問道城市更新

城市更新是一種將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動。1958年8月，在荷蘭召開的第一次城市更新研討會上，對城市更新作了有關的說明：生活在城市中的人，對于自己所居住的建筑物、周圍的環境或出行、購物、娛樂及其他生活活動有各種不同的期望和不滿。對于自己所居住的房屋的修理改造，對于街道、公園、綠地和不良住宅區等環境的改善有要求及早施行，以形成舒適的生活環境和美麗的市容。包括所有這些內容的城市建設活動都是城市更新。

城市更新既能打開城市復興之門，又能為城市經濟發展提供延續的動力。國家“十四五”規劃《綱要》指出，要深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略，實施城市更新行動。2021年全國各地都在穩妥實施城市更新行動：實施城市體檢評估機制、防止在城市更新中大拆大建、開展城市更新試點、加大歷史文化街區劃定和歷史建筑確定力度……

城市更新不光要保留歷史文化，而且要最大可能地利用歷史文化，圖為青島即墨古城

2022年2月24日，國新辦舉行推動住房和城鄉建設高質量發展發布會上，住房和城鄉建設部部長王蒙徽表示，“我國城市發展已經進入了城市更新的重要時期，由過去大規模的增量建設，向存量的提質改造和增量的結構調整并重轉變，也就是說，從‘有沒有’向‘好不好’轉變，內需潛力巨大。”王蒙徽指出，今年將做好保持房地產市場平穩運行、推進住房供給側結構性改革、推進城鎮老舊小區改造、推進燃氣等城市管道老化更新改造重大工程、大力推進“新城建”五方面工作。那么，到底什么是城市更新？城市更新的發力點在哪兒？城市更新能為城市發展帶來哪些好處呢？

提升存量能級

2021年9月16日上午，青島市自然資源和規劃局市北分局局長劉弘在即墨路街道海泊路63號廣興里老里院改造現場舉辦的“便民利民面對面”活動中說：“通過城市微更新，易州路廣場不僅在外部環境上改頭換面，更是通過消防水池、公共衛生間等設施配套的增加，提升了廣興里的宜居和便利度。更讓大家開心的是，釋放出的新空間在設施上對標了一流工藝，竣工后我們可以一起來跳廣場舞了。”

易州路廣場是青島市歷史文化街區內打造的首批小型公共開放空間，是青島市城市微更新項目的樣板。項目建設是在原址拆除征收的部分建筑后，盤活存量土地，釋放出來新空間，總用地面積約1000平方米。

通過更新，填漏洞、補短板，提升城市存量的能級，正在成為國內城市更新領域的一種“共識”。對此，諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄表示：“近年來，我國重點一二線城市的房地產市場已經從增量市場逐漸轉向存量市場。城市更新，即對城市存量的改造，對于存量市場來說是一個良好的機會，并且在增量規模見頂的背景下，未來存量市場將會迎來發展契機。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也表示，“城市更新是考慮到城市發展的規律，盲目做增量開發，對于土地的利用也會形成壓力。而類似小微更新和有機發展模式，很大程度上也是對土地利用規律有了更新的認識。在市場需求由增量轉向存量的轉變之下，有助于確保存量土地的更好開發和推進。”

“城市更新就是要突破土地瓶頸，提高土地的利用率。從當前來看，城市更新尚有提升的空間。實現新城建的目標，要加快轉變城市建設方式，推進城市更新的高質量發展，建立長效的城市更新機制。預計隨著城市更新的推進，未來將會釋放巨大的市場空間。”陳霄說。

陳霄特別提道：“近年來，尤其在一些一二線城市，人口流入量大，使得這些城市的供需矛盾加劇，城市更新作為當前存量市場發展的重要方式，需要政府和市場等多方力量協調發展，構建精細化的更新體系，但是城市更新的過程不是一蹴而就的，不僅涉及多元主體，更是需要龐大的資金支持，因此對待城市更新要以長遠的目光來看待，循序漸進、久久為功。”

再塑社群生態

“過去這個地方曾經輝煌過，但這些年一直不景氣，最近看到政府在推進微更新，我就來拍幾張照片做紀念。能看出來，這里微更新后，不僅能再現歷史文化街區的原貌，還能補充停車場等不少現代化設施。”王慧是一名民間攝影愛好者，在易州路廣場、廣興里改造現場接受采訪時表示，“城市更新讓我對膠州路、中山路片區再現市里的繁榮景象充滿了憧憬。”

