時隔15年，央行表態釋放出新一輪存量房貸利率調降的信號，引發市場廣泛關注。
7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年上半年金融統計情況新聞發布會上表示，由于理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。鄒瀾提出：“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”
央行表態有三點值得注意。一是央行承認了居民提前還款對銀行經營帶來的壓力。二是強調要按照市場化、法治化原則，多位分析人士認為，這排除了全面調降存量利率的可能。三是提出了存量房貸利率調整可以直接降（變更合同條款）或間接降（貸款以新換舊）。
2008年全球經濟危機的背景下，央行也曾經下調存量房貸利率。那么，央行此次表態“松口”，與2008年的情況有何不同？存量房貸是否真的會下降嗎？實現路徑是什么？對購房者和銀行有何影響？
與2008年不同：當前地產、銀行面臨更大壓力
2008年10月，為應對金融危機帶來的房地產市場需求下滑，中國人銀行規定將商業性個人住房貸款利率下浮幅度調整至70％，之后存量房貸利率出現了快速下行。不過，與2008年不同的是，此次央行“松口”的背后是地產和銀行面臨更大的壓力。
華鑫證券研報顯示，2008 年時期出現了商品房成交量減少，房屋價格漲幅有所回落，帶動房地產開發投資增速回落，房屋新開工面積增速和土地購置面積下降，使得商業性房地產貸款增速明顯放緩。而當前地產銷售和價格回落更為明顯，開工和土地購置增速也持續探底，僅有竣工在“保交樓”的助推下高位運行。因此市場總體對于地產的信心較弱，居民加杠桿意愿十分低迷，導致銀行端地產房貸相關數據的全面回落。
（2008年和2022年房地產壓力對比，來源：華鑫證券）
當前銀行端壓力更大。2023年一季度金融機構商業性房地產貸款余額為53.9萬億元，但是增速已經連續兩個季度處在極低水平，2022年四季度金融機構商業性房地產貸款余額同比增速1.5%，而2023 年一季度進一步回落至 1.3%；2023年一季度個人住房貸款余額 38.9萬億元，同比增速在 0.3%的歷史低位；商業房地產貸款余額占金融機構各項貸款余額的比重也同樣出現了回落，2023 年一季度房貸占比為24%，較2022 年一季度回落2個百分點。
合碩機構首席分析師郭毅接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，與2008年相比，當下房地產發展的基本面和預期接近于觸底的狀態，僅僅依托單一的金融政策是不足以調動房地產信貸規模的發展，必須使用配套的房地產調控政策，形成“組合拳”。目前的政策主要聚焦于放寬三四線城市的購房調控，但三四線城市的購房需求已經進入瓶頸期，實際上一線城市的購房需求還很充足。
郭毅稱，從市場感受者來看，目前房地產市場是“寒冷”的，但從調控者來看，房地產市場調控政策屬于合理——因其目的在于穩定房地產市場，而非激活房地產市場。一旦放松一線城市的調控政策，會導致房價上漲，而房價上漲會掩飾上述問題，但是又會引發新一輪泡沫。
會不會降？怎么降？
7月17日，本報記者向北京、廣州，以及長三角地區的大型銀行求證，目前暫未出臺調降存量房貸利率的政策。
7月16日，中信證券表示，此次央行對于降低房貸利率的表態是鼓勵協商，而不是強制。因此，銀行對于此次“降貸指引”的跟進反饋將存在一段“真空期”。也就是說，真正享受到降貸的實惠或許還要等些時日。中泰證券亦指出，存量房貸利率全面下調的可能性較低，具體還要等待政策落地。
多位地產分析人士告訴21世紀經濟報道記者，目前不同省份、城市的調控政策不同，個人住房貸款政策和利率差異較大，“一刀切”下調存量房貸利率的難度較大，要依據各地、各銀行不同的情況具體來執行。
“本輪存量房貸利率不會像 2008年時期出現一刀切的情況，更多可能根據存量房貸利率的不同，分階梯進行差異化下調。”華鑫證券亦指出，相比2008年的表態，當前央行更直接指出了存量房貸，因此預計本輪存量房貸的置換或將更快發生。但是鑒于當前的房貸利率結構與2008年有明顯的不同，且銀行仍要繼續讓利實體經濟來激發內生動能的修復，不會出現“一刀切”的調整情況。
“現在房貸利差已經很窄了，下調空間有限。”一家股份制商業銀行人士告訴21世紀經濟報道記者，當前來看，銀行下調存量房貸利率的空間不大。綜合來看，大行在存量房貸利率下調上空間更大。
