9月8日，淄博市發(fā)布“以舊換新”省心購(gòu)房活動(dòng)后。9月10日下午，業(yè)內(nèi)傳出青島城陽(yáng)綠地國(guó)科小鎮(zhèn)已經(jīng)從企業(yè)層面推動(dòng)“以舊換新”活動(dòng)。并曝光了部分置換細(xì)節(jié)。
青島市場(chǎng)首現(xiàn)以舊換新
9月10日下午，市民王先生提供新聞線索稱：“有中介在推綠地國(guó)科小鎮(zhèn)的房子，說可以以舊換新。” 隨后，記者向業(yè)內(nèi)相關(guān)人士和綠地青島的一位負(fù)責(zé)人咨詢，證實(shí)該消息屬實(shí)。但由于信息出口不同，相關(guān)置換細(xì)節(jié)和操作細(xì)節(jié)存在一定差異。
9月12日，記者獲知，本次青島綠地國(guó)科小鎮(zhèn)的以舊換新政策暫定：
如果有意向買綠地國(guó)科的房子，并且手里有二手房要賣的，可以先看房，如果看好，先交5000意向金。綠地會(huì)找專業(yè)評(píng)估公司評(píng)估，價(jià)格以前三個(gè)月成交均價(jià)為參考（10年以上房齡且偏遠(yuǎn)地區(qū)不要）接近年限和條件的可以先來看，然后在溝通，條件比較寬松，可協(xié)商。
確定可以回收，比如房子回收價(jià)格100萬(wàn)，那你在綠地國(guó)科買的房子不能低于100萬(wàn)，并且100萬(wàn)全部交給綠地國(guó)科，剩下的可以貸款（以上政策都是暫定，而且有些條件可以相互協(xié)商，以最后成交為目的） 。
據(jù)悉，綠地國(guó)科小鎮(zhèn)的“以舊換新”屬于企業(yè)的市場(chǎng)行為。操作上更多依賴營(yíng)銷手段。目前，市場(chǎng)反響不一。
“這個(gè)操作對(duì)我們來說，不是那么合適，我們?cè)谑心洗髨蛴刑桌掀菩。畈欢嗄苜u到220萬(wàn)。但是置換條件是10年，所以我們覺得雖然是個(gè)新鮮事兒，但跟我們的關(guān)系不是那么大。”市民于女士在接受采訪時(shí)表示：“能感覺到，最近政策比較多，開發(fā)商也比較急，但二手房不能實(shí)際賣掉的話，我們可能不會(huì)去再買。”
對(duì)此，市民劉軍（音）先生也認(rèn)為，“這個(gè)是好辦法，但是限制挺多的。再就是，這個(gè)項(xiàng)目在城陽(yáng)，對(duì)我來說，更想在市北這邊，靠單位近一些。”
對(duì)此，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，企業(yè)的“出發(fā)點(diǎn)還是不錯(cuò)的，通過以舊換新，有機(jī)會(huì)促進(jìn)二手房流通和一手房去庫(kù)存。不過新房項(xiàng)目產(chǎn)品力要過硬，不然可能購(gòu)房者會(huì)打退堂鼓。畢竟以舊換新的最重要的工作，還是需要新房是有吸引力的。”
國(guó)內(nèi)已有城市項(xiàng)目試點(diǎn)
值得注意的是，在青島綠地國(guó)科小鎮(zhèn)“以舊換新”之前，南京、哈爾濱、濟(jì)南、淄博、泰安、威海等城市、項(xiàng)目都有推出“以舊換新”購(gòu)房活動(dòng)。
其中，2023年8月，濟(jì)南綠地瀾庭推出“舊房抵換新房”活動(dòng)，此項(xiàng)活動(dòng)主要是由開發(fā)商牽頭，項(xiàng)目合作方參與。以市場(chǎng)化操作為主，置換的舊房用于項(xiàng)目合作方的資金回收或者工抵。
9月7日，南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、南京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)一二手房聯(lián)動(dòng)支持“賣舊換新”住房改善需求的通知》，對(duì)“換新購(gòu)”服務(wù)新模式進(jìn)行了詳細(xì)說明。
具體來說：南京在“換新購(gòu)”服務(wù)模式中，購(gòu)房者與開發(fā)企業(yè)簽訂新建商品住房“放心買”認(rèn)購(gòu)協(xié)議，同時(shí)與經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽署二手房“優(yōu)先賣”協(xié)議。在新建商品住房“放心買”認(rèn)購(gòu)協(xié)議、二手房“優(yōu)先賣”協(xié)議中，約定30-90天時(shí)間周期內(nèi)，開發(fā)企業(yè)為購(gòu)房者鎖定意向房源，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過“優(yōu)先賣”服務(wù)，通過線上流量加推、經(jīng)紀(jì)人聚焦推廣等方式，縮短二手房售出周期。若二手房在約定時(shí)間內(nèi)售出，則購(gòu)房者按約定流程辦理新建商品住房購(gòu)買手續(xù);若二手房在約定時(shí)間內(nèi)未售出，則開發(fā)企業(yè)按約定退還新建商品住房認(rèn)購(gòu)金，購(gòu)房者無(wú)需承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)。
