青島學(xué)區(qū)房市場(chǎng)陷入“觀望期”

近期，多個(gè)城市再提教師輪崗。教師輪崗成為學(xué)區(qū)房的“終結(jié)者”的言論隨處可見。值得注意的是，受教師輪崗政策影響，學(xué)區(qū)房近期熱度明顯降溫。有一線城市爆出頂級(jí)學(xué)區(qū)房降價(jià)500萬元竟無人問津。據(jù)易居研究院報(bào)告顯示，去年至今，全國(guó)重點(diǎn)7城中介機(jī)構(gòu)學(xué)區(qū)房業(yè)務(wù)在經(jīng)歷兩波牛市后出現(xiàn)斷崖式下跌，以7月份為例，監(jiān)測(cè)城市中介機(jī)構(gòu)業(yè)績(jī)分別縮水30%以上，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)陷入到由牛轉(zhuǎn)熊的窘迫境況。

十余城市出手抑制學(xué)區(qū)熱

8月25日北京教育“雙減”工作新聞發(fā)布會(huì)上披露，北京將大面積促進(jìn)義務(wù)教育階段的干部教師交流輪崗。具體來看，從校長(zhǎng)層面來說，離退休時(shí)間超過5年、并且在同一所學(xué)校任職滿6年的正副校長(zhǎng)原則上應(yīng)該進(jìn)行交流；教師層面，在編在崗教師，距離退休時(shí)間超過5年并且在同一所學(xué)校連續(xù)工作6年及以上的老師，原則上進(jìn)行交流。

記者查閱資料了解到，今年3月，上海打響了2021年整頓學(xué)區(qū)房的第一槍，將優(yōu)質(zhì)高中資源以名額分配的方式重新進(jìn)行配置。緊接著，第二個(gè)城市合肥跟進(jìn)，自2021年新入學(xué)起，實(shí)行同一套住房，6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)1個(gè)學(xué)位，3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個(gè)學(xué)位。隨后，4月23日，北京市海淀區(qū)、西城區(qū)、東城區(qū)教委發(fā)布2021年義務(wù)教育階段入學(xué)政策。三個(gè)區(qū)分別規(guī)定各自多校劃片時(shí)間節(jié)點(diǎn)，同時(shí)海淀區(qū)明確，延長(zhǎng)學(xué)位占用周期，將“六年一學(xué)位”提高為“九年一學(xué)位”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前已經(jīng)有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、廈門、成都、大連、南京、合肥、太原、溫州等多個(gè)城市出手整治學(xué)區(qū)房過熱。

整治學(xué)區(qū)熱行動(dòng)，已經(jīng)對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生影響。易居研究院報(bào)告顯示，今年4月份以來，外部政策面繼續(xù)從緊，學(xué)區(qū)房保持降溫態(tài)勢(shì)。5至7月份全國(guó)重點(diǎn)7城中心城區(qū)學(xué)區(qū)房成交呈現(xiàn)逐月下降態(tài)勢(shì)，平均每個(gè)月環(huán)比下跌10%。另外，7月份其成交套數(shù)為31287套，對(duì)比今年1月份高點(diǎn)50547套，縮水了38%。

易居研究院報(bào)告顯示，自去年以來，學(xué)區(qū)房出現(xiàn)了兩波牛市，一波出現(xiàn)在去年7月份前后，當(dāng)時(shí)月度最高交易金額為2080億元；另一波出現(xiàn)在今年1月份前后，當(dāng)時(shí)月度最高成交金額為2253億元。然而，今年7月，監(jiān)測(cè)城市中介機(jī)構(gòu)業(yè)績(jī)分別縮水了30%和35%，陷入到由牛轉(zhuǎn)熊的窘迫境況。今年5-7月份，全國(guó)重點(diǎn)7城中心城區(qū)學(xué)區(qū)房成交價(jià)格環(huán)比漲幅分別為4%、2%和0%。“預(yù)計(jì)后續(xù)隨著市場(chǎng)成交的繼續(xù)降溫，以及房東預(yù)期的調(diào)整，學(xué)區(qū)房的價(jià)格或?qū)⒊霈F(xiàn)更大幅度的下跌。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

“目前學(xué)區(qū)房政策的改革，就是要打破原來的房子跟學(xué)區(qū)之間的確定性關(guān)系。”對(duì)于學(xué)區(qū)房的大力調(diào)控，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，目前核心熱點(diǎn)城市中最搶手的房子一定是帶學(xué)區(qū)資源的，也基本是這個(gè)城市價(jià)格最高的區(qū)域。學(xué)區(qū)房改革已經(jīng)成為我國(guó)核心熱點(diǎn)城市迫在眉睫的一件大事，這個(gè)問題不僅涉及到教育問題，還關(guān)乎“房住不炒”的治國(guó)方略。

