了，該板塊陸續有了綠地、花樣年、恒大的加入，但是整體開發卻差強人意。期間，先是碧桂園十里金風暴營銷后灘陷入滯銷，后來綠地和花樣年分別收購了多宗土地，目前未見動工；今年上半年，恒大地產丁字灣開始銷售，但銷售情況并不如意。至此，整個片區了中海、恒大、綠地、碧桂園、花樣年5個頭部房企。如今，中海謀求退出，綠地、花樣年選擇按兵不動。
如今，中海地產再次入駐市北老城，操盤改造項目，能否助其重新打開青島市場，一切還尚未可知。“中海在青島主城區開發很大的特點，就是比較中意做舊廠房改造、舊村改造項目。但是這種改造項目，由于牽扯企業搬遷、拆遷因素，因此時間點很難掌握，這也是中海在近兩年錯失了市場快速發展的原因之一。”張斌分析稱。
多個房企拋售“甩包袱”
放眼全國，最近一個多月來，地產行業金融監管持續加強，“三道紅線”直接讓高負債房企陷入窘境。進入9月份，不止中海地產，招商蛇口、珠江實業、金茂、華僑城等多個房企開始拋售項目。
9月14日，招商蛇口發布公告，以5.27億元向關聯方招商局仁和養老整售廣州番禺物業，包括5棟辦公樓及1棟酒店對應土地使用權及上蓋物；一天之后，招商蛇口在北交所掛牌出讓深圳招盛閣置、明華（蛇口）海員服務兩家公司100%的股權。9月23日，北交所披露信息顯示，招商蛇口將以底價6.07億元轉讓深圳樂藝置業49%股權。9月23日，珠江實業發布公告表示，擬通過非公開協議轉讓的方式，向控股股東廣州珠江實業集團轉讓其所持有的頤德大廈所有權，轉讓價16.22億元（含增值稅）。同一天，珠江實業還以2.13億掛牌轉讓廣州天晨房地產49%股權。9月24日，金茂擬掛牌轉讓福州濱茂房地產51%股權，底價待定，披露時間截至10月24日。9月27日，金茂在北京產權交易所擬掛牌轉讓貴陽黔茂地產60%股權，底價待定，預披露日期截至10月29日。9月25日，華僑城集團在重慶產權交易所掛牌出售，旗下子公司衡陽雁來置業100%股權，轉讓底價63910.15萬元。除此之外，9月4日，據上海產權交易所披露，華僑城旗下公司擬轉讓麗江博麗酒店管理有限公司100%股權。
“一般企業拿地后突然轉讓，多半是內部管理者認為此類地價過高，或者說拿地是比較沖動的。”知名地產分析師嚴躍進表示，“當然，這也不排除根據三道紅線的模式下，房企確實有一定的壓力，所以需要通過此類做法來降低負債。另外，最近房企拋售的情況比較多，多半是為了緩和資金壓力和盤活存量資產。”
青島財經日報/青島財經網 李雯
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