將“賣舊房與買新房”聯(lián)動(dòng)綁定，南京模式與貝殼找房的“優(yōu)鮮賣”模式相仿。以加強(qiáng)居間，促進(jìn)流通環(huán)節(jié)的效率來帶動(dòng)以舊換新。
9月6日，淄博市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與評(píng)估協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)起了“以舊換新”省心購(gòu)房活動(dòng)，首批12家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代表簽署合作協(xié)議。結(jié)合之前8月28日，房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與評(píng)估協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)出的“以舊換新”省心購(gòu)房倡議書：“凡在城區(qū)內(nèi)具有出售自有存量住房，購(gòu)買新房意愿的群眾，均可享受‘以舊換新’省心購(gòu)服務(wù)，優(yōu)先鎖定新房房源，同步出售自有存量住房，提升置換效率、兜底置換風(fēng)險(xiǎn)。”
不難看出，淄博模式與其他城市的區(qū)別在于，在交易模式是有兜底機(jī)制。但據(jù)采訪，目前淄博沒有就兜底的進(jìn)一步細(xì)則給出最新說明。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄在采訪中表示：“以舊換新在市場(chǎng)上并不是首次出現(xiàn)。就綠地而言也不是首次采用，今年7月份哈爾濱的綠地一項(xiàng)目就推出過‘老房免費(fèi)換新房’的營(yíng)銷活動(dòng)。從城市來看淄博也在此前推出購(gòu)房可‘以舊換新’政策，南京也隨后推出了‘換新購(gòu)’服務(wù)。首先，值得肯定的是這是一種創(chuàng)新性舉措，對(duì)促進(jìn)一二手房流通，提升市場(chǎng)活躍度有著一定的積極意義。”
未來市場(chǎng)效果有待考察
當(dāng)前來看，在多城落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，很多改善性客戶為了實(shí)現(xiàn)“賣一買一”，享受首套房的低首付低利率，紛紛將手上房源掛出，但是變首套之路卻并不是那么順利。
基于這樣的現(xiàn)狀，陳霄指出：“部分城市部分開發(fā)商推出這樣的以舊換新活動(dòng)，旨在促進(jìn)房源流通，打通一二手房市場(chǎng)。其次，就開發(fā)商本身而言，綠地本身現(xiàn)金流緊張，這對(duì)于換購(gòu)綠地新房項(xiàng)目的購(gòu)房者來說確實(shí)可能隱含著一定的風(fēng)險(xiǎn)性。但是無(wú)論如何，以舊換新對(duì)于提升市場(chǎng)活躍度、提升置換效率等都不失為是一個(gè)有利的舉措，是當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境的一種新趨勢(shì)和新現(xiàn)象，值得其他城市或房企去嘗試。”
著名房地產(chǎn)人張則濤認(rèn)為，雖然青島七八月份的一手住宅成交量極低，但二手住宅月度成交在四千多套，成交量處于月度中等水平，沒有變得有價(jià)無(wú)市，市場(chǎng)有一個(gè)二手房可以成交的價(jià)格水平在。他說：“這就有個(gè)市場(chǎng)透明度的問題，由第三方中介機(jī)構(gòu)評(píng)估，評(píng)估價(jià)格高于還是等于市場(chǎng)價(jià)格，如果等于，客戶自己就能在二手房市場(chǎng)成交，拿著現(xiàn)金買房。如果高于，開發(fā)商就會(huì)有損失。”
張則濤特別提到，“這種類似以物易物的交易，是我拿幾個(gè)香蕉換你幾個(gè)蘋果。交易過程中，開發(fā)商承擔(dān)了隱性成本甚至風(fēng)險(xiǎn)。在客戶購(gòu)買一手房時(shí)，一手房的定價(jià)會(huì)不會(huì)以虛高的方式來平衡成本？也許，真有人想折價(jià)盡快拋售二手房，換新房，這樣的人比較適合；或者開發(fā)商就想折價(jià)銷售，所以這個(gè)模式能不能讓銷量跑得起來還要看市場(chǎng)效果。”
青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁(yè)新聞 記者 趙彭
責(zé)任編輯：崔現(xiàn)香
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