從青鐵華潤城、到海信橋地鐵站上蓋商業，再到西海岸新區首個TOD產業小鎮落地，青島的TOD項目加速鋪開。與以往“地鐵上蓋”的拔節生長模式不同，青島的TOD模式開始走向縱深。近日，郵輪港區啟動區地下空間項目的全面開工，將建設一個6萬平方米的大型地下地上商業綜合體和一張縱貫南北的3.2公里隧道交通網。記者注意到，該項目是山東省首個地下空間整體出讓建設項目，將以軌交為骨架，以TOD開發為核心，形成一個集交通、能源、商業、休閑于一體的地下“新城”。由此，青島TOD項目告別了單純意義的“向上”發展，開始走向縱深。
首個地下TOD項目2023年完工
站在中聯自由港灣向下俯瞰，青島國際郵輪港區的大片土地已趨向平整。此刻，在這個綠網覆蓋的空地之下，一座21.8萬平方米的“地下新城”正在崛起。上個月，青島國際郵輪港區全面啟動了地下空間項目建設，作為山東省首個地下空間整體出讓建設項目，其將以軌交為骨架，以TOD開發為核心，建設一個6萬平方米的大型地下地上商業綜合體和一張縱貫南北的3.2公里隧道交通網。
據了解，該項目地下空間范圍包括從新疆路、渤海路—普集路延長線—膠州灣海岸線—邱縣路的地下圍合區域，處于RCEP青島經貿合作先行創新試驗基地核心區，計劃建設1-4層，將打造青島第一個以地下空間開發為核心的TOD開發項目。據悉，郵輪港區地下空間將規劃成以軌交為骨架，以TOD開發為核心，形成“三廊、三核、三節點、五組團”的結構，圍繞地鐵2號線郵輪母港站的地下功能布局，還建設有集電力、燃氣、通訊、熱力、供水等各類城市管線于一身的地下綜合管廊。
與以往“地鐵上蓋”的拔節生長模式不同，青島的TOD模式開始走向縱深。據了解，該項目啟動區規劃設計圍繞地鐵2號線郵輪母港站的地下功能布局，帶動軌道資源的外溢，從而形成連續的地下商業街，打造我市第一個以站點為核心的TOD開發項目。其中的世界之眼項目屬于地鐵結建項目，計劃建設地下四層，地下一層為旅游大巴、出租車等多方式換乘空間，與整體地下空間負一層人行大平層互通，并與地鐵物業層無縫銜接，地下二層為車行大平層，其他為停車設備層。項目創新性的提出“地下隧道+地下環路+車行主動線”的地下車行“共享大平層”概念，在港極路下方規劃建設一條3.2公里長的地下隧道，縱貫港區南北，打通郵輪港區對外聯系的交通瓶頸，分解交通集散壓力。同時，在地下二層構建立體的地下軌道、車行體系，實現人車分離、客貨分流、郵輪到站的和過境的旅客分流。
值得一提的是，地下空間也將是一個超大的能源中心，能源島也是其中的規劃項目之一。項目將利用海水源熱泵系統進行夏季制冷和冬季供熱，引入工業余熱、燃氣、污水源、空氣源等作為補充。結合規劃與現狀，深度整合項目區域周邊海水源、工業余熱、燃氣、污水源、空氣源、風能、太陽能等多種清潔能源，應用碳中和技術、終端節能技術，致力于打造“零碳社區”。
這個地下TOD空間項目何時建成？據悉，該項目共分三期建設，預計2023年底基本完工，力爭2024年投入使用。當下，國際郵輪港區的開發正在以開放創新促進新動能快速成長，推進陸海統籌、港城聯動發展，輻射帶動青島老城區再轉型。
TOD助力“地下經濟”崛起
從一座城市的發展格局來看，地鐵不再止于出行，而是城市發展的命脈。進入TOD時代后，地鐵盤不再只有交通一項優勢，而是全方位配套所帶來的更高層次的人居體驗。更重要的是，這種地鐵附近的“地下經濟”，對城市來說節約了土地，對消費者來說，出了地鐵站，地下就能滿足自己的消費娛樂需要，既免了日曬雨淋，還節省下時間好好挑選心儀的商品，可以說是一舉多得。
