近日，青島市北區5宗土地出讓文件出爐，其中一宗商業商務地塊的出讓條件，透露出不同尋常的信號。據悉，該地塊的出讓條件明確規定“商務商業設施不允許做公寓化設計，不允許建設公寓式辦公。”禁止在商業地塊中建設公寓的條件，在青島土地拍賣市場并不多見。記者采訪了解到，此前，濟南已出臺文件規定禁止在商業金融用地中設計“商務公寓”房屋類型。不僅是濟南，杭州也出臺了類似新規。
新都心地塊出讓設公寓禁令
青島土拍市場發出公寓建設收緊的信號。上周，市北區5宗土地出讓文件出爐，占地20.84萬平方米，建面57.07萬平方米，最高起始樓面價8600元/平方米。令人關注的是新都心原果品地塊出讓條件，明確商務商業設施不允許做公寓化設計，不允許建設公寓式辦公。
據了解，該宗住宅、商務金融地塊位于市北區黑龍江路以西、開平路以北，占地2.73萬平方米，容積率3.3，建面9.02萬平方米，其中4512.4平方米用于建設公租房，商住比5：5，出讓土地建面8.57萬平方米，起始樓面價7600元/平方米，起拍總價6.52億元。大約在上月中旬，市自規局已對外公示該項目規劃方案，將建設5棟高層住宅和4棟商業辦公樓。記者走訪了解到，該地塊之前為青島果品批發市場，用地性質為市場用地，2017年變更土地性質為商住用地，擬建設集中商業、寫字樓和高層住宅，目前地上建筑已經拆除。
從區位來看，項目鄰地鐵M3號線地鐵大廈站，是名副其實的地鐵盤，地塊北側為在售項目七色堇，南側一路之隔為河西小學。項目周邊還分布有海尚府、大云谷嶗山金茂府、金地華章、保利天珺、青特星城等。其中和達君玥、青特星悅臨近尾聲，整體主流均價早已在3萬+。該新地塊毗鄰黑龍江南路及地鐵口優勢明顯，自身配套高占比商業，加上七色堇規劃的商業綜合體，后續自成商圈體系也比較具有潛力。
姣好的區位優勢，使該地塊引起了不少房企和業內的關注。不過，值得注意的是，該宗地塊出讓文件明確要求，本項目商務商業設施不允許做公寓化設計，不允許建設公寓式辦公。也就是說，項目規劃的4棟寫字樓，一律不能以公寓形式出現。
公寓禁建令其他城市已有先例
商業地塊出讓條件對公寓設禁是偶然嗎？據了解，在土拍環節對公寓建設下禁令的操作，在此前的青島土地拍賣市場并不多見。不過，類似規定在其他個城市已早有先例。2019年，濟南就出臺文件，禁止在商業金融用地中設計所謂“商務公寓”房屋類型，對于住宅用地中不滿足日照等居住條件要求的建筑物部分，其類別應根據有關設計規范嚴格界定。
何謂商務公寓？據了解，在商業金融用地上配建的公寓為“商務公寓”，在產權年限上，商務公寓40年或50年的產權與所屬商業金融地塊出讓使用年限相同，不受限購限貸影響；而住宅的性質為居住用地，產權為70年，被納入限購限貸。
無獨有偶。2018年，杭州規劃局發布了《關于擬出讓商業商務用地規劃條件增加類住宅限制要求的函》。文件明確，“對規劃條件未明確允許建設酒店式公寓等類住宅的，規劃條件中增加‘不得建設公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房，最小產權分割單元不小于300平方米。’”新規之后，杭州出讓地塊在規劃要求上越來越詳細，尤其是商業用地。這就意味著，市場上很難再做成小面積的酒店式公寓產品，更別提層高4米6以上的LOFT戶型了。
抬高出讓門檻有助改善商業環境
商務公寓，在業內也稱之為“類住宅”，其一直是房地產行業里一個頗為微妙的存在。開發商取得商業用地后，建成酒店式公寓，由于這類產品通常面積小、總價低，頗受一部分人群追捧，開發商也可以迅速銷售回籠資金。然而，商地在用地分類里有著非常細致的劃分，可分為商務辦公、零售或批發市場等。但開發商在實際開發過程中，則會“打擦邊球”，例如先預留管道，等交付以后再進行改造等等，將寫字樓作為酒店式公寓等“類住宅”銷售。
“目前調控政策多針對住宅用地和住宅市場，但是對于商業用地和公寓市場并無相關政策限制，容易成為投機炒房的轉移區域。”易居研究院總監嚴躍進分析，“對于‘類住宅’的管控，是基于‘房住不炒’的主旋律，不能讓炒房之風從住宅流入‘類住宅’。”此外，還有業內人士認為，“抑制‘類住宅’，與長效機制掛鉤，除了規范房地產市場，更是規范租賃市場，為大力發展長租公寓，進一步實踐租購并舉鋪好基石。”
除了宏觀政策因素之外，在業內人士看來，商務金融地塊開發比較“挑人”，考驗開發企業資金和運營管理能力，寫字樓庫存短期內難以消化，因而開發企業能開發公寓就會開發公寓。合富輝煌山東分公司副總經理許傳明認為，總體來說，不讓在商業金融用地建商務公寓，主要是出于城市產業發展的考慮。因為各個城市的土地資源都是有限的，如果原先就是商務金融用地，再建成公寓這種居住屬性偏強的產品的話，對城市產業布局發展是不利的。
不過許傳明還表示，未來不是說就沒有公寓產品了。“只是說如果地塊出讓有明確要求的商務用地，不能建商務公寓；而如果在土地出讓時沒有特殊要求的話，依然會有公寓產品。”許傳明分析道，整體來看，商業金融地塊禁止建設商務公寓的措施，有助于商業環境的建設，發揮城市產業用地效能，為釋放產業產值進一步開拓空間。
青島財經日報/青島財經網記者 李雯
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