青島學(xué)位預(yù)警給學(xué)區(qū)房降溫

記者了解到，此次出臺(tái)的教師輪崗制度，實(shí)際早已有之，但此番輪崗的比例大大提高了。早在2010年，《國(guó)家中長(zhǎng)期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要（2010-2020年）》就提出，要建立健全義務(wù)教育均衡發(fā)展保障機(jī)制，要實(shí)行縣（區(qū)）域內(nèi)教師、校長(zhǎng)交流制度；2014年，教育部等部門發(fā)布意見更明確要求，力爭(zhēng)用3至5年時(shí)間實(shí)現(xiàn)縣（區(qū)）域內(nèi)校長(zhǎng)教師交流輪崗的制度化、常態(tài)化，城鎮(zhèn)學(xué)校、優(yōu)質(zhì)學(xué)校每學(xué)年教師交流輪崗的比例不低于符合交流條件教師總數(shù)的10%，其中骨干教師交流輪崗應(yīng)不低于交流總數(shù)的20%。

具體來看青島，教師輪崗早從2015年就已經(jīng)開始。根據(jù)規(guī)定，青島義務(wù)教育段的教師在同一所學(xué)校工作滿6年、校長(zhǎng)工作滿兩個(gè)任期，就符合交流條件。按規(guī)定，學(xué)校每年交流的教師、校長(zhǎng)人數(shù)不少于符合交流人數(shù)的10%，其中骨干教師（優(yōu)秀教師）不少于20%。但和北京的改革相比，20%的教師輪崗的比例確實(shí)還不夠大。

截至目前，青島尚未展開大規(guī)模教師輪崗，但近期多個(gè)熱點(diǎn)小學(xué)的學(xué)位預(yù)警信號(hào)，也讓學(xué)區(qū)房市場(chǎng)產(chǎn)生了松動(dòng)。比如，7月29日晚間，市南區(qū)教體局官微發(fā)布了學(xué)位預(yù)警，宣布萊蕪一路小學(xué)、德縣路小學(xué)、市南區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、鎮(zhèn)江路小學(xué)實(shí)施學(xué)位預(yù)警。2022年、2023年將在這四所學(xué)校報(bào)名的戶籍適齡入學(xué)兒童，落戶時(shí)間限定在2021年8月1日前。從政策公布到執(zhí)行，由于只有7月30日和31日兩天時(shí)限，其中31日又是周末，過戶等交易無法進(jìn)行。這一政策讓部分正在考慮學(xué)區(qū)房或正在交易中的購(gòu)房者有些措手不及。

“預(yù)警信息的發(fā)布打亂了我們購(gòu)置學(xué)區(qū)房的計(jì)劃。”市民李先生告訴記者，他關(guān)注學(xué)區(qū)房已經(jīng)有大半年了，就在在預(yù)警出臺(tái)的前幾天，他剛剛通過中介看好了一套學(xué)區(qū)房，已經(jīng)預(yù)交定金，但還沒來得及過戶，隨之而來的預(yù)警消息讓李先生很是無奈。“這樣我只能先解約了，孩子上學(xué)的問題再?gòu)拈L(zhǎng)計(jì)議。”李先生表示。采訪中，記者了解到，不過也有一部分購(gòu)房者選擇繼續(xù)交易，究其緣由，這些家長(zhǎng)想押寶學(xué)位預(yù)警中提到的“區(qū)域統(tǒng)籌安置就讀”。

“這次預(yù)警一下子鎖定了兩年的落戶期，之前關(guān)注學(xué)區(qū)房的很多家長(zhǎng)已經(jīng)開始觀望。”一位中介告訴記者，預(yù)警一出，熱點(diǎn)學(xué)區(qū)確實(shí)受到了一定影響，由于預(yù)警發(fā)布時(shí)間較短，無論是價(jià)格還是銷量，對(duì)應(yīng)學(xué)區(qū)在售房產(chǎn)真正的影響還未全部顯現(xiàn)。

采訪中，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，對(duì)于想購(gòu)買學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)而言，需要了解近期學(xué)區(qū)房的市場(chǎng)和政策動(dòng)態(tài)，理性擇校和理性置業(yè)，以進(jìn)一步減少學(xué)區(qū)房交易的風(fēng)險(xiǎn)。如果不是這一兩年入學(xué)的建議再等一等政策，現(xiàn)在著急買房的也要盡量避開“老破小”，以宜居、能轉(zhuǎn)手為前提。

青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/青島財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者 李雯