“青島宏觀經濟上半年頂住壓力，地區生產總值實現3.7%的同比增速，第三產業增加值同比增長4.9%。辦公樓市場方面，多重因素干擾下租戶市場現狀延續，租金保持承壓趨勢。” 10月13日，在仲量聯行2022年第三季度青島房地產市場回顧發布報告中，仲量聯行中國區首席戰略官兼華北區董事總經理張瑩表示。在零售地產方面，三個新項目于第三季度正式開業，達到疫情后單季供應量的最高值。
非核心商務區市場潛力持續提升
去中心化辦公訴求推動非核心商務區市場潛力持續提升。2022年第三季度，青島辦公樓市場整體凈吸納量約為8.1萬平方米，其中一半來自非核心商務區。近幾年，出于性價比提升以及辦公環境改善等需求，由核心商務區向非核心商務區外溢的趨勢逐步加強，非核心商務區大量新交付的項目為企業擴張提供了充足的辦公空間，同時具備職住平衡性和交通便利性，吸引企業租戶的關注。市場需求的行業結構方面，上半年疫情在全國多點散發影響下，企業新設需求受到明顯抑制，市場租賃活動主要來自本地企業的搬遷及升級需求。
統計數據顯示，約8萬平方米新增供應入市，市場表現平穩。位于市北非核心商務區的浪潮青島大數據產業園于第三季度投入使用，推高全市辦公樓市場存量至571萬平方米。由于企業自用需求的支撐，全市整體辦公樓市場空置率未受明顯影響，環比小幅下降0.4個百分點至31.3%，同比持平。
價格競爭拖累市場租金表現。上半年外部不確定因素的干擾和內部行業調整的加劇帶來短期負面影響的擴散，市場下行周期延續，項目間的價格競爭不可避免。第三季度整體市場平均有效租金為79元/平方米/月，環比下降1.9%，同比下降5.1%。甲級市場平均有效租金為114元/平方米/月，環比下降1.7%，同比下降6.1%。
租戶市場現狀仍將延續，以產業思維提升項目競爭力。在經濟放緩、供應加碼、需求走弱等多重因素的疊加下，租戶市場現狀仍將延續，租金預計保持原有承壓趨勢。仲量聯行青島商業地產部總監曲巖萍表示：“在市場競爭加劇的情況下，項目內產業協作的形成、企業生態圈的搭建，以及企業增值服務的完善都將有助于提升租戶粘性，形成差異化競爭優勢。”
優質商業資產不斷升級優化
高端消費需求活躍，助力優質商業資產升級優化。疫情后消費力回流及年輕消費群體起勢，使得中國成為奢侈品消費增長最為強勁的市場。在青島零售物業市場上，海信廣場在2020年及2021年的銷售額分別保持了15.5%和40.0%的同比增長。僅第三季度，就有LANVIN、dunhill、Stella McCartney、RIMOWA、GENTLE MONSTER、Canada Goose等高端品牌在海信廣場開出新店。同時，萬象城通過引入輕奢服飾類品牌、高端化妝品和珠寶類品牌實現其商業資產的優化升級。
據了解，第三季度三個購物中心開業，共計34.5萬平方米新增供應入市。市北浮山后片區的麗達茂（總建筑面積9.0平方米）、嶗山金家嶺的萬象匯（總建筑面積12.8萬平方米）以及即墨創智新區的大悅春風里（總建筑面積12.7萬平方米）于第三季度同期開業，達到疫情后單季供應量的最高值。除大悅春風里以外，另外兩個項目均實現了較高的開業率及客流量，整體市場空置率僅小幅上升1.5個百分點至9.2%。據介紹，市場仍處下行周期，租金降幅有望在年底收窄。第三季度全市優質零售物業平均租金為214元/平方米/月，排除新項目的影響后，環比下降1.2%，同比降幅擴大至2.4%。項目間的租金差異性及分化走勢顯現，隨著整體商業環境的逐步復蘇以及優質商業項目的引領，市場租金降幅有望在年底收窄。
多元包容的城市更新項目正在釋放新的消費活力。隨著城市核心區新增大型零售商業項目的減少，順應城市文脈并保留城市記憶的街區商業改造項目將成為青島零售地產市場的重要組成部分。預計進入2023年，市場將迎來更多街區改造類項目，帶動周邊乃至全市消費升級，進一步激發城市消費力。
青島財經日報/首頁新聞記者 李雯
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