日前，青島市自然資源和規(guī)劃局連發(fā)兩期關(guān)于用地的公告信息，住宅用地2021年將嚴(yán)格實(shí)行‘兩集中’同步公開出讓，全年將分3批次集中發(fā)布公告并實(shí)施招拍掛出讓；工業(yè)用地原則上應(yīng)全部以“標(biāo)準(zhǔn)地”形式出讓，嚴(yán)格落實(shí)“雙合同”監(jiān)管機(jī)制。據(jù)了解，當(dāng)前青島城市進(jìn)入減量化發(fā)展階段，土地資源越來越少，要珍惜所有土地指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)城市集約用地，增加每塊土地的“含金”量。
住宅用地“兩集中”
工業(yè)用地“標(biāo)準(zhǔn)地”
日前，記者從青島市自然資源和規(guī)劃局獲悉，我市深入落實(shí)2021年自然資源部住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作視頻會(huì)議及相關(guān)文件要求，嚴(yán)格做好住宅用地信息公開工作，住宅用地信息公開做到及時(shí)、準(zhǔn)確、全面；嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)。各區(qū)自然資源局要嚴(yán)格落實(shí)主體責(zé)任，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，主動(dòng)對(duì)接住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門提出的租賃住房用地需求，進(jìn)一步梳理提報(bào)2021年住宅用地計(jì)劃及清單，合理安排住宅用地招拍掛出讓供應(yīng)時(shí)序，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
新增工業(yè)用地（新擬訂供地方案的新建項(xiàng)目）原則上應(yīng)全部以“標(biāo)準(zhǔn)地”形式出讓，嚴(yán)格落實(shí)“雙合同”監(jiān)管機(jī)制。據(jù)了解，所謂工業(yè)項(xiàng)目“標(biāo)準(zhǔn)地”，就是土地出讓時(shí)把每塊建設(shè)用地的投資、建設(shè)、稅收、能耗、環(huán)境等標(biāo)準(zhǔn)給予明確。企業(yè)拿地前，就已經(jīng)知道該地塊的使用要求和標(biāo)準(zhǔn)，建成投產(chǎn)后，相關(guān)部門按照既定標(biāo)準(zhǔn)與法定條件驗(yàn)收。市自然資源和規(guī)劃局要求各相關(guān)單位結(jié)合具體項(xiàng)目準(zhǔn)入，按照“5+X”（“5”即：固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度、建筑容積率、單位能耗標(biāo)準(zhǔn)、單位排放標(biāo)準(zhǔn)、畝均稅收。“X”即綠色建筑、裝配式建筑指標(biāo)、配套設(shè)施等控制性指標(biāo)）模式，提前明確擬出讓地塊的具體控制性指標(biāo)，納入土地出讓條件，實(shí)施公開出讓。嚴(yán)格落實(shí)“雙合同”監(jiān)管機(jī)制，以“標(biāo)準(zhǔn)地”形式出讓土地后，競(jìng)得人須與地塊所在區(qū)（市）自然資源主管部門簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》時(shí)，同步與地塊所在區(qū)（市）政府、園區(qū)管委或其指定部門簽訂包含開竣工、投達(dá)產(chǎn)、能耗、環(huán)境等內(nèi)容的建設(shè)項(xiàng)目履約監(jiān)管協(xié)議，明確用地標(biāo)準(zhǔn)、履約標(biāo)準(zhǔn)、指標(biāo)復(fù)核辦法、承諾事項(xiàng)和違約責(zé)任等權(quán)利義務(wù)。
合作開發(fā)緩解壓力
頭部房企聚合度提升
針對(duì)宅地出讓實(shí)行“兩集中”，全年分3批次出讓這一政策，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，集中供地政策可以用“炸鍋”來形容，甚至比此前的三道紅線政策更受房企關(guān)注。從政策初衷來看，密集供地實(shí)際上能夠在某個(gè)階段一次性增加土地供應(yīng)，減少了地方政府“饑餓營(yíng)銷”的動(dòng)機(jī)，是有助于減少“多個(gè)房企圍獵某一地塊”的現(xiàn)象的。這實(shí)際上也類似形成了土地市場(chǎng)的一個(gè)“博覽會(huì)”。這樣對(duì)于各家房企來說拿地機(jī)會(huì)相對(duì)多，有助于控制地價(jià)。但也要防范一種情況，即所有房企都有很強(qiáng)的拿地補(bǔ)庫(kù)存需求，那么可能也會(huì)有炒作和哄搶的地方。