城市更新給老城、老建筑、老舊社區帶來了新的面貌，甚至對周邊的基礎設施進行了完善。現在，通過更新加裝電梯、供暖、供氣設施、完善排水、增加停車場的老舊社區已經獲得了市民的一致認可。修繕一新的里院距離全面開放的時間也越來越近。

但是這其中挑戰也不少，“我們關注到城市在發展過程中，青島的城市中心向東遷移后，也帶走了大量的人口，從近年的城市布局上看，人口流動過程中，東西兩翼展開的局勢非常明顯，這也導致了老城區在產業面上的平面化。”BRE商業管理有限公司總經理趙鵬表示。

如何喚醒老城產業？再塑社群生態，成為了城市更新過程中發展的關鍵詞。老城更新要有內容體現，這些內容不僅體現在建筑復原、交通組織、城市文化肌理、商業進駐等方面，如何修復市場生態是考驗城市更新是否及格的關鍵題。

“從規劃層面看，要通過城市更新積極促進產城融合發展，在居住和產業片區規劃時要配建更高標準的公共服務設施，提高城市空間品質，加強歷史文化遺產保護與利用，活化利用工業遺存。要注重保護歷史文化特色，要更注重構建連續的藍綠空間和人文歷史空間格局，注重公共空間的營造和公服設施的配建。”青島市公用建筑設計研究院藝術總監高仕政在接受采訪時說，“街區應該要有商鋪、咖啡廳、學校、圖書館、休閑場所，也要有適合日間和夜間行走的地方。建筑既要有公寓樓，也要有社區商店、診所和辦公區域。如果城市更新能夠平衡了這些因素，那么我們才能說我們的工作是有機的，是能夠給人們帶來煙火氣的生活感的。”

嚴躍進也指出，“城市更新不光要保留歷史文化，而且要最大可能地利用歷史文化。所以城市更新的過程中，如何讓歷史文化真正可以延續？而不是簡單的房屋修復，這也是需要關注的地方。目前看，如何利用城市更新，形成重點區域的開發和經營權，也是房地產企業需要關注的。”

高質量新發展

中國城市規劃學會城市更新學術委員會主任委員陽建強教授等撰寫的《1949-2019年中國城市更新的發展與回顧》文章，將中國城市更新70年的發展歷程分為四個階段，第一階段(1949-1977年)，以改善城市基本環境衛生和生活條件為重點；第二階段 (1978-1989年)，重點轉移至解決住房緊張和償還基礎設施欠債。第三階段(1990-2011年)，進入了市場機制主導的實踐探索與創新時期。第四階段(2012年-至今)，開啟了以人為本和高質量發展的新局面。

而隨著城市高質量發展步伐的加快，“十四五”時期改變攤大餅式的發展模式，轉向以提升城市品質為主的存量提質模式，探索經濟、社會、生態、人文等效益融合共贏的新城市，是城市更新的核心定義。

嚴躍進還提道：“城市更新本質上還是一個城市房地產資產的管理過程，通過各種建筑的、規劃的、資金的、服務的等方面的管理優化，勢必增加此類城市更新項目資產增值。”

高質量發展要求下，城市更新行動要積極運用大數據、云計算、人工智能等前沿技術，推動城市管理理念、管理模式、管理手段的創新，并積極開展城市數字文化產業、更新數字化體驗場景，讓城市生活更美好、更智能。高仕政認為：“要在城市更新過程中，鼓勵文化和旅游企業、科技企業參與到城市更新行動中來，進一步優化文化產業園區、文化創業社區等城市文化載體的發展氛圍和環境，提升城市文化生產方式、資源配置和建設形象。”

貝殼研究院高級分析師潘浩認為：“城市更新是對占有城市核心區位資源建筑在功能和品質方面的改造和升級。理論上城市更新更注重中長期效果，對基于網絡技術和速度升級，在建筑場景新的應用和新一輪標準基礎設施建設的‘新城建’的發展也有呼應。”

趙鵬指出：“借助新技術革命，推動文化產業布局與存量空間的改造提升相結合。抓住老城區、老廠區、老商區、老住區4大城市更新場景，圍繞人工智能、虛擬現實、增強現實等新技術在文化領域的深度應用，大力發展數字娛樂、線上演播、沉浸式體驗等文化產業新業態。以消費作為串聯，實現城市更新，再現煙火氣息，市井繁榮，將為青島市城市能級提升提供新的動力。”

青島財經日報/首頁新聞 記者 趙彭