特別策劃│糾結(jié)的學(xué)區(qū)房

學(xué)區(qū)房，顧名思義，指的是具有稀缺性教育資源的房產(chǎn)。普遍來(lái)看，具有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房，其在市場(chǎng)價(jià)格上要同比高出其他房源約15%，部分學(xué)區(qū)可能要比同檔次不同區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)格高出20%甚至更多。

多年來(lái)，學(xué)區(qū)房一直是樓市里的熱點(diǎn)話題。這不僅是因?yàn)閷W(xué)區(qū)房在任何一個(gè)城市都有些領(lǐng)先或者超市場(chǎng)規(guī)律的色彩。也是因?yàn)椋瑢W(xué)區(qū)房現(xiàn)象承載著教育和房地產(chǎn)的雙重焦慮。

從房地產(chǎn)基本概念上講，商品房的市場(chǎng)屬性，主要是滿足居住需求，房屋價(jià)值以其建工質(zhì)量和居住條件為體現(xiàn)。而學(xué)區(qū)房則由于獨(dú)特的教育屬性附加，使其在市場(chǎng)價(jià)格體現(xiàn)上保持著自己的特色。比如北京、上海、深圳等城市學(xué)區(qū)房的價(jià)格，總會(huì)在新一年“入學(xué)報(bào)名登記”前來(lái)一輪上漲。國(guó)內(nèi)其他城市也存在著不同程度的上漲。

2021年第一季度，上海、北京、重慶、合肥等城市先后出臺(tái)樓市和教改政策。多數(shù)政策劍指學(xué)區(qū)房炒作、多校劃片和學(xué)位制等。

一時(shí)間，房地產(chǎn)調(diào)控重心轉(zhuǎn)向?qū)W區(qū)房的消息在市場(chǎng)上不脛而走。更有消息稱，上海有2020年上漲近200萬(wàn)元的學(xué)區(qū)房在短期內(nèi)直降60萬(wàn)元。北京、廣州、深圳的學(xué)區(qū)房也出現(xiàn)了區(qū)域性的不同程度的降價(jià)調(diào)整。

那么，附加值出現(xiàn)政策性降低的學(xué)區(qū)房，究竟何去何從呢？

剛需很糾結(jié)、房主也很糾結(jié)。

甚至開發(fā)商和相關(guān)方面也在糾結(jié)……

“昔孟母，擇鄰處。”孟母三遷的故事在中華文明里源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的同時(shí)，也體現(xiàn)了自古以來(lái)對(duì)于青少年教育的重視。

值得注意的是，孟母三遷的故事雖然是強(qiáng)調(diào)環(huán)境對(duì)于孩子成長(zhǎng)所起到的關(guān)鍵作用，但今天卻在很多場(chǎng)景中被延伸為對(duì)于教育資源的關(guān)注。

當(dāng)教育資源體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的時(shí)候，長(zhǎng)期積累在人們心中的對(duì)于教育改變?nèi)松钠诖崔D(zhuǎn)化為對(duì)于學(xué)區(qū)房的追求和對(duì)下一代未來(lái)的焦慮。

而對(duì)學(xué)區(qū)房的精準(zhǔn)需求在市場(chǎng)上進(jìn)一步釋放的同時(shí)，學(xué)區(qū)房較熱的尖銳問(wèn)題在大城市住房中已經(jīng)變得不可忽略。尤其是在近年，無(wú)論是一手房還是二手房，都出現(xiàn)了因?yàn)閷W(xué)區(qū)資源捆綁而搶房的現(xiàn)象。

然而，在經(jīng)歷了快速上漲的趨勢(shì)之后，隨著北上廣深等城市一系列教育和房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，學(xué)區(qū)房似乎在2021年有些微寒的春風(fēng)中，掀起了改變的蓋頭。

01學(xué)區(qū)房樓市之墻

相對(duì)于普通商品房而言，“學(xué)區(qū)房”具有單價(jià)相對(duì)較高、升值空間相對(duì)較大的特點(diǎn)。同時(shí)，由于其高保值率，被一些中介稱為“堅(jiān)挺之墻”。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)剛需紅利的下降，學(xué)區(qū)房的投資優(yōu)勢(shì)在商品房的下半場(chǎng)更是日漸凸顯。無(wú)論是一手房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，即使是在樓市的低迷期，學(xué)區(qū)房的成交量與租賃量仍舊保持比較穩(wěn)定的狀態(tài)。

