10月末，綠地拿下青島市城陽區260畝四宗地塊，其中科研用地將打造國科大雙創基地。與此同時，位于南昌路兩幅地塊已完成控規調整，將作為青島數字科技大道千畝產業園區的啟動區儲備用地。此外，金地要投300億在西海岸發力產城融合項目，中巍地產計劃投建10億美元打造青島國際智慧城市產業園區......
從綠地、融創，到金地、中巍，青島多個產業地產項目即將“上馬”，在房地產企業的發展鏈條上，“產業”二字的出現頻率越發密集。可見在大眾創業、萬眾創新的時代背景下，青島在產業方面的建筑載體不斷增多。
產城大單落戶青島
作為城市化的主要載體，房地產業在起步、摸索、動蕩、調整的過程中逐步趨于成熟。開發商與城市的關系發生了進一步的演化，城市運營成為地產企業的一大新使命，其深度介入城市布局的理念，改變了城市的生長狀態，也為自己的發展拓展了新的機遇。放眼青島，產業地產已經從幾年前的寥寥無幾到如今的遍地開花。過去的幾年時間，啟迪協信青島科技城、青島光谷軟件園、招商藍灣網谷、科創慧谷、青島國家廣告產業園、總部基地以及偉東藍色硅谷等多個產業項目竣工，各個區域紛紛出現了產業項目的身影。尤其是去年底以來，多個一線品牌開發商帶著巨資到青島“報到”。
去年10月，融創與青島市政府簽投資協議，將投資45億元，將建成一個集醫療、預防和康養為一體的國際智慧健康城。兩個月后，金地集團產城融合項目在青島首次落地，選址西海岸，投資300億打造以”市場+產業+技術+人才+配套”為核心的產城融合生態圈。另外，中巍地產也發布消息，計劃投資10億美元打造青島國際智慧城市產業園區。一個個“大單”的背后，預示著新一輪大型產城融合項目即將在青島全面鋪開。
區域發展，產業為基。在城陽白云山生態區，一個涵蓋“1+4”的產業大城正在蓬勃崛起。上月末，綠地集團摘得城陽260畝土地，國科小鎮項目再度擴容。據悉，此番摘得的260畝土地包括兩宗科研用地，將規劃打造國科大雙創基地。“雙創基地建成后，將無償移交城陽區政府或政府指定相關部門。”綠地集團相關負責人介紹，“綠地國科健康科技小鎮是一個‘1+4’產業體系的綜合產業生態城，隨著雙創基地地塊的落定及動工，通過政校合作引進高層次創業人才，以實現技術帶動產業、創業帶動就業的城市發展新戰略。”
據介紹，綠地控股的“地產+”科創、進口商貿、康養、會展、基建、金融等一系列重大項目已經全面布局。依托多元化業態模式，綠地從上海起步，已在天津、成都、武漢、西安、哈爾濱、嘉興等國內重要區域落地，初步形成全國布局。不止是綠地，越來越多的房企將產業地產作為開啟利潤增長點的新窗口。相關數據顯示，目前已有包括融創、萬科、恒大、遠洋、綠城、協信、金茂、金地等數十家地產巨頭發力產業板塊。
青島雙創“跑進”全國前十
為何國內一線開發商紛紛攜重金入青打造產城融合項目？
分析發現，打造創新創業生態，青島有自己的“王牌”。10月28日，在2020青島創新節開幕式上，國家信息中心發布了《2020中國創新創業城市生態指數研究報告》，該指數是繼2018年后第二次發布，青島也再次躋身“雙創領跑型城市”，排名第10位。
據了解，青島自發起科技引領城建設攻勢以來，為創新創業搭建高端載體，打造標桿孵化平臺，通過市區聯動支持利用存量物理空間，引進啟迪控股、華夏基石、創業黑馬等有產業資源、有服務體系的高端服務機構和平臺型企業，在“平臺思維”的引領下，青島的雙創項目正在經歷著不斷的創新整合，使資源要素通過平臺充分互動耦合。
縱觀全國產業地產項目，長三角區域的經典產業項目可謂層出不窮。其中，蘇州工業園區可以說是全國片區開發的巔峰之作，該項目在產業與經濟發展、城市建設和管理、社會治理等領域，先后編制實施了近100項規章制度和管理辦法。對于產業發展的重視與管理的細致程度可見一斑。與此同時，舉上海之力重點打造的張江高科技園區，被譽為中國硅谷，在生物醫藥、芯片制造領域出色的產業集聚能力在全國范圍內都屬于首屈一指的行業地位。相比于“穩重的”上海，杭州的創業氛圍更加濃重。圍繞阿里這個互聯網行業的龍頭企業，涌現除了一大批創業企業，市場需求火熱，推動了杭州區域產業園區行業運營能力的發展。其中浙大網新，恒生科技園屬于其中的佼佼者，為產業園區行業、特色小鎮行業輸送了大批人才，打造了諸多經典項目。
“從青島的產業地產發展來看，市場還有很大的發展空間。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“從青島的產業地產發展來看，不乏像影視產業這樣全國拔尖的項目，這也是青島當前的優勢所在。對于產業定位來說，這兩年包括大健康、教育、科創、文旅等產業確實受到國家的支持，房企有較好的資金實力，愿意投資此類業務，這在青島市場也有一定程度的體現。”
產業賦能城市任重道遠
產融賦能大趨勢之下，萬科、綠地、龍湖、首創等開發商紛紛提出轉型“城市運營商”，這樣的動向，給行業提供了新的啟發。
除了開發，城市運營商還要干什么呢？與傳統的住宅、商業開發不同，嚴躍進表示，“城市運營概念更強調多種業態運作的思路。對于房企而言，這無疑是提出了更高的要求，也更加考驗其對業務的統籌與協同能力、資源整合能力。”據了解，盡管運營商成為很多房企轉型的方向，但是每個房企對城市運營的理解各不相同。當萬科在物流、長租公寓、教育領域探索，金茂在商業租賃、酒店、服務業領域謀劃時，華潤置地則在城市更新、城市建設運營方面布局，以及用產業與創新去運營城市、激活城市活力。那么，若將城市賦能之路看做一場長跑比賽，各大房企正展開激烈角逐，到底什么樣的企業更容易在這場競賽中取勝？
相比于快周轉、流量型的住宅開發，“經營城市”在外界看來卻也折騰得多。采訪中，業內人士指出，經營城市難言輕松，最核心的痛點就包括開發周期過長，不僅預算龐大，耗費管理精力，還無法抵抗市場周期風險。對于產業地產的運營來說，后續不能攤大餅，還是需要以小見大，真正形成較好的品牌效應。嚴躍進分析表示，“要善于利用互聯網來做營銷，真正打造出網紅產業和品牌，這樣才有更大的投資價值。資金到位了，企業的經營才不會有太多的困難或壓力。”
不難看出，對于一線開發企業來說，轉型為城市運營商有其較好的優勢。第一是集團本身多元化戰略，有助于導入商業、文化等資源，這是其城市運營方面可以運用的資源。第二是擁有較好的政商關系，或為其尋找更優質是城市運營項目以及獲取更多的資源配套有支持作用。
嚴躍進分析稱，“隨著PPP模式的推進，政府和社會資本的結合力度加大，各類帶有盈利機會的土地開發和項目綜合開發的機會增加，這會帶來很多企業積極做轉型。”尤其是一些產業導入等類地產業務的開發，借助PPP模式也更容易獲得競爭優勢。
青島財經日報/青島財經網記者 李雯
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