調整公積金政策、放寬商辦類房產戶口準入、部分取消限購、修改外地戶籍購房社保繳存門檻、契稅打折……青島在最近不到一個月的時間內成為山東各地樓市解綁的前行“標桿”。
經濟低迷 市場面臨諸多挑戰
據記者調查，自2021年下半年，樓市進入了新一輪發展周期，市場整體壓力較大，房地產形勢并不樂觀。據各平臺數據統計，今年1月1日-4月24日，青島新建商品住宅成交24097套，比去年同期下降36.5%，其中，新建商品住宅成交4231套，比去年同期下降56.7%。今年5月份，在公積金新政、房貸利率下調等新政策刺激之下，市場環比有增幅，但同比去年依然下滑，有數據顯示，5月份青島新房住宅成交約9252套，同比去年減少21.07%；成交面積約為114.24萬平方米，同比去年減少16.05%。
有業內人士分析認為，當前樓市低迷的主要原因，第一是客戶消費意愿降低，受外部不利因素影響，部分客戶收入的不穩定性增加，對意向購房客戶的置業信心產生了較大影響；第二是政策利好兌現存在滯后性，今年包括青島在內的多個城市，對于樓市調控政策進行了不同力度的寬松，但是力度有限，從根本上逆轉市場效果不大；第三是客戶期待更大的優惠力度，當前市場上“特價房”“抵賬房”“團購房”等優惠政策頻出，客戶擔心自己買在高點，也就因此推遲了置業計劃。
利好政策頻出 售樓處到訪量提升
自6月3日起，青島連發5條樓市新政，從調整限購區域、購房條件以及支持改善性住房需求三大方面，以及提高公積金貸款額度等全面調整樓市政策， 那么，6月新發布樓市政策對青島房地產市場會產生怎樣的影響？
在政策剛出臺時，有業內人士已表示，政策正常一周后將會觸達市場，同時業內也普遍認為這些政策的出臺整體上將會利好樓市。
6月13日，據貝殼發布了最新樓市數據，青島市商品住宅成交量1972套，環比下降6.18%，成交面積約24萬平米，成交均價為14774元/平米。從區域來看，西海岸新區成交692套位居第一，城陽區成交422套位居第二，可以看出，隨著城陽區和西海岸新區解除限購政策和契稅優惠政策的推出，在青島樓市上有了較好的反映。
從日成交量數據來看，成交量最高是6月11日，成交380套，成交面積48655平方米;成交量最低是6月12日，成交套數109套，成交面積12514平方米。從區域來看，西海岸新區成交692套位居第一，城陽區成交422套位居第二。
綜合以上數據，可以看出，隨著城陽區和西海岸新區解除限購政策和契稅優惠政策的推出，在青島區域樓市里有了較明顯的反映。
記者還注意到，本輪青島新政主要是西海岸新區、城陽區、高新區及主城區部分區域限購放開，隨著新政落地，不少售樓處到訪量都出現了激增，有置業顧問及二手房經紀人欣喜地表示，近期市場明顯開始恢復熱鬧了，客戶咨詢的也多了。
政策效應還需市場消化
青島某新建商品房銷售顧問趙經理向記者透露，“目前青島除了主城四區，其他區域限購全部解開，公積金政策方面也有了新的政策，可以說截至目前青島樓市所有的政策都已見底。”同時他也坦言，關于這些新政策，總體來看，還是對西海岸、城陽、膠州等地的樓盤因新政影響更大些。
另外，此次青島新發布政策還帶來了青島樓市的“改善潮”。尤其是第二條新政——“出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年內再購買1套住房”。帶動了許多有改善需求的客戶到訪售樓處。“之前就聽說過這個政策，主要是想再購買一套房子方便孩子上學。”正在售樓處看房的高先生告訴記者。
“整體來看，目前，雖然樓市是在回暖的路上，但市場邏輯已經改變了，商品房消費的對象主要是剛需和改善這兩部分人群，因此，各大城市針對不同購房需求的購房者，出臺了不同的寬松政策。”中國社科院特邀房地產專家、中房智庫特聘專家、中國生產力學會常務理事、青島市生產力學會常務副會長兼秘書長馮顯泉分析表示。“青島出臺寬松政策后，西海岸新區、城陽區、高新區的新房看房率明顯提升了，售樓處到訪率也在提高，而這幾個板塊的供量和去化壓力都比較大。但綜合來看，政策效應還需要市場消化，從政策回暖到市場回暖，需要一定的時間。”
馮顯泉還指出，寬松政策的發布，對當前的樓市來說，實屬重大利好。如果大的政策口徑堅持不變，并在針對房地產的政策上再有所適度寬松，市場回暖也是值得期待。 不難看出，青島市針對剛需和改善家庭，采取適當放寬購房限制和鼓勵消費的方式，在一定程度上刺激了居民的購房需求。
塘鵝租售山東市場分析師張斌也曾在采訪中表示，這些政策可能會一定程度刺激觀望市場的客戶，實現樓市穩中有漲，但對于投資和沒有購房意向的群體來說，并不會有太大影響，因此未來房住不炒仍然是樓市的主基調。
青島財經日報/首頁新聞 記者于爽
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