所謂“TOD模式”，是指以公共交通為導向對城市空間的綜合開發，形成同時滿足居住、工作、購物、娛樂、出行、休憩等需求的多功能社區，并讓公共交通在此得到最大化地利用。隨著地鐵建設進程地加快，TOD模式被寫入《青島市交通基礎設施建設攻勢作戰方案》，隨后在青島多點開花。
2017年，青島迎來首個TOD項目青鐵華潤城，建在地鐵上的城市綜合體概念首次落地青島；2019年6月，青島迎來地鐵1號線TOD項目，位于團島區域的貴州路5號項目規劃建設住宅、商業及地鐵設施；2019年，西海岸新區首個TOD產業小鎮簽約，總投資額300億元，將打造國家級海洋科技創新示范區，為新區智慧海洋產業發展注入新動力；2020年7月，青島傳統商業中心臺東商圈發出新規劃，地鐵臺東站擬結合地鐵站點設置地上三層商業設施，建成后會將地鐵的交通功能與購物、餐飲、休閑、娛樂等多種商業功能加以綜合，而最為重要的一點則是，依賴于軌道交通，臺東的“停車難”問題也將得到極大的緩解。
回顧全國房地產行業，TOD這一概念近兩年成為了商業地產界的網紅，吸引了各大開發商紛紛入局。據統計，目前已經有綠城、萬科、龍湖、世茂等20多家房企在布局TOD項目，如萬科的天空之城系列、綠城的楊柳郡系列，龍湖則有天街系列。之所以開發商紛紛將開發觸角延伸至TOD，主要是因為TOD模式可以圍繞公共交通展開人們的生活、購物、辦公、居住等城市功能，實現方便、快捷、高效的城市生活方式。著名城市規劃專家、清華大學教授顧朝林先生表示，隨著地鐵路網的逐漸完善通行，這種“軌道＋物業”的開發模式，為城市的發展提供一種新可能，以地鐵為導向的TOD城市布局崛起成為必然。
TOD發展模式趨于縱深
隨著青島國際郵輪港區首個地下TOD項目的開建，意味著青島TOD項目告別了單純意義的“向上”發展，開始走向縱深。據了解，像紐約、東京、香港這些城市，都有過非常成功的案例，日本六本木新城堪稱“TOD鼻祖”，它以軌道為節點，通過開發超高層和地下空間，形成立體使用的“垂直城市”，在20公里核心城區范圍影響了至少800萬人。可見，TOD模式，并不只是單純意義的“地鐵上蓋”。
記者查閱資料了解到，TOD的概念總是跟軌交緊密相關，主要原因是軌交在整個公共交通體系中人流吞吐量、通勤效率最大，因而成為考慮TOD的首要因素，其實主要道路、巴士站點的分布也要在考慮范圍內。為什么說TOD不單單是地鐵上蓋？據了解，TOD項目有兩個基本特點，即高度集約化、交通通達性。其中，集約化體現在，高密度，縱向開發，最大程度進行地下空間的利用，其次將辦公、住宅、商業充分糅合，業態間通過步行即可到達。在交通通達性方面，像地產開發強調區位一樣，TOD的核心三連就是“交通、交通、交通。”社區內的整體規劃要結合軌道+公交+慢行多種方式，交通樞紐內可實現無縫換乘，城內城際，主線支線并行。在這方面，青島國際郵輪港區地下空間項目的規劃設計似乎更為貼切。由此可見，雖然目前TOD模式尚在起步階段，但隨著更多TOD項目的投入實踐，TOD在資源利用程度上正不斷提高，并逐步走向多元。
青島財經日報/青島財經網記者 李雯
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