買房是老百姓的人生大事，大家在買房子的同時(shí)會(huì)產(chǎn)生很多疑問(wèn)，不免向身邊親友咨詢、向各類網(wǎng)站求索，為幫助群眾規(guī)避“陷阱”、找尋“捷徑”，解決群眾住房交易過(guò)程中的操心事、煩心事、揪心事。為此，青島市房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展中心結(jié)合日常工作和業(yè)務(wù)專長(zhǎng)，針對(duì)群眾在二手房交易中因政策不熟悉、流程不清楚、信息不透明、合同不規(guī)范，造成的痛點(diǎn)、難點(diǎn)、利益受損點(diǎn)，通過(guò)簡(jiǎn)明扼要、通俗易懂的問(wèn)答方式，保障市民住房交易安全。
“二手房”也稱存量房，存量房買賣一般是指辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記取得房屋所有權(quán)證的房屋再次買賣。購(gòu)買存量住房需要注意哪些問(wèn)題、如何簽訂合同、如何保障自身權(quán)益？為此，青島市房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展中相關(guān)負(fù)責(zé)人作出以下詳細(xì)解讀。
1、購(gòu)買“二手房”時(shí)，需要核實(shí)房屋的哪些信息？對(duì)意向房源要重點(diǎn)檢查核對(duì)哪些事項(xiàng)？
買房時(shí)需核實(shí)的房屋信息包括房屋的實(shí)物狀況、區(qū)位狀況和權(quán)益狀況，了解其是否與賣房人或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的信息一致。實(shí)物狀況包括房屋的面積、戶型、樓層、朝向、建成年代、裝修、電梯、水電氣暖等情況；區(qū)位狀況包括房屋的位置、周邊的交通、學(xué)校、醫(yī)院等情況；權(quán)益狀況包括房屋及土地所有權(quán)性質(zhì)、出租、抵押（在辦理過(guò)戶之前，需要先行解除抵押）、共有等情況，特別需要注意檢查房屋本身是否存在質(zhì)量問(wèn)題。
在正式交易前，買房人要注意重點(diǎn)檢查核對(duì)以下事項(xiàng)：一是注意查看意向房源的權(quán)屬證書(shū)、賣房人的身份證明，認(rèn)真核對(duì)賣房人是否與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)（房屋所有權(quán)證）上記載的所有權(quán)人一致，如意向房源為共有財(cái)產(chǎn)，還要取得其他共有人的書(shū)面同意。二是了解意向房源是否屬于保障房、小產(chǎn)權(quán)房等國(guó)家限制或禁止交易的房屋，是否存在查封、異議登記等限制交易的情況，如存在則不能購(gòu)買。三是查詢意向房源是否具備上市交易條件，是否取得原產(chǎn)權(quán)單位或住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房產(chǎn)）主管部門同意上市的意見(jiàn)等。四是了解意向房源是否存在欠繳物業(yè)費(fèi)、水電氣暖等費(fèi)用，是否存在貸款尚未結(jié)清等情況。五是需要了解買房過(guò)程中需要繳納的稅費(fèi)以及由誰(shuí)負(fù)擔(dān)等。
2、簽訂“二手房”買賣合同應(yīng)注意哪些問(wèn)題？為了避稅，簽訂陰陽(yáng)合同有風(fēng)險(xiǎn)嗎？
簽訂“二手房”買賣合同主要應(yīng)注意問(wèn)題有：（1）使用國(guó)家或省、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、行業(yè)組織公布的房屋買賣合同示范文本。（2）查詢房屋的權(quán)屬狀況，了解房屋有無(wú)查封、抵押、租賃或是否存在其他共有人的情況。共同共有的住房，如夫妻共同共有的，轉(zhuǎn)讓必須征得全部共有人的書(shū)面同意。（3）了解房屋價(jià)款、稅費(fèi)支付方式、住房使用相關(guān)費(fèi)用是否結(jié)清等。（4）明確付款方式。對(duì)于首付金額、支付時(shí)間、付款條件例如先付款后辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶還是先辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后付款、余款支付時(shí)間等關(guān)鍵事項(xiàng)必須在合同中明確約定。（5）明確交房時(shí)間、交房條件。買賣合同中應(yīng)明確約定交房時(shí)間、交房條件。（6）權(quán)利瑕疵擔(dān)保條款。出賣人擔(dān)保其交付的房屋在房屋的權(quán)利上不存在未告知的瑕疵，最大程度維護(hù)自身權(quán)利。（7）約定違約責(zé)任。應(yīng)明確的違約責(zé)任主要有：“二手房”存在瑕疵或不符合上市條件的責(zé)任；逾期交房的責(zé)任；貸款購(gòu)房情形下，逾期不配合辦理或不辦理貸款面簽手續(xù)的責(zé)任；逾期過(guò)戶或辦理戶口轉(zhuǎn)出手續(xù)的責(zé)任等。