“三四線城市執行存量房貸利率下調的機會更大。”郭毅表示，目前很多三、四、五線城市已經對增量房貸給予了很大力度的優惠，房貸利率水平基本為3.8%左右，明顯高出存量房貸，但是一線城市增量房貸利率一般是在基準利率上還有“加點”，與存量房貸差距較小，調整意義不大。只有增量房貸和存量房貸存在較大息差，銀行調整存量貸款利率，才更有利于減少貸款人提前還款的行為，保持貸款總額穩定，銀行操作的動力才越大。
“短期內調整的可能性不大。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，首先，按照講市場化法、法制化的原則，商業銀行和個人之間的貸款受《合同法》的保護，法律對貸款的利率和貸款期限有明確規定的。其次，商業銀行以盈利為目的運營，降低存量房貸利率會沖擊銀行的資產收益率。同時，目前對大型國有銀行的考核中，對利潤和資產收益率都是強化的。因此，銀行下調存量貸款利率的動力并不充足。不過不排除部分銀行，尤其是存量房貸規模較大的國有銀行，以社會責任為導向，為了提振消費而降低存量房貸利率。
對購房者和銀行有何影響？
對于“房奴”而言，下調房貸利率是利好消息，能夠直接減輕房貸壓力。據中信證券計算，以100萬元房貸額、30年還款期，等額本息還款方式為例，在5.95%的房貸利率高點貸款，利息合計約114萬元。而以最新LPR4.2%的利率貸款來計算，利息合計約76萬元，節省了約38萬元。
不過中泰證券認為，在市場化協商和博弈的過程，考慮個人的資金還款能力，預計存量房貸下調比例不會很大。可以參考的是，據其測算，2008、2009年享受存量房貸利率置換的比例小于6%。
對于商業銀行而言，存量房貸利率下調可能對銀行盈利造成影響，導致銀行凈息差壓力上升。
根據中信證券研究部在今年2月時的測算，如果25%-50%的存量按揭貸款下調40bps，商業銀行年利息收入或將減少388億元-776億元。
7月16日，中泰證券按照假設存量10%、30%、50%的房貸利率分別下降40bp和80bp進行了測算，發現對上市銀行息差影響在0.54bp—5.38bp，對其營收影響在0.24%—2.43%，對其利潤影響在0.6%—5.5%。分板塊來看，（下調存量房貸利率的）影響由大至小為大行、股份行、城商行、農商行。浙商銀行、寧波銀行、南京銀行、常熟銀行以及張家港銀行由于按揭占比不高，受影響相對較小。
不過，民生銀行首席經濟學家溫彬認為，雖然存量房貸“降息”會給銀行帶來利息損失，尤其是對按揭敞口比例較高的國有大行影響更大，但有望減少提前還貸現象，整體有利于降低銀行流動性風險、穩定資產負債表。
值得注意的是，行業分析認為，銀行未來的“內卷”會非常嚴重。
本報記者查詢wind發現，個人貸款余額在2022年第一季度以來首次減少，直到2023年一季度未有明顯上升趨勢，一直維持在38萬億元—39萬億元水平。李宇嘉告訴21世紀經濟報道記者，這意味著蛋糕在變小，按揭市場從“賣方市場”進入“買方市場”。“資產越來越荒”的情況下，銀行必然會加速“內卷”來爭奪房貸這類優質資產。例如以低利率爭取新客戶辦理按揭，以低利率吸引其他行客戶來辦理“轉按揭”，或者以經營貸置換房貸。
（ 2019年-2023年一季度，個人住房貸款余額情況， 數據來源：本報記者依據wind整理）
李宇嘉表示，除了提前還貸，近年來以經營貸置換房貸（存在利差）也如火如荼。也就是說，雖然7月14日央行提出鼓勵銀行“新發放貸款置換原有貸款”，但這種變相“轉按揭”（購房者重新申請低利率貸款置換高利率房貸）早就發生了，如下圖所示。
（近年來居民用經營貸置換按揭貸情況，來源：wind）
華鑫證券認為，當前房貸作為優良資產的稀缺性進一步凸顯，銀行對于“挖墻腳”的防范意識將會更強，加之 2008 年時期的操作經驗（規模較小的銀行有更多動力去進行存量房貸的置換，因為可以留住大銀行的優質客戶），使得存量房貸降息的落地將更為順暢。但也要注意存量房貸的優惠會給銀行的穩健性和持續經營，尤其是給凈息差帶來一定壓力，個人住房貸款余額占比更高的國有大銀行的壓力凸顯，因此本輪的存量房貸優惠預計還是從中小銀行開始，逐步擴散到大型國有銀行。
一位首席經濟學家指出，房地產是當前產能過剩的行業，銀行業也面臨過剩，預計未來行業集中度會提高，會有部分中小銀行退出市場。
如何減少存量房貸利率下調對銀行利潤的影響？
溫斌稱，可以繼續通過下調存款利率、優化結構性貨幣工具等方式對沖對銀行利潤的影響。
招聯首席研究員董希淼認為，央行可通過市場利率定價自律機制，引導銀行降低存款利率，進一步壓降負債成本，延緩息差縮窄、盈利下滑等壓力。此外，央行銀行可以對因存量房貸利率下降較多、影響較大的銀行，通過額外的定向降準等措施予以支持，提高銀行降低存量房貸利率的主動性。
來源：21世紀經濟報道
責任編輯：李冬明
請輸入驗證碼