而從實(shí)際需求看，主要城市熱門小學(xué)和初中等教育資源普遍存在“一校難求”“擇校難”等情況。升學(xué)壓力之下，很多購(gòu)房者仍希望通過(guò)購(gòu)買學(xué)區(qū)房來(lái)讓子女就讀一些好小學(xué)和好初中，來(lái)實(shí)現(xiàn)未來(lái)進(jìn)入更優(yōu)質(zhì)高中和大學(xué)的目標(biāo)。

略帶投機(jī)心態(tài)下，熱門小學(xué)和初中由于師資和生源的集中使得門檻水漲船高，也使得家長(zhǎng)的教育壓力增大，進(jìn)而演化為教育焦慮。對(duì)此，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池指出：“房?jī)r(jià)是優(yōu)質(zhì)公共資源的反映。優(yōu)質(zhì)公共資源越豐富，房?jī)r(jià)越高。學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)高，就是借學(xué)校之力，能夠滿足孩子到好學(xué)校上學(xué)的愿望。在學(xué)區(qū)資源不平衡的局面下，學(xué)區(qū)房的負(fù)面效應(yīng)就造成了房?jī)r(jià)高企，使買房人望‘樓’生嘆。”

不難看出，學(xué)區(qū)房的出現(xiàn)折射出現(xiàn)行教育體制方面的弊端，城市教育資源的分配不均衡造成局部中小學(xué)教學(xué)質(zhì)量存在分化，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值虛浮的同時(shí)也影響了教育公平性的體現(xiàn)。

值得注意的是，“學(xué)區(qū)房不是中國(guó)獨(dú)有的現(xiàn)象，在其他發(fā)達(dá)國(guó)家也一樣存在。比如，美國(guó)、英國(guó)、日本等，尤其英國(guó)學(xué)區(qū)概念比我國(guó)有過(guò)之而無(wú)不及。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示。

由此可見，即便放眼全球市場(chǎng)，在需求之下，學(xué)區(qū)房成為樓市中“堅(jiān)挺之墻”的優(yōu)勢(shì)資源也順理成章。由此也就不難理解，近年來(lái)開發(fā)企業(yè)對(duì)于教育資源的重視。當(dāng)然不可否認(rèn)，借助市場(chǎng)化運(yùn)作，提升城市教育質(zhì)量，對(duì)于地方政府也責(zé)無(wú)旁貸。

對(duì)此，宋紅衛(wèi)認(rèn)為：“開發(fā)企業(yè)做教育確實(shí)能夠完善地方的教育資源，目前很多開發(fā)企業(yè)已經(jīng)把教育專門做成一個(gè)產(chǎn)業(yè)。由于開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力較強(qiáng)，在教育方面投入也較大，很多已經(jīng)成為當(dāng)?shù)嘏抨?duì)進(jìn)入的優(yōu)質(zhì)教育資源。”

“但是一個(gè)學(xué)區(qū)的養(yǎng)成，并非一朝一日可得。同時(shí)，橘生淮南則為橘，生于淮北則為枳。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，學(xué)區(qū)的養(yǎng)成是“多種因素、甚至不同時(shí)間、不同的環(huán)境綜合而得”。

嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)：“并不是引進(jìn)一個(gè)學(xué)校，甚至搬遷一個(gè)學(xué)校，就可以養(yǎng)成一個(gè)學(xué)區(qū)。同樣的教育品牌、同樣的師資也可能產(chǎn)生不同的結(jié)果。”因此，就學(xué)區(qū)房、教育地產(chǎn)而言，在市場(chǎng)化這個(gè)維度考量，不管是偏熱還是過(guò)熱，都存在著“機(jī)會(huì)主義”。

“追逐優(yōu)質(zhì)學(xué)位的問(wèn)題也絕不是增加供應(yīng)就能解決的。因?yàn)椋还芙逃Y源如何供應(yīng)，總有優(yōu)中差劣的區(qū)別，總有發(fā)展有快有慢、管理有好有差的區(qū)別，這在古今中外都存在。不可能所有學(xué)校教育質(zhì)量都一樣。”廣東省住房政策研究中心高級(jí)經(jīng)濟(jì)師李宇嘉認(rèn)為，“在各大城市，有的區(qū)域發(fā)展早、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)好、財(cái)政豐裕、前期投入多，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期投入和積淀，教育質(zhì)量很不錯(cuò)，升學(xué)率就擺在那里。于是，老百姓都去追逐這里的教育資源，形成‘生源-投入-教育質(zhì)量-升學(xué)率’的順循環(huán)。”

