近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國的一番表態(tài)，使“房屋養(yǎng)老金”成為外界關(guān)注與爭議的焦點。
8月23日，國務(wù)院新聞辦公室舉行“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會，董建國在會上表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機制。目前，上海等22個城市正在試點。
房屋養(yǎng)老金并不是一個新概念，其設(shè)立的初衷是為了應(yīng)對房屋老化帶來的生命、財產(chǎn)風(fēng)險。但市場上有聲音將其誤讀為另一種形式的房地產(chǎn)稅，并認為會加重購房者的負擔。
實際上，房屋養(yǎng)老金個人賬戶為已有的住宅專項維修資金，多數(shù)購房者已經(jīng)繳納。其與房地產(chǎn)稅的用途、征收方式、繳納標準均不盡相同，因此是完全不同的兩個概念。
近幾年，房屋養(yǎng)老金制度被多次提及，其背后有著深刻的制度和時代背景。隨著存量時代的到來，以及我國城市更新進入精細化階段，對房屋的維護、改造等需求不斷增多，而包括房屋養(yǎng)老金在內(nèi)的三項制度，有望成為解決這一問題的核心。
存量時代新解法
房屋養(yǎng)老金通常是指住宅專項維修資金。早在2008年初，《住宅專項維修資金管理辦法》就已正式施行。
按照該辦法，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。
具體來看，每個城市確定的收取標準并不一樣。其中，北京的標準為：獨立式住宅、非住宅為50元/平方米；多層住宅、非住宅為100元/平方米；高層住宅、非住宅為200元/平方米。
多數(shù)情況下，購房者會在交房階段繳納住宅專項維修資金。因此，對于大部分業(yè)主來說，房屋養(yǎng)老金的個人賬戶部分已經(jīng)繳納，不會增加額外負擔。
近年來，房屋養(yǎng)老金被監(jiān)管部門多次提及，意味著這一制度的建立正在提速。
2022年4月，長沙發(fā)生居民自建樓房坍塌事故后，住建部表示，要研究建立房屋養(yǎng)老金制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題。2023年6月，住建部部長倪虹強調(diào)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度。2024年8月初，住建部新聞發(fā)言人、住房改革與發(fā)展司司長王勝軍表示，住建部正在抓緊研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，為小區(qū)房屋安全使用提供全生命周期安全保障。
分析人士指出，從單獨提出房屋養(yǎng)老金制度，到強調(diào)房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險三項制度，說明對老舊小區(qū)改造的制度性安排趨于完善。而三項制度中，房屋養(yǎng)老金制度是核心。
這背后，是我國房地產(chǎn)市場進入存量時代，存量房屋規(guī)模大、老舊房屋占比增加的現(xiàn)實。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，我國房地產(chǎn)市場逐漸進入存量時代，截至2022年底，中國城鎮(zhèn)既有房屋中，建成年份超30年房屋占比接近20%，需要維護、改造的老舊房屋占比快速提升。
她指出，住宅專項維修資金一般來源于業(yè)主自行繳納，整體資金體量有限，難以滿足小區(qū)維護改造需求，亟需增量資金入場。
8月20日，上海市委副書記、市長龔正也表示，截至去年底，上海市城鎮(zhèn)既有住房建筑面積超過7.6億平方米，大量房屋開始步入“中老年”。為此，上海將探索實施房屋定期體檢制度、房屋安全保險制度、房屋養(yǎng)老金制度等三項制度。
另一個背景在政策層面。58安居客研究院院長張波指出，上一輪房地產(chǎn)周期中，多采取大拆大建的方式，對老舊房屋可量化、可評價的深度保養(yǎng)的重視度不多。隨著房地產(chǎn)進入新周期，城市更新改造向精細化發(fā)展，對房屋維護和改造的需求不斷增加，房屋養(yǎng)老金制度的建立就顯得十分重要。
破局猜想
從官方傳遞出的信息來看，房屋養(yǎng)老金制度的推進，將采取“先試點、后推廣”的路徑。
按照董建國的表態(tài)，目前，上海等22個城市正在試點房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險等三項制度。據(jù)21世紀經(jīng)濟報道了解，這22個城市中，除四個一線城市外，以重點二線城市為主。這些城市的存量房屋規(guī)模大，老舊房屋占比相對較高。
上海也強調(diào)，三項制度分兩步推進：第一步，今年先行在浦東等區(qū)開展試點；第二步，在試點基礎(chǔ)上，明年在全市推開。
外界對該項制度關(guān)注的焦點，主要體現(xiàn)為資金的歸集和資金的使用兩方面。其中，面對越來越龐大的房屋維護需求，個人賬戶額度有限，亟需籌集其他資金來源。
董建國也表示，由于個人賬戶為已有的住宅專項維修資金，試點的重點是政府把公共賬戶建立起來。
但個人賬戶和公共賬戶的占比，目前尚未有定論。有專家建議，個人賬戶與公共賬戶以4:6的比例進行劃分。也有從業(yè)者認為，由于各地繳納的住宅專項維修資金標準不同，也可根據(jù)情況，由城市政府部門自行設(shè)定比例。
關(guān)于公共賬戶的資金來源，業(yè)界一直有討論和研究。
2023年全國兩會期間，全國人大代表，南京地鐵集團有限公司黨委書記、董事長佘才高建議，公共賬戶資金來源主要由土地出讓金、維修資金增值收益結(jié)余、老舊小區(qū)改造資金、三供一業(yè)移交應(yīng)歸集的資金、城市物業(yè)管理獎補資金等構(gòu)成。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，不管何種渠道，都要探索形成穩(wěn)定足額的資金來源，但同時也要發(fā)揮市場的效率。他認為，財政資金很必要，但財政很有限，發(fā)揮的是補貼、獎勵的作用，可以根據(jù)制度設(shè)定，引入更多的社會資本。
住宅專項維修資金的申請程序復(fù)雜，也是長期存在的問題。按照要求，該項資金要由業(yè)主委員會提出申請，才能夠支取，但大部分業(yè)主缺乏工程維修的相關(guān)知識，加之不同業(yè)主的訴求不一，往往出現(xiàn)難以決斷的情況。
分析人士認為，房屋養(yǎng)老金制度與房屋體檢、房屋保險等制度共同建立，專業(yè)機構(gòu)的介入，有望改變信息不對稱的情況，并在一定程度上解決這一問題。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進向21世紀經(jīng)濟報道表示，在房屋養(yǎng)老金的監(jiān)管、退出，以及與現(xiàn)有制度的銜接等方面，相關(guān)的安排也值得期待。
他表示，房屋養(yǎng)老金等三項制度的提速，目的是使老舊小區(qū)改造兼具社會效應(yīng)和經(jīng)濟效應(yīng)。若能順利推進，將拉動建筑建材、資管等多個行業(yè)的發(fā)展，并更好地撬動這一市場。同時，老舊小區(qū)價值的提升，對住宅交易和租賃市場也是利好。
來源：21世紀經(jīng)濟報道
責任編輯：崔現(xiàn)香
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