為了避稅，簽訂陰陽(yáng)合同的行為存在巨大的交易風(fēng)險(xiǎn)，主要有：一是買房人可能得不到房。民法典規(guī)定：違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效。簽訂陰陽(yáng)合同，損害國(guó)家、集體利益，以合法形式掩蓋非法目的，法院可以將陰陽(yáng)合同判定為無(wú)效合同。二是極易產(chǎn)生交易糾紛。“陰陽(yáng)合同”中約定的房?jī)r(jià)大多低于實(shí)際成交價(jià)格，一旦市場(chǎng)波動(dòng)賣房人反悔，寧愿承擔(dān)違約責(zé)任也不繼續(xù)交易，買房人將陷入被動(dòng)。三是情節(jié)嚴(yán)重的，將構(gòu)成犯罪行為。在我國(guó)，訂立“陰陽(yáng)合同”是一種逃稅的違法行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)一旦發(fā)現(xiàn)，可根據(jù)稅收征收管理法對(duì)雙方偷逃稅款的行為予以行政處罰，情節(jié)嚴(yán)重的可能觸犯刑法。
3、“定金”與“訂金”一樣嗎？
定金與訂金不一樣，且差別非常大。“定金”是履行合同的保障金。根據(jù)民法典的規(guī)定，“定金”是在合同訂立或在履行之前支付一定數(shù)額的金錢作為履約擔(dān)保，其數(shù)額不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的20%。給付定金方不履行合同義務(wù)的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；接受定金方不履行合同義務(wù)的，要雙倍返還定金。就住房買賣而言，“定金”是買房人在簽訂房屋買賣合同前，按照不超過(guò)房?jī)r(jià)總金額的20%支付給賣房人的保證金。例如一套住房售價(jià)為 300萬(wàn)元，買房人支付的定金應(yīng)不超過(guò) 60 萬(wàn)元。如果買房人不履行約定的買房義務(wù)，則賣房人不予返還買房人支付的定金；如果賣房人不履行約定的賣房義務(wù)，則賣房人需雙倍返還買房人支付的定金，收取了 60萬(wàn)元定金，需返還買房人 120萬(wàn)元。而“訂金”則不同，雖與“定金”僅一字之差且讀音相同,卻有天壤之別。“訂金”目前我國(guó)法律并沒(méi)有明確規(guī)定，通常視為“預(yù)付款”，它不具備定金的擔(dān)保性質(zhì)。買房人在簽訂相關(guān)協(xié)議或者領(lǐng)取收款收據(jù)時(shí)，要注意查看是“定金”還是“訂金”。
4、除商品房外，可上市交易的住房還有哪些？與商品房相比有什么不同？“小產(chǎn)權(quán)房”或無(wú)證房、被法院查封等類型的住房可以購(gòu)買嗎？
除商品房外，可上市交易的住房類型主要還有達(dá)到上市條件的已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房等。與一般商品住房相比，這類住房主要是為了解決單位職工、低收入或者中低收入人群的住房問(wèn)題，在土地、稅收、金融等方面會(huì)享受一定的政策優(yōu)惠，這類住房上市時(shí)需要滿足一定條件，且需補(bǔ)交一定比例的土地出讓金。
“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，無(wú)法取得不動(dòng)產(chǎn)登記部門頒發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)（房屋所有權(quán)證）。被法院查封的住房，是指法院為保障將來(lái)的生效判決能夠得到執(zhí)行，對(duì)當(dāng)事人的住房或者爭(zhēng)議的住房，采取限制當(dāng)事人處分的強(qiáng)制措施。根據(jù)法律規(guī)定，未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)（房屋所有權(quán)證）、被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定或查封、權(quán)屬有爭(zhēng)議房屋，均不得轉(zhuǎn)讓。即使轉(zhuǎn)讓了，購(gòu)房合同也無(wú)法進(jìn)行備案，房屋也無(wú)法過(guò)戶。甚至?xí)庥觥耙环慷噘u”、業(yè)主反悔等重大風(fēng)險(xiǎn)。因此，買房人應(yīng)抵制非法交易房屋的低價(jià)誘惑，不能存在僥幸心理，而購(gòu)買法律禁止轉(zhuǎn)讓的房屋。
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