02糾結(jié)在新政之下

近年來(lái)，聚集在學(xué)區(qū)房上的問(wèn)題，已經(jīng)引起了國(guó)家的關(guān)注。近期，一度因?qū)W區(qū)房過(guò)熱而引發(fā)關(guān)注的合肥于4月5日晚間忽然升級(jí)樓市調(diào)控政策。在合肥市發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中，涉及學(xué)位制調(diào)整、二手房限購(gòu)、熱點(diǎn)樓盤“搖號(hào)+限售”等八條政策，這也成為合肥版的“史上最嚴(yán)調(diào)控”。

《通知》指出，在執(zhí)行合肥市現(xiàn)行義務(wù)教育招生入學(xué)政策基礎(chǔ)上，實(shí)行同一套住房，6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)1個(gè)學(xué)位，3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個(gè)學(xué)位。合肥市新政中提到的學(xué)區(qū)限制頗受外界關(guān)注，因其既體現(xiàn)了因城施策的個(gè)案價(jià)值，又具有一定的普遍意義。

此前，3月16日上海市出臺(tái)的高中招考新政中指出，市實(shí)驗(yàn)性示范性高中將拿出其招生計(jì)劃數(shù)的50%~65%，直接分配到區(qū)、分配到校。這意味著，上海將最優(yōu)質(zhì)的高中學(xué)位，拿出六成左右給各區(qū)、各學(xué)校進(jìn)行分配。無(wú)論一流學(xué)校還是三流學(xué)校的學(xué)生，都有升入優(yōu)質(zhì)高中的機(jī)會(huì)。也就是說(shuō)，上海新政讓過(guò)去買不起學(xué)區(qū)房的家庭擁有一個(gè)考入名校的機(jī)會(huì)，讓住在郊區(qū)、新城的學(xué)生，也有機(jī)會(huì)觸及過(guò)去難以觸及的名校。

消息一出，“上海學(xué)區(qū)房”及相關(guān)詞條，便沖上了微博熱搜。不少人認(rèn)為，這是對(duì)既有學(xué)區(qū)房體系的顛覆。值得注意的是，上海將學(xué)區(qū)調(diào)整為學(xué)位的做法并不是新鮮打法。而2021年一季度，北上廣深、合肥、西安都先后從教育和房地產(chǎn)方面出臺(tái)了涉及學(xué)區(qū)房調(diào)整的相關(guān)政策。

據(jù)了解，為了遏制學(xué)區(qū)房熱度，各大城市也不乏動(dòng)作，“指標(biāo)生”“定向生”等類似做法在北京、廈門、深圳、南京等地開始實(shí)行。而進(jìn)入2021年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控和教育制度改革漸入深水區(qū)，學(xué)區(qū)房的概念也到了在市場(chǎng)中需逐漸做出改變的階段。

“國(guó)家層面關(guān)注學(xué)區(qū)房問(wèn)題原因有二，一是我國(guó)優(yōu)質(zhì)教育資源不足、分配不均；二是地產(chǎn)行業(yè)投資者炒作學(xué)區(qū)概念，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，造成很多學(xué)生家長(zhǎng)恐慌，并且呈現(xiàn)恐慌擴(kuò)散的情況，所以必須出臺(tái)相應(yīng)的政策引導(dǎo)和管制。”宋紅衛(wèi)說(shuō)。

上海市的政策是基于教育改革的目標(biāo)和精神出發(fā)的，側(cè)面也反映了2020年上海學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題。嚴(yán)躍進(jìn)指出：“近年來(lái)，教育領(lǐng)域的問(wèn)題也傳導(dǎo)到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。易居研究院從上海市大三林板塊、張江板塊和黃浦區(qū)三個(gè)學(xué)區(qū)相對(duì)熱的區(qū)域/板塊進(jìn)行分析。其中，大三林板塊包括了前灘板塊，其是2020年學(xué)區(qū)房炒作較多的新興板塊；張江板塊本身是上海較為優(yōu)質(zhì)的近郊區(qū)學(xué)區(qū)板塊；黃浦區(qū)則代表了上海教育資源豐富的主城區(qū)。大三林板塊和張江板塊選取了一手住宅數(shù)據(jù)，而黃浦區(qū)則選取了二手住宅數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2019年這三個(gè)區(qū)域/板塊的價(jià)格比較穩(wěn)定。而到了2020年尤其是二季度開始，這三個(gè)區(qū)域/板塊的價(jià)格明顯上漲，出現(xiàn)了學(xué)區(qū)炒作、一房難求、房?jī)r(jià)哄抬、預(yù)期不穩(wěn)等亂象。”

