2020年底，因防疫而暫停的樓市新增供應(yīng)得到快速修復(fù)。數(shù)據(jù)顯示，2020年青島新房共計成交153394套，同比去年小幅上漲；土地供應(yīng)方面，截至2020年12月初，青島完成土地供應(yīng)8.15萬畝，再次突破千億元大關(guān)。在土地供應(yīng)持續(xù)加碼、新房供應(yīng)居高不下的情況下，青島房價也迎來了再次下探，2020年房價跌幅距2018年7月最高點(diǎn)時下跌22.8%，位居全國第二。
年成交量同比上揚(yáng)
2020年初，一場突如其來的疫情讓一季度成為全年新房成交量的“低谷期”。三、四月份，青島新房成交量開始緩慢回升，到六月、七月沖高，臨近年末迎來一波翹尾行情。
據(jù)了解，新房的成交情況直接反應(yīng)了市場的推盤節(jié)奏。回顧2020年青島樓市，從年初開始，受到疫情的嚴(yán)重影響讓不少房企的推盤計劃推后，導(dǎo)致樓市旺季滯后，直到年中才有大批量新盤集中上市，市場也隨之出現(xiàn)了這一年的第一輪購房高潮。到了年底，各大開發(fā)商為了沖刺銷售量，涌現(xiàn)了一大批高性價比剛需、改善盤，吸引許多自住型購房者開始出手，這才使得2020年樓市在“翹尾”行情中圓滿落下帷幕。一年下來，2020年青島新房共計成交153394套，同比上漲0.1%；成交面積為17724551.77平方米，同比上漲1.39%。其中住宅成交量為133806套，同比上漲6.19%。
具體來看，西海岸“一枝獨(dú)秀”，幾乎是全年都保持著良好的成交態(tài)勢，以壓倒性的優(yōu)勢奪得了2020年青島樓市的銷冠寶座。據(jù)青島新聞網(wǎng)房產(chǎn)頻道統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年，西海岸新房共成交46612套，成交面積5416342.74平方米，占比全市2020年新房總成交量的30%；城陽區(qū)在“共有產(chǎn)權(quán)”的加持下，2020年的表現(xiàn)也堪稱“黑馬”，緊隨其后全年新房共成交了24850套，成交面積2818985.65平方米，穩(wěn)居亞軍，單區(qū)新房成交量占比全市總成交量的16%；即墨區(qū)排在了青島新房2020年成交的第三名，全年新房成交21903套，成交面積2381985.42平方米，占比全市新房總成交量的14%。
主城區(qū)方面，市北區(qū)2020年新房共成交7721套，占全市新房總成交量的5%，成交面積為824059.16平方米；李滄區(qū)全年新房共成交5322套，占全市新房總成交量的4%，成交面積為617010.89平方米；嶗山區(qū)新房共成交3946套，占比全市的3%，成交面積為554534.45平方米；市南區(qū)排在最后，全年新房成交僅為1000套，占比全市的1%，成交面積137555.51平方米。
從整體來看，2020年的新房成交量同比穩(wěn)定，較2019年小幅上揚(yáng)，對此，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，在“房住不炒”、“因城施策”政策下，2021年青島樓市將在相當(dāng)長時間內(nèi)維持2020年這種“小步快走”的狀態(tài)，尤其是在歲末，不少新興板塊都出現(xiàn)了價格戰(zhàn)，這在很大程度上拉動了成交數(shù)據(jù)。
房價跌幅全國第二
欣欣向榮的成交數(shù)據(jù)背后，另一面的數(shù)據(jù)，卻是冰火兩重天。12月1日，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組發(fā)布報告《中國住房大數(shù)據(jù)分析報告(2020)——城市房價預(yù)警與房企品牌價值測度》。在報告監(jiān)測的城市中，部分城市2020年度房價出現(xiàn)一定程度下跌，其中9城市年度跌幅均在5%以上，最高年度跌幅為9%。如果同歷史峰值比較，一些城市房價下跌的趨勢則更為明顯。在緯房大數(shù)據(jù)統(tǒng)計中，青島的跌幅距2018年7月最高點(diǎn)時下跌22.8%，位居全國第二。
對此，貝殼研究院給出了答案。根據(jù)貝殼研究院給出的《2020年跌幅十大城市》顯示，在2020年全國房價跌幅前十的城市分別是：廊坊、青島、濟(jì)南、鄭州、貴陽、天津、石家莊、長春、北京、中山。對此，有分析人士表示，從各城市房價由漲轉(zhuǎn)跌的時點(diǎn)看，這些城市房價階段性拐點(diǎn)出現(xiàn)分別存在兩類情形：一類是2017年上半年前后，以京津冀城市為代表，主要為2017年上半年一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控加碼所引發(fā)，到目前已經(jīng)調(diào)整了約3年半；另一類是2018年下半年前后，以三四線城市為主，主要為貨幣化棚改退潮所引發(fā)，到目前已經(jīng)調(diào)整了約兩年半。
