9月7日，工、農(nóng)、中、建四大銀行相繼發(fā)布了關(guān)于存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告，明確存量個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的條件和規(guī)則。
根據(jù)各銀行公告，自9月25日起，將與存量個(gè)人住房貸款客戶就貸款執(zhí)行利率進(jìn)行協(xié)商調(diào)整，存量首套住房貸款客戶無需申請(qǐng)，銀行將于當(dāng)日統(tǒng)一批量調(diào)整，最低可調(diào)整至原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限，居民房貸利息支出將進(jìn)一步減輕。
對(duì)此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“四大銀行發(fā)布的內(nèi)容雖有差異，但總體思路相似。在實(shí)際過程中，購(gòu)房者需要結(jié)合所在城市、所在銀行、購(gòu)房當(dāng)年房貸要求等做差異化的理解。”
存量首套或依新規(guī)的“二套轉(zhuǎn)首套”均在調(diào)整范圍
據(jù)公告，同時(shí)符合以下條件的個(gè)人住房貸款，可開展存量房貸利率調(diào)整：
（一）貸款發(fā)放時(shí)間或合同簽訂時(shí)間在2023年8月31日（含當(dāng)日）以前。
（二）用途為購(gòu)買住宅的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，包括普通純商業(yè)性個(gè)人住房貸款、公積金組合貸款中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
（三）須為首套個(gè)人住房貸款，具體包括以下情形：
1.原貸款發(fā)放時(shí)滿足所在城市首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的房貸；
2.房屋購(gòu)買時(shí)家庭在當(dāng)?shù)貨]有其他成套住房，但因當(dāng)?shù)卣扇 罢J(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)辦理房貸，現(xiàn)在當(dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的；
3.房屋購(gòu)買時(shí)不是家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》浚笃谕ㄟ^交易等方式出售了其他成套住房，本住房成為家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》壳耶?dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的；
4.其他滿足所在城市首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸。
（四）原則上應(yīng)為按月足額償還本息的正常類個(gè)人住房貸款，如貸款當(dāng)前處于不良狀態(tài)，須客戶歸還積欠本金及利息后再申請(qǐng)調(diào)整利率。
對(duì)此，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜分析，“從調(diào)整范圍來看，各銀行涉及的人群類型基本一致，第一類為貸款發(fā)放時(shí)滿足首套資格的購(gòu)房家庭，第二類是貸款時(shí)為非首套房但當(dāng)前已符合所在城市首套政策的購(gòu)房家庭（當(dāng)?shù)匾褕?zhí)行首套房‘認(rèn)房不認(rèn)貸’），包括原購(gòu)房時(shí)無住房但因‘認(rèn)房又認(rèn)貸’政策按二套購(gòu)房的家庭和原有多套住房，后期通過交易等方式出售后當(dāng)前有唯一成套住房的家庭；第三類是其他滿足所在城市首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸。”
以貸款時(shí)段劃分利率對(duì)應(yīng)調(diào)整
公告顯示，對(duì)于符合本公告要求的存量個(gè)人住房貸款最低可調(diào)整至原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限，具體按照以下情形分別進(jìn)行調(diào)整。
1.2019年10月8日（不含當(dāng)日）前發(fā)放、已按中國(guó)人民銀行公告[2019]第30號(hào)要求轉(zhuǎn)換為貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，最低可調(diào)整至相應(yīng)期限LPR不加點(diǎn)，原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限轉(zhuǎn)換后為L(zhǎng)PR加點(diǎn)的，按發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。
2.2019年10月8日（含當(dāng)日）至2022年5月14日（含當(dāng)日）發(fā)放的、執(zhí)行LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，最低可調(diào)整至全國(guó)首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限LPR不加點(diǎn)，原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR的，按發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。
3.2022年5月14日（不含當(dāng)日）后發(fā)放的、執(zhí)行LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，最低可調(diào)整至全國(guó)首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限LPR-20BP，原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR-20BP的，按發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。
4.各城市首套房貸利率政策下限歷史調(diào)整情況詳見當(dāng)?shù)厝嗣胥y行省級(jí)分行網(wǎng)站公示。
5.貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行利率已為所在城市首套房貸利率政策下限的貸款，或2022年5月14日（含當(dāng)日）前發(fā)放、當(dāng)前執(zhí)行LPR浮動(dòng)利率定價(jià)且利率不高于LPR的貸款，或2022年5月14日（不含當(dāng)日）后發(fā)放執(zhí)行利率不高于LPR-20BP的貸款，或當(dāng)前按所在城市最新政策仍屬于二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的貸款，均不進(jìn)行利率調(diào)整。
增強(qiáng)房產(chǎn)市場(chǎng)信心
此次降低存量房貸利率的政策，具有創(chuàng)新性，且影響廣。
“此次政策調(diào)整，將全國(guó)各地所有購(gòu)房者的房貸利率都做了一次全面下調(diào)，相當(dāng)于有月供的購(gòu)房者都會(huì)享受到這個(gè)優(yōu)惠政策。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“表面看，是為了防范提前還貸的數(shù)量增加，但實(shí)際上也是國(guó)家和政府關(guān)心購(gòu)房者，主動(dòng)讓銀行降低房貸利率，減輕每個(gè)月的月供。”
陳文靜也指出，“綜合來看，本次存量首套房貸利率下調(diào)更利好第二類購(gòu)房人群，此前部分地區(qū)二套房貸利率加點(diǎn)數(shù)偏高，購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)房貸利率甚至在6%以上。存量房貸利率下降有助于降低居民負(fù)擔(dān)，提升居民消費(fèi)意愿。對(duì)于商業(yè)銀行而言，降低存量房貸利率亦可一定程度減緩居民提前還貸情況。隨著四大銀行公布降低存量房貸利率細(xì)則，其他銀行也將推動(dòng)相關(guān)舉措落地，預(yù)計(jì)符合條件的存量房貸將相繼迎來下調(diào)，進(jìn)一步釋放居民消費(fèi)潛力。”
其中不難看出，此次政策調(diào)整對(duì)于符合條件的存量個(gè)人住房貸款客戶來說，可以享受到更優(yōu)惠房貸利率。實(shí)際獲益者還是市民，市民壓力小了，消費(fèi)能力提升了，進(jìn)而也會(huì)增強(qiáng)房產(chǎn)市場(chǎng)的信心，整個(gè)市場(chǎng)情緒也為之提振和積極向好。
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責(zé)任編輯：王海山
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