不難看出，2020年下半年，上海此類學(xué)區(qū)房區(qū)域或板塊的價(jià)格走勢(shì)，存在相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題。此類風(fēng)險(xiǎn)尤其體現(xiàn)為其漲幅明顯高于上海平均水平。另?yè)?jù)克而瑞數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，2020年全年上海新建商品住宅成交均價(jià)為55994元/平方米，同比漲幅為2.5%。而以去年學(xué)區(qū)房炒作較多的大三林板塊為例，其2020年全年新建商品住宅成交均價(jià)為99359元/平方米，同比漲幅為17.7%。類似漲幅明顯偏大，說(shuō)明價(jià)格虛高。若后續(xù)價(jià)格下跌，則容易對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生各類風(fēng)險(xiǎn)。

“這一輪房?jī)r(jià)上漲，不管是一線城市，還是南京、杭州、合肥等二線城市，最大的特征就是學(xué)位房?jī)r(jià)格領(lǐng)漲。為啥出現(xiàn)這種情況？一方面是供需原因，二胎、人口流入等等。更重要的是教育集團(tuán)化，加上新房多如牛毛，學(xué)位就成了最大的賣點(diǎn)。”李宇嘉認(rèn)為。

03市場(chǎng)需要平常心

那么是不是新政出臺(tái)后，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)就會(huì)從此走下神壇呢？

嚴(yán)躍進(jìn)指出，上海此次教改政策的發(fā)布，充分體現(xiàn)了當(dāng)前各大城市政府部門解決問(wèn)題的導(dǎo)向，社會(huì)反響很好。他說(shuō)：“從這兩年購(gòu)房市場(chǎng)和擇校情況來(lái)看，出現(xiàn)了很多不理性的現(xiàn)象。一窩蜂爭(zhēng)搶所謂的好學(xué)校，造成了很多問(wèn)題和矛盾。第一，對(duì)教育政策理解不透徹，導(dǎo)致家庭教育出現(xiàn)各類問(wèn)題，甚至影響了子女教育；第二，盲目追捧學(xué)區(qū)房，但可能因?yàn)楦鞣N原因，不能就讀意向?qū)W校；第三，追漲的情緒下，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房的購(gòu)入成本很高，房?jī)r(jià)下跌后出現(xiàn)了虧損的問(wèn)題。此類問(wèn)題勢(shì)必需要解決，既需要政府層面進(jìn)行機(jī)制或制度的設(shè)計(jì)，也需要家長(zhǎng)或購(gòu)房者心態(tài)的調(diào)整。”

實(shí)際上，結(jié)合發(fā)展現(xiàn)狀，細(xì)讀相關(guān)政策，可以從階段性調(diào)整看出，因城施策目標(biāo)精準(zhǔn)，政策溫度仍然相對(duì)溫和的情況。這也是出于不宜讓市場(chǎng)過(guò)于糾結(jié)的考慮。畢竟從政府、開發(fā)企業(yè)、個(gè)人持房者和剛需來(lái)說(shuō)，學(xué)區(qū)房作為資產(chǎn)和資源關(guān)系著方方面面。

因此，對(duì)于家長(zhǎng)和購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在此類政策下，積極理解政策改革初衷即“教育資源均衡化”的改革思路，理性擇校、理性置業(yè)變得很關(guān)鍵。

趙秀池認(rèn)為，短期來(lái)看，盡管政策層層加碼，但學(xué)區(qū)房不會(huì)走下神壇。她說(shuō)：“從資源上看，學(xué)校還有重點(diǎn)非重點(diǎn)、示范非示范之分。公立學(xué)校是國(guó)家財(cái)政投資，每個(gè)學(xué)校的投資不一樣，帶來(lái)了教育資源不均衡配置，只要這樣的非均衡政府投資繼續(xù)下去，學(xué)校就總有好壞優(yōu)劣之分。因此，短期內(nèi)不改變這種非均衡投資制度安排，恐怕僅靠房地產(chǎn)政策調(diào)控和有限的教育制度改革，學(xué)區(qū)房是不會(huì)走下神壇的。”