青島房價真的跌了這么多嗎？從國家統(tǒng)計局公布的新建住宅房價數(shù)據(jù)走勢來看，與往年相比，2020年上半年青島新房價格的漲幅基本是逐月變窄的狀態(tài)，甚至在3月份，還出現(xiàn)了環(huán)比走低。從年中開始，新房價格開始有小幅“抬頭”，但幅度有限，在平穩(wěn)地走過第二季度、第三季度之后，到了年末，青島新建住宅價格再度出現(xiàn)環(huán)比走低的現(xiàn)象。記者采訪了解到，此番青島房價下探波動，尤其體現(xiàn)在部分郊區(qū)，個別房源售價跌幅一度突破30%以上。此外，2020年青島二手房價一路“走低”，同比數(shù)據(jù)出現(xiàn)“十四連降”。從國家統(tǒng)計局公布的二手房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2020年青島二手房價環(huán)比來看多數(shù)處于下降趨勢，輔城區(qū)及近遠(yuǎn)郊二手房到了歲末紛紛出現(xiàn)“房東降價促成交”的現(xiàn)象。記者走訪了解到，目前青島主城區(qū)房源“抗跌性”依然堅挺，降價信息多數(shù)來自于銷售壓力過大的部分郊區(qū)板塊。
土地供應(yīng)居高不下
是什么原因?qū)е路績r跌幅如此之大呢？有業(yè)內(nèi)人士說，是因為土拍出讓量居高不下，尤其是郊區(qū)板塊，土地供應(yīng)持續(xù)放量引發(fā)供過于求。
從供求角度去分析，過去三年，青島土地一直處于供應(yīng)居高不下的狀態(tài)。根據(jù)2020年12月份青島市自然資源和規(guī)劃局官方公布的消息，截至12月初，青島完成土地供應(yīng)8.15萬畝，再次突破千億元大關(guān)，完成年度任務(wù)的101.73%。追溯2019年，青島全年土地拍賣收入首次突破1000億元大關(guān)，2020年島城土地市場規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，供應(yīng)量持續(xù)擴(kuò)大的態(tài)勢被延續(xù)下來。
同時，根據(jù)青島本地房地產(chǎn)行業(yè)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，2020年，青島市住宅商業(yè)類地塊共計成交393幅，占地面積約1250萬平，同比下降13.28%；規(guī)劃建筑面積2650萬平，同比下降9.39%；成交平均樓板價3058元/平，同比下降7.83%。新地成交總建面雖有下降，但仍維持高位。
對此，資深房產(chǎn)評論員張百忍分析表示，盡管2020年樓市銷售數(shù)據(jù)同比向上，但從整體來看，銷售壓力有增無減，因為庫存更大了。張百忍通過一組數(shù)據(jù)分析表示，2018年，青島出讓商住用地大約20000畝，總建筑面積2570萬平方米，同期銷售房屋1770萬平方米，房地去化率接近69%，也即是說多出了800萬平方米沒有變現(xiàn)。2019年，青島出讓商住用地大約20000畝，總建筑面積2940萬平方米，同期銷售房屋1640萬平方米，房地去化率不到56%，又多了1300萬平?jīng)]有變現(xiàn)。2020年，青島出讓商住用地大約18500畝，總建筑面積2650萬平方米，同期銷售房屋1600萬平方米，房地去化率60%，又多了1000多萬平方米的庫存。“三年來土地供應(yīng)的持續(xù)放量，尤其在郊區(qū)產(chǎn)生了大量的庫存，這就是樓市當(dāng)下的基本矛盾之所在。”張百忍表示。采訪中，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，2021年，新房項目銷售情況繼續(xù)分化，性價比高的剛需項目仍然搶手，價格偏高或者配套條件較差的項目，去化周期較長，預(yù)計銷售分化的情況將伴隨著樓市調(diào)控持續(xù)，購房者對于品質(zhì)有著更清醒的認(rèn)識，其出手時也越發(fā)謹(jǐn)慎理性。
青島財經(jīng)日報/青島財經(jīng)網(wǎng)記者 李雯
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