近來多地政府出臺了既限漲又限跌的房價調控政策，“雙限”政策出臺，其表面原因是地方政府為了穩(wěn)房價、穩(wěn)地價和穩(wěn)預期，保證房價和地價的平穩(wěn)運行，但其背后的深層原因是什么？“雙限”政策又將帶來何種影響？為當前房地產(chǎn)市場釋放了怎樣的信號？對未來房價走向以及購房群體短期內交易會帶來什么改變？
海報新聞記者邀請多位房地產(chǎn)方向專家解讀“雙限”政策調控背后，中國地產(chǎn)市場將面臨的機遇與風險。專家認為，針對9月前后全國各地出現(xiàn)的限價現(xiàn)象，要客觀理性看待限價的原因、方式和影響，這對理解當前市場和政策面有積極的作用。
“雙限”政策背后 三、四線城市去庫存壓力大
IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家、中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜認為，政府出臺雙政策調控房價的原因表面上是為了樓市平穩(wěn)運行和穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期。究其根源是為了防范樓市大漲大跌可能引發(fā)的財政與金融風險，是為了實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟的平穩(wěn)運行。
“深層次來看，導致地方政策出臺既限漲又限跌政策的根源就是為了防范樓市、房地產(chǎn)金融風險乃至為了宏觀經(jīng)濟的平穩(wěn)運行，同時也是為了保證土地財政的平穩(wěn)與可持續(xù)。”
樓市下行市場出現(xiàn)，無可避免為房地產(chǎn)市場帶來壓力。市場調控下無一例外會出現(xiàn)降價行為，但降價勢必會帶來混亂引發(fā)風險。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，要理性看待政策調控。
從目前限跌令出臺的城市名單看，主要包括昆明、岳陽、惠州、唐山、江陰、株洲、張家口等城市。
嚴躍進認為，從此類城市名單看，普遍屬于三四線城市。類似城市當前面臨去庫存的壓力，房屋銷售壓力較大。而市場的降溫壓力也開始傳到房企的經(jīng)營壓力上，使得企業(yè)房屋銷售節(jié)奏放緩，資金回籠速度變慢。從房企資金和業(yè)績完成的角度看，會出現(xiàn)各類降價現(xiàn)象。但降價有別于別的正常降價，自然帶來了很多風險和問題。
雙限政策致樓市失去價格調節(jié)能力
“‘限漲令’和‘限跌令’表面上能夠防止樓市下行帶來的一系列風險，但與此同時卻會讓樓市失去價格調節(jié)作用，讓樓市可能陷入到有價無市的流動性危機或市場以各種創(chuàng)新的違規(guī)方式逃避監(jiān)管的狀態(tài)。”柏文喜認為，“這自然也會引發(fā)對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的流動性風險和房價被分割為幾個部分的普遍性違規(guī)，在造成房地產(chǎn)市場成交量的急劇萎縮甚至停滯可能的同時，也讓有關政策陷入失效的尷尬境地。”
柏文喜認為，目前全國不同等級城市房價分化明顯，在實際執(zhí)行層面，限價實際上導致了樓市的價格調節(jié)這一市場功能的弱化甚至喪失，而成交量的大幅下降會引發(fā)流動性較差的房企的暴雷和出清，在很大程度上和事實上加劇了樓市的大漲大跌，對樓市的平穩(wěn)運行以及房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展都是不利的。
嚴躍進表示，“限跌令”出臺，說明近期各地銷售壓力比較大，所以會引起房企存在各類無序銷售等問題。后續(xù)需要關注房企資金和銷售問題。同時，這也啟發(fā)了各個市場參與主體，要更好理解“房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的含義，房價總體上要以穩(wěn)為主，過快上漲和過快下跌，都容易出現(xiàn)各類問題。
柏文喜建議，“除限漲令、限跌令以外，還可以從銀根、地根和交易成本的角度、從銷售端和資金端進行的各類政策的逆市場和逆周期調節(jié)，也可以做到‘穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期’。”
“限跌令”有其存在意義
限價政策出臺除帶來負面影響外，其正向作用不可忽視。從防止房價過快和無序下跌的管控看，“限跌令”自有其存在意義。
嚴躍進認為，盲目下跌或降價，會導致一些已認購房子的業(yè)主產(chǎn)生不平衡心理，各類因房價下跌導致各類維權和投訴的現(xiàn)象也會增多。同時，各類降價可能是虛假降價，類似以次充好，看似降價，但其實房屋質量等都比較差，反而損害了購房者權益。加之部分房企違規(guī)降價，干擾了正常的市場交易秩序，搞得市場心慌慌，也損害了其他房企的正常銷售。
“從穩(wěn)定市場預期、打擊無序營銷等角度出發(fā)，限跌令有很多合理性。但對于當前此類政策的理解，不能簡單停留在這一步。”嚴躍進提出，更應該關注限跌令背后房企的心態(tài)，很多房企的無序降價，也體現(xiàn)了房企經(jīng)營方面的困難。從房企營銷的角度看，自然會有各類降價的做法。
所以對于各地房企大降價的情況，嚴建議，“監(jiān)管部門積極調研，關注此類企業(yè)的營銷壓力。直接以限跌令的方式限制房企各類降價，而忽視關注房企當前面臨的壓力，顯然也是不夠的。”
嚴躍進表示，類似“限價”政策的出臺，本質上是因為此類下跌并非調控本意的下跌，而是一種惡意競爭，通過無序降價搶客戶，搞亂了市場。“對于很多城市來說，主要矛盾還是房價的過快上漲，所以限漲是主流。但就近期市場看，隨著去庫存壓力的增大，也確實需要有各類防范價格過快下跌的風險。”
專家：購房者可不急于入市 房價短期會降溫或小跌
雙限政策的市場調控，為當前房地產(chǎn)市場釋放了市場穩(wěn)定性較差和風險較高的信號，可能引發(fā)市場觀望情緒所導致的樓市成交量的大量萎縮，并由此引發(fā)樓市流動性壓力的加大。柏文喜建議，“在樓市前景與走勢不明的情況下，當前購房群體可不急于入市并持幣觀望以待有利時機出現(xiàn)。”
對于中國房地產(chǎn)市場發(fā)展前景，嚴躍進分析，當前中國房地產(chǎn)市場前景總體還是被看好，這和城鎮(zhèn)化的過程還沒完全結束有關。對于此類城市的市場前景來說，關鍵要導入新市民等需求，嚴打各類炒房現(xiàn)象。
對中國房地產(chǎn)市場發(fā)展前景的預估，柏文喜與嚴躍進看法一致。同時柏文喜還提到，當前中國樓市已經(jīng)從新房市場向存量市場以及商品房與保障房并重的結構在快速轉型，房企必須從戰(zhàn)略與商業(yè)模式層面快速適應市場的調整與轉型。
對于中國樓市房價走向，嚴躍進判斷，“短期內今年四季度到明年上半年，房價會有降溫或小跌可能。就近期看，小城市的壓力較大，似乎近期市場的量價都比較疲軟。但后續(xù)預計還是會止跌，和此類城市潛在的購房需求依然存在是有關的。”
柏文喜認為，未來中國房價將會在強力監(jiān)管與防風險、保土地財政逐步轉型的各項政策加持下走向高位小幅波動狀態(tài)。“大城市房價以平穩(wěn)和穩(wěn)中有升為主，中小城市房價走向以平穩(wěn)為主。”
來源：海報新聞
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