據(jù)銳理數(shù)據(jù)分析，之前青島的購(gòu)地節(jié)奏可以控制，土地款到位了再掛地，現(xiàn)在只能被動(dòng)迎合節(jié)點(diǎn)。這一政策導(dǎo)致開發(fā)商資金和土地容易出現(xiàn)錯(cuò)位，有地也需有錢。一年只有三次機(jī)會(huì)，集中供地導(dǎo)致一次性資金壓力加大，合作開發(fā)將成為緩解資金壓力的重要方式。開發(fā)商更傾向于優(yōu)中選優(yōu)，拿地更為理性和謹(jǐn)慎。國(guó)企、央企和TOP級(jí)綜合實(shí)力強(qiáng)的房企獲取優(yōu)質(zhì)地塊的優(yōu)勢(shì)更明顯，而資源差、資金緊張的房企將被逐漸淘汰出局，加速行業(yè)洗牌，房企分化加速，頭部房企聚合度提升。
提高計(jì)劃性前瞻性
集中高效利用土地
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，本次土地政策調(diào)整是自然資源部牽頭，已經(jīng)有天津、鄭州和青島等城市跟進(jìn)。政策的初衷應(yīng)該是土地市場(chǎng)的統(tǒng)一性、規(guī)劃性和前瞻性，對(duì)于之前“東一塊西一塊”打補(bǔ)丁式無(wú)續(xù)土地供應(yīng)的一種糾正。“兩集中”之后，地方政府對(duì)所有土地應(yīng)該真正做到心中有數(shù)，提高計(jì)劃性和前瞻性，倒逼政府對(duì)城市各個(gè)片區(qū)發(fā)展及功能目標(biāo)更加清晰，集中高效利用土地，從而引導(dǎo)地產(chǎn)開發(fā)以及城市發(fā)展。同時(shí)，本次土地政策實(shí)施提高了年度供地計(jì)劃編制難度，提高了集中組織供地難度。一些地區(qū)原有的‘先次后好’順序供地的做法無(wú)法繼續(xù)，不能再通過‘饑餓營(yíng)銷’逐步抬高地價(jià)，將會(huì)降低出讓金總收入。
據(jù)記者了解，我市為規(guī)范土地市場(chǎng)，早在今年2月初即制定下發(fā)了《關(guān)于建立土地招拍掛出讓條件“正面清單”“負(fù)面清單”的通知》，建立市內(nèi)三區(qū)土地招拍掛出讓條件“正面清單”“負(fù)面清單”。“正面清單”分為出讓條件和附加條件兩類，共17項(xiàng)；“負(fù)面清單”規(guī)定禁止設(shè)置的條件共7項(xiàng)，要求各區(qū)分局、市土地儲(chǔ)備整理中心在編制土地招拍掛出讓文件時(shí)，按照統(tǒng)一的格式模板對(duì)出讓條件進(jìn)行規(guī)范表述，市自然資源和規(guī)劃局將對(duì)土地招拍掛出讓條件“正面清單”“負(fù)面清單”實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，并嚴(yán)格按照上級(jí)規(guī)定對(duì)清單進(jìn)行補(bǔ)充和調(diào)整完善，通過嚴(yán)格執(zhí)行清單要求，確保土地招拍掛出讓合規(guī)合法、有序高效實(shí)施。根據(jù)青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展聯(lián)席會(huì)議辦公室要求，及時(shí)制定下發(fā)了《關(guān)于做好近期住宅用地供應(yīng)調(diào)控的通知》，按照“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，合理配置住宅用地資源，中心城區(qū)以穩(wěn)地價(jià)為主，在土地招拍掛時(shí)，合理控制土地成交價(jià)格及溢價(jià)率，防止出現(xiàn)區(qū)域性土地總價(jià)、土地或樓面單價(jià)新高等情況；近郊區(qū)結(jié)合當(dāng)?shù)厝瞬刨?gòu)房需求及市場(chǎng)變化情況，合理調(diào)整供地節(jié)奏。對(duì)局部土地供應(yīng)過大、銷售較慢或市場(chǎng)潛在下行壓力大的區(qū)域，科學(xué)確定供應(yīng)節(jié)奏和供應(yīng)時(shí)序；遠(yuǎn)郊區(qū)在滿足當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供需平衡前提下，研究制定相關(guān)針對(duì)性措施，合理調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，防止市場(chǎng)大起大落。通過區(qū)分地域，按需施策，科學(xué)調(diào)整供地總量、節(jié)奏和時(shí)序，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)用地市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者 辛小麗
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