趙秀池還提到，“好學(xué)校也是由于其招收的好學(xué)生多，才導(dǎo)致高的升學(xué)率、高的優(yōu)等生率。即各學(xué)校的投資待遇不一樣，導(dǎo)致招來(lái)的生源不一樣，又加劇了好的學(xué)校越好、差的學(xué)校越差的馬太效應(yīng)。這是需要深入思考的。我認(rèn)為中小學(xué)普及教育，應(yīng)該真正地做到各學(xué)校軟硬件配置均衡，沒(méi)有差異，不管在哪買房子，學(xué)校都一樣，那么學(xué)區(qū)房也就不存在了。”

“學(xué)區(qū)房在政策頻出下會(huì)降溫，但是由于沒(méi)有從根本上改變優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺的問(wèn)題，所以學(xué)區(qū)房不會(huì)走下神壇，學(xué)區(qū)房的熱度會(huì)一直存在。”宋紅衛(wèi)表示：“讓住房回歸單一居住屬性是一種空想，基本不可能。原因是我們核心城市已經(jīng)進(jìn)入存量住宅市場(chǎng)，各種資源已經(jīng)跟住房綁定了，比如交通、醫(yī)療、商業(yè)等，對(duì)于開發(fā)企業(yè)來(lái)講，是不是學(xué)區(qū)房未來(lái)都要更加關(guān)注房子品質(zhì)的提升，向宜居、綠色、健康、智能等方向發(fā)展，還有就是要不斷提高技術(shù)，盡量降低相關(guān)成本，給老百姓提供住得起的好房子。”

對(duì)此，趙秀池則強(qiáng)調(diào)，“學(xué)區(qū)房本身主要是居住屬性，只不過(guò)加持了上學(xué)概念。目前，大部分開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房子還是與學(xué)校掛鉤不太緊密的。學(xué)區(qū)房只是房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中的一部分，在分析房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)時(shí)，不能以偏概全。”她特別強(qiáng)調(diào)，“對(duì)開發(fā)企業(yè)而言，除了學(xué)校，還有很多新的增長(zhǎng)點(diǎn)可以啟動(dòng)，養(yǎng)老設(shè)施、托幼需求、老年大學(xué)、文化修養(yǎng)培訓(xùn)、綠色生活方式轉(zhuǎn)換、智慧物業(yè)服務(wù)等，都可以助推房企實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。”

可見，政策的導(dǎo)向要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)和教育資源的有序發(fā)展，而不是要讓教育與房地產(chǎn)剝離。我們也要看到學(xué)區(qū)房積極的一面：畢竟通過(guò)開發(fā)市場(chǎng)可以大大推進(jìn)城市教育結(jié)構(gòu)的調(diào)整和教育資源的補(bǔ)充。

“義務(wù)教育也好，教育均等化也好，要做的是享受教育的權(quán)利均衡、起點(diǎn)均衡，而不是絕對(duì)的均衡。人人都上名校，也就沒(méi)有名校了。就類似于住房保障一樣，它保障的是買不起房的人‘有房住’，有相對(duì)體面的房子住，而不是保障每個(gè)人有‘產(chǎn)權(quán)住房’，每個(gè)人都住好房子。”李宇嘉說(shuō)。

從市場(chǎng)層面上看，普遍需要平常心，從需求出發(fā)去選擇。只有摒棄投機(jī)思路，才有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)建立良性的秩序。在采訪中，多數(shù)專家老師都提到，學(xué)區(qū)房并非單一的房地產(chǎn)問(wèn)題，更多是社會(huì)性問(wèn)題。

另外，趙秀池還特別提到，目前，普遍還持有過(guò)于重視學(xué)歷、而不夠尊重知識(shí)的學(xué)本位思想。所以在推動(dòng)學(xué)區(qū)與房地產(chǎn)脫鉤更好地服務(wù)與社會(huì)的過(guò)程當(dāng)中，供給側(cè)和需求側(cè)都需要保持對(duì)市場(chǎng)足夠的冷靜與尊重。

記者：趙彭