2024年第44周（10月28日-11月3日），青島市新建商品住宅成交1346套，二手住宅成交1783套。新房成交量連續四個周上漲，二手房成交量則創年內周度新高，10月以來連續四個周上漲。此外，從全國數據看，據11月2日主要房地產機構數據，百強房企10月實現銷售操盤金額4354.9億元，環比增長73%，同比增長7.1%，業績規模達到年內次高。
止跌已有技術支撐
從數據來看，環比10月份百強房企成交量有明顯上漲。不過，即便成交金額達到4354.9億元，也僅僅達到2024年第二高，尚不及6月份。同比數據則可證明，2024年10月份成交金額4354.9億元，雖然高于2023年，但仍是近五年以來的第二低。
從數據面分析，10月成交量基本實現了止跌的技術支撐，但未走出成交量底部。不過，新政以來，一線城市的表現值得期待，二手房數據已經越過了榮枯線。如果能夠進一步提升活躍度，有望在一定時間內企穩。
具體從青島市場看，貝殼找房網數據顯示：10月青島樓市成交12265套，同比上漲15.2%，而且新房、二手房同比均實現了上漲。其中二手房成交6644套，同比上漲22.3%，環比上漲32%，僅次于今年4月份。
可以看出，二手房成交上漲主要原因有兩方面：
首先，10月份房地產市場利好政策集中落地，首付比例、貸款利率的下調等政策，直接降低了購房門檻和前期成本，進一步提振了對于未來房產市場的信心。
其次，經過一段時間的調整，買賣雙方對于房價的預期達到了一定的平衡，符合市場價的二手房源占比提升，更容易達成成交。
“我負責的魯信長春小區在10月份是青島熱搜小區第一名，主要是因為小區改善戶型居多，客戶關注量相對較高，十月份成交了的一套三居室，就是小區內套二的房主置換。”青島鏈家魯信長春花園店商圈經理趙加強表示，縱觀整個10月份，客戶以及業主心態逐步趨于平穩。從10月份的成交面積段來看，120平方米~140平方米的面積段成交占比連續三個月上漲，市場上改善需求的客戶量逐步增加，疊加貸款首付比例降低以及利率降低，剛需客戶觀望情緒降低，開始逐步入市，對于改善客戶來講，市場節奏的變化也加速了自己的換房進程。
中指研究院研究副總監徐躍進表示：“從市場復蘇路徑來看，可能需要歷經二手房銷售量增長，二手房價格止跌，進而新房銷售恢復平穩，最后新房價格止跌的過程。值得注意的是，近兩年受大量民企出險影響，購房者更傾向于選擇二手房，這使得近兩年二手房銷售量持續表現較好，但也正因如此，二手房銷量難以作為市場止跌回穩的前瞻性指標。當前更需關注二手房價格止跌及新房銷售企穩的信號，若二手房價格及新房銷售量連續3-6個月趨穩，或表明市場逐步止跌回穩。”
徐躍進告訴記者：“據中指百城價格指數，10月百城二手住宅價格環比下跌0.60%，較7月收窄0.10個百分點。其中，一線城市二手住宅價格環比下跌0.17%，較7月大幅收窄0.64個百分點；成都、重慶、西安等核心二線城市跌幅亦有收窄。新房成交方面，根據中指監測數據，10月份重點100城新房成交面積環比增長31%，同比止降轉增。其中，廣州、深圳10月新房成交面積環比翻倍，同比增長均超50%。從數據上來看，10月份，核心城市市場初現止跌回穩跡象。如果接下來支持政策持續發力，市場回溫態勢得以延續，則核心城市或可止跌回穩，從而為全國市場的企穩提供重要支撐。”
回暖尚需翻越凜冬
從2024年10月的數據整體來看，房地產市場出現了一些止跌回暖的跡象，如重點城市新房、二手房成交量出現較為明顯的上升態勢，市場信心指數改善回升；盡管二手房價格總體仍在下跌，但環比降幅有所收窄。由于政策層面給予了支持，如“四個取消、四個降低、兩個增加”的政策組合拳，旨在推動房地產市場止跌回穩，因此可以說在止跌這個方向上，房地產市場尋求到了一定的技術支撐和政策支持。
不過，止跌回暖的轉化，猶如翻越凜冬。麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪認為，房地產市場止跌回暖的標準通常包括成交量和成交價格的止跌，以及市場信心的恢復。
關榮雪表示，從數據面來看，“回暖”確實存在。10月份新房、二手房市場成交量雙雙回升，市場信心邊際改善等。房地產市場的成交量和成交價格是衡量市場狀況的兩個重要指標。往往成交量變化領先于價格變化，即“量在價先”。這意味著，成交量的止跌回穩為價格的止跌回穩奠定了基礎。因此，在某種意義上，房地產市場的量與價可以被視為“質與價”的關系，因為它們相互影響，共同決定了房地產市場的健康平穩發展。
“新房目前處于一個逐漸回暖的梯度。”房天下新房山東兼青島總經理紀禮剛認為，目前帶動上漲的不僅是政策，更多是需求的釋放，隨著市場信心的修復，下一步剛改將成為近期入場的主力。
紀禮剛說：“從大部分項目來看，銷售數據都在修復。這一方面證實了目前市場已經‘止跌’，同時市場沒有出現大幅度的波動，可以認為已經有‘企穩’的技術支撐。那么如果穩定1-2個月，數據面、市場面將全線回暖。”
不過紀禮剛也表示，目前以價換量的整體局勢還會持續一段時間。但對于剛需來說，底部機遇窗口可能隨時會關閉，因此，年內出手，應為較佳的選擇。
青島財經日報/首頁新聞記者 趙彭
責任